屋宇署命令撤銷服務｜業主需要準備哪些文件及工程證明？

完成清拆或修葺工程，不代表屋宇署命令會自動撤銷。業主通常仍需按命令及適用程序，整理工程前後照片、專業人士證明、承建商資料、圖則、測試結果及其他文件，供屋宇署核對工程是否已符合命令要求。

最重要的是：

屋宇署命令沒有一份適用於所有個案的統一「撤令文件清單」。實際需要哪些文件，取決於命令種類、工程範圍、所採用的法定程序及屋宇署負責人員的要求。

一般而言，撤令文件可能包括：

1. 法定命令完整副本。

2. 業主及物業基本資料。

3. 專業人士委任及註冊資料。

4. 工程前現場記錄。

5. 圖則、設計及施工方案。

6. 承建商註冊及工程資料。

7. 測試、檢查及監督記錄。

8. 工程完成後照片。

9. 完工證明及適用表格。

10. 致屋宇署的跟進函件。

11. 屋宇署要求的補充資料。

業主不應只寄出幾張工程完成照片，便假設命令一定會獲撤銷。

「已遵從命令」和「命令已撤銷」是否一樣？

屋宇署網上命令搜尋系統可能顯示：

• 未獲遵從。

• 已獲遵從。

• 已撤銷。

• 已被取代。

這些狀態並非完全相同。

已獲遵從

一般表示屋宇署記錄顯示相關命令要求已獲遵從。

已撤銷

一般表示相關命令已被撤銷。撤銷原因及程序須按個案理解，不能假設完成工程後狀態必然顯示為「已撤銷」。

已被取代

表示相關命令已由另一份命令取代，業主仍應查清楚新命令的要求及狀況。

因此，市場上常說的「撤令服務」，實際可能包括：

• 遵從命令所需工程。

• 完成專業檢查及證明。

• 向屋宇署提交文件。

• 回應補充資料。

• 跟進屋宇署檢查。

• 確認命令最終記錄狀況。

業主可以使用屋宇署的命令發出及遵從狀況搜尋系統查看記錄，但仍應以屋宇署正式回覆及個案文件為準。

屋宇署命令撤銷需要準備哪些文件？

以下清單屬一般整理框架，不代表每個個案都需要提交全部文件。

第一類：法定命令及屋宇署往來文件

開始安排撤令前，應保存完整的法定命令，而不只是第一頁或手機截圖。

建議整理：

• 命令完整副本。

• 命令編號。

• 發出日期。

• 物業地址。

• 涉及樓層、單位或公用部分。

• 命令附圖。

• 命令列出的工程或行動。

• 指定完成期限。

• 屋宇署負責人員聯絡資料。

• 其後收到的警告信或催辦信。

• 任何補充要求。

• 過往已提交的回覆。

• 屋宇署視察或會議記錄，如有。

• 命令是否曾被修訂或另一命令取代。

如果文件不完整，專業人士可能無法準確判斷需要處理哪一個位置，以及如何證明工程已符合命令要求。

第二類：業主、業權及授權資料

部分個案可能需要確認誰是業主、誰獲授權代表業主，以及誰負責與屋宇署及專業人士溝通。

業主可先準備：

• 業主姓名或公司名稱。

• 身份證明或公司資料。

• 物業地址及業權資料。

• 最新土地查冊資料，如有需要。

• 聯絡地址、電話及電郵。

• 授權代表資料。

• 業主授權書。

• 物業管理公司資料。

• 業主立案法團資料。

• 業主大會或法團決議，如工程涉及公用部分。

• 租戶或佔用人聯絡資料。

• 按揭銀行或其他相關方資料，如有實際需要。

涉及大廈公用部分時，應另外確認：

• 法團是否已通過所需決議。

• 誰有權簽署委任及合約。

• 費用如何分攤。

• 是否需要進入個別單位施工。

• 管理公司是否持有過往圖則、照片或維修記錄。

第三類：批准圖則及物業歷史資料

部分清拆、復原或修葺個案，需要比較目前現場狀況與原有批准圖則。

可能需要查閱：

• 批准建築圖則。

• 結構圖則。

• 排水圖則。

• 改動及加建工程圖則。

• 過往小型工程呈交文件。

• 過往修葺或清拆記錄。

• 入伙紙或其他相關物業文件。

• 管理公司保存的樓宇記錄。

• 先前AP、RSE、RI或承建商提交的文件。

這些資料可協助判斷：

• 哪些部分屬於原有批准建築。

• 哪些部分可能屬於未經批准改動。

• 清拆後應恢復至甚麼狀況。

• 是否需要重新設計或申請。

• 現有工程能否按小型工程程序處理。

如需正式查閱屋宇署樓宇記錄，可能要按適用程序透過相關系統或樓宇資訊中心申請。

第四類：專業人士委任及資格證明

不同命令可能需要委任：

• 認可人士（AP）。

• 註冊結構工程師（RSE）。

• 註冊檢驗人員（RI）。

• 註冊岩土工程師。

• 訂明建築專業人士。

• 其他適當專業人士。

相關文件可能包括：

• 委任書。

• 專業人士姓名。

• 註冊類別。

• 註冊編號。

• 公司資料。

• 工作範圍。

• 委任日期。

• 簽署式樣。

• 向屋宇署提交的委任通知。

• 更換或終止委任的文件，如適用。

如不確定個案需要AP、RSE、RI還是承建商，可先閱讀收到屋宇署命令後要找誰？專業人士分工指南。

需要注意：

「工程顧問公司」是商業服務名稱，不等於法定註冊資格。

業主仍應核實實際負責及簽署文件的專業人士。

第五類：工程前照片及現場記錄

工程前記錄的用途，是證明原有問題的位置、範圍及狀況，並與完工後狀況作比較。

工程前照片應盡量：

• 清晰顯示整體位置。

• 顯示附近可辨認的參照物。

• 同時拍攝遠景、中景及近景。

• 顯示命令涉及的全部範圍。

• 記錄重要尺寸。

• 標示樓層、單位或位置。

• 保留未經過度壓縮的原始檔案。

• 記錄拍攝日期。

• 配合平面圖或立面圖標示照片位置。

• 顯示工程開始前的實際狀況。

如果工程屬於小型工程，屋宇署對相關照片有特定要求。一般而言，照片須清楚顯示工程展開前及完成後的實際狀況，並按適用程序由相關人士核證。

因此，不應等到工程完成後，才嘗試尋找施工前照片。

第六類：整改、修葺或清拆方案

施工前應整理清楚的工程範圍。

文件可能包括：

• 工程位置表。

• 清拆項目清單。

• 修葺項目清單。

• 現況圖。

• 拆卸圖。

• 修葺圖。

• 復原圖。

• 結構圖則。

• 施工方法陳述。

• 拆卸次序。

• 臨時支撐方案。

• 材料規格。

• 測試要求。

• 安全措施。

• 棚架或工作平台安排。

• 行人及住戶保護措施。

• 預計工期。

• 工程數量及報價。

這些文件有兩個作用：

1. 讓承建商知道應如何施工。

2. 讓專業人士及屋宇署判斷工程是否對應命令要求。

如果工程只是按照承建商口頭理解處理，完工後可能難以證明所有命令範圍均已完成。

第七類：承建商註冊及工程文件

實際進行清拆、修葺或建築工程的承建商，須具備與工程相符的註冊資格。

業主應保存：

• 承建商公司名稱。

• 註冊類別。

• 註冊編號。

• 獲授權簽署人資料。

• 小型工程級別、類型及項目，如適用。

• 承建商委任書。

• 正式報價及合約。

• 工程範圍。

• 材料及數量。

• 工程時間表。

• 工程保險。

• 安全文件。

• 施工記錄。

• 工程變更指示。

• 付款及收據。

• 完工聲明或證明。

僭建物清拆工程如符合小型工程項目，須按照小型工程監管制度的適用程序，由具備相應資格的訂明人士及承建商處理。

可參考屋宇署清拆僭建物指引。

第八類：測試、檢查及工程監督記錄

視乎工程性質，可能需要：

• 結構評估。

• 混凝土或物料測試。

• 排水測試。

• 負載或其他技術測試。

• 修葺前後檢查。

• 施工階段視察記錄。

• 工程監督記錄。

• 現場會議記錄。

• 缺陷及修正記錄。

• 材料證明。

• 測試機構報告。

• 專業人士確認。

測試報告應清楚列明：

• 測試位置。

• 測試日期。

• 使用方法。

• 測試結果。

• 負責機構。

• 結果是否符合適用要求。

• 是否需要進一步工程。

只提供承建商一句「已經修好」，未必足以證明涉及技術或結構的問題已妥善處理。

第九類：完工照片

完工照片是撤令文件中非常重要的一部分。

照片應清楚顯示：

• 原有僭建物已移除。

• 命令涉及位置已完成修葺。

• 清拆後的接口已妥善處理。

• 受影響牆身、樓板、外牆或排水位置已恢復。

• 安全設施已按要求完成或移除。

• 現場沒有遺留相關違例或危險部分。

• 工程範圍與提交圖則或方案相符。

建議使用「工程前／工程後」配對方式整理：

照片數量不是愈多愈好，重點是清楚、完整並能夠對應命令位置。

第十類：完工圖、竣工記錄及證明書

視乎工程所採用的程序，可能需要：

• 完工圖。

• 修訂圖則。

• 記錄圖則。

• 工程完成證明。

• AP證明。

• RSE證明。

• RI證明。

• 承建商完工文件。

• 小型工程完工表格。

• 測試報告。

• 材料記錄。

• 監督記錄。

• 其他指明文件。

例如，若工程按照小型工程監管制度進行，適用表格會按工程級別及程序而有所不同，並可能需要引用相關小型工程呈交編號。

因此，業主不應自行假設只需填寫某一張通用表格。應由獲委任的專業人士或註冊承建商按實際工程確認。

第十一類：向屋宇署提交的跟進函件

完成工程後，通常需要以清楚方式向屋宇署交代：

• 命令編號。

• 物業地址。

• 涉及位置。

• 已完成的工程。

• 完工日期。

• 所採用的法定程序。

• 獲委任專業人士。

• 獲委任承建商。

• 隨函附上的圖則、照片及證明。

• 是否申請屋宇署安排覆檢。

• 聯絡人資料。

函件附件可設置文件索引，例如：

1. 法定命令副本。

2. 專業人士委任資料。

3. 承建商註冊資料。

4. 工程範圍及圖則。

5. 工程前後照片。

6. 測試及檢查報告。

7. 完工證明。

8. 其他補充文件。

清楚的索引可以減少屋宇署人員核對文件時出現遺漏或誤解。

不同命令需要的文件有甚麼分別？

清拆令

常見重點：

• 清拆位置及範圍。

• 工程前後照片。

• 承建商資格。

• 清拆及安全方案。

• 清拆後接口修復。

• 適用的小型工程或其他文件。

• 專業人士證明，如需要。

修葺令

常見重點：

• 欠妥情況記錄。

• 修葺方案。

• 材料及施工記錄。

• 測試報告。

• 工程監督記錄。

• 修葺前後照片。

• 完工證明。

勘測令

常見重點：

• 勘測範圍。

• 專業人士資料。

• 調查方法。

• 測試及勘測結果。

• 技術報告。

• 後續修葺建議。

• 屋宇署要求的證明。

排水相關命令

常見重點：

• 原有接駁或欠妥狀況。

• 排水圖則。

• 工程及物料記錄。

• 排水測試。

• 完工照片。

• 專業或承建商證明。

強制驗樓通知

強制驗樓屬另一套法定程序，通常涉及RI的訂明檢驗、所需修葺監督及適用指明文件，不應與一般屋宇署清拆令撤銷文件混為一談。

提交文件後，屋宇署會立即撤銷命令嗎？

不一定。

屋宇署可能需要：

• 審閱文件。

• 核對照片及圖則。

• 要求補充資料。

• 要求更正文件。

• 安排實地視察。

• 確認全部命令範圍均已完成。

• 確認工程符合適用程序。

• 查核專業人士或承建商資料。

如果發現以下情況，個案可能需要進一步跟進：

• 工程只完成部分範圍。

• 完工照片不清楚。

• 圖則與現場不一致。

• 承建商資格不合適。

• 缺少適用表格。

• 測試資料不足。

• 原有問題仍未完全處理。

• 清拆後沒有妥善恢復相關部分。

• 文件沒有由合適人士簽署。

• 命令涉及多個位置但只交代其中一部分。

所以，提交文件是撤令程序的重要階段，但不能視為屋宇署已經確認命令獲遵從或撤銷。

如何確認屋宇署命令已經處理完成？

業主應保留並核對：

1. 屋宇署的正式回覆。

2. 命令遵從或撤銷狀況。

3. 土地註冊處記錄的後續處理。

4. 專業人士及承建商提交文件副本。

5. 完工照片及測試記錄。

6. 所有付款及工程合約。

7. 屋宇署補充要求是否已完成。

8. 是否仍有另一份命令或通知未處理。

不要只依賴：

• 承建商口頭表示「已經撤令」。

• 工程已付款。

• 棚架已拆除。

• 屋宇署曾到場視察。

• 網上系統暫時找不到命令。

• 專業人士已提交文件。

最穩妥做法是取得正式文件及核實命令狀況。

土地註冊處的命令記錄會否自動消失？

法定命令可能被註冊於物業的土地登記冊。命令獲遵從或撤銷後，相關記錄的處理應按屋宇署及土地註冊程序確認。

業主不應假設：

• 工程完成後記錄立即消失。

• 網上命令狀況更新等同土地查冊已同步。

• 承建商完成工程便會自動處理土地登記。

• 物業買賣時律師不需要再核實。

如果物業正在出售、轉按或申請貸款，應及早通知相關律師及金融機構，並準備屋宇署正式文件。

撤令文件常見錯誤

1. 只有工程後照片，沒有工程前照片

無法清楚對照原有問題及完工狀況。

2. 照片沒有標示位置

相片雖然清楚，但無法證明屬於命令涉及的樓層、立面或構件。

3. 只完成部分命令範圍

命令可能涉及多個位置，但報價和工程只處理其中一項。

4. 普通承建商施工後才補辦文件

如果工程需要事前申報、適當註冊承建商或專業監督，完工後未必能簡單補回。

5. 圖則與現場不一致

提交圖則、工程方案及完工狀況互相不符，可能需要修訂或進一步工程。

6. 沒有保存專業人士提交副本

業主無法確認實際提交了哪些文件，以及尚欠甚麼資料。

7. 把「已提交」當成「已撤令」

提交只是等待屋宇署審閱的開始，不代表結果已獲確認。

8. 沒有回應屋宇署補充要求

即使主要工程已完成，如果補充文件長期未交，個案仍可能停留在未完成狀態。

業主撤令文件檢查表

命令及物業資料

• 法定命令完整副本。

• 命令附圖。

• 所有後續信件。

• 業主及物業資料。

• 業權或法團授權文件。

• 指定期限及負責人聯絡資料。

專業及承建商資料

• AP、RSE、RI或其他專業人士資料。

• 正式委任書。

• 專業註冊編號。

• 承建商註冊資料。

• 小型工程資格資料，如適用。

• 報價、合約及工程範圍。

工程資料

• 工程前照片。

• 現況圖及位置標示。

• 清拆或修葺方案。

• 結構計算或圖則，如需要。

• 施工方法及安全措施。

• 測試要求及結果。

• 工程變更記錄。

• 監督及檢查記錄。

完工及提交資料

• 工程後照片。

• 工程前後照片對照表。

• 完工圖或記錄圖。

• 承建商完工文件。

• 專業人士證明。

• 適用表格。

• 提交函件及附件索引。

• 屋宇署收件或提交記錄。

• 補充資料及回覆。

• 屋宇署最終確認文件。

屋宇署命令撤銷文件常見問題

1. 清拆完成後，只交照片可以撤令嗎？

不一定。所需資料視乎命令及工程程序而定，可能還需要承建商資料、專業證明、圖則、小型工程文件及其他完工記錄。

2. 業主可以自行提交撤令文件嗎？

部分一般函件可由業主提交，但需要AP、RSE、RI或註冊承建商簽署的法定或專業文件，不能由業主代替。

3. 有沒有一張統一的撤令申請表？

沒有一張適用於所有屋宇署命令的通用撤令表格。所需表格取決於命令、工程類型及採用的法定程序。

4. 工程前沒有拍照怎麼辦？

應先與獲委任專業人士確認可使用哪些現有資料，例如屋宇署附圖、過往照片、管理公司記錄、測量資料或施工記錄，但不保證可以完全取代合適的工程前照片。

5. 完工後多久才會撤令？

沒有適用於所有個案的固定時間。處理時間受文件完整性、命令複雜程度、是否需要實地視察及補充資料影響。

6. 屋宇署到場檢查是否代表已撤令？

不代表。實地視察是核實程序的一部分，仍應等待正式確認及查核命令狀況。

7. 承建商說已提交文件，業主需要取副本嗎？

需要。業主應保存所有已提交表格、證明、圖則、照片及屋宇署回覆副本。

8. 命令狀況顯示已獲遵從，是否還要保留文件？

應保留。相關文件可能在物業買賣、按揭、保險、日後工程或法律查核時使用。

9. 撤令是否一定需要AP？

不一定。所需人士取決於命令及工程類型。部分工程可能需要AP、RSE或其他專業人士；部分小型工程則按其級別及項目處理。

10. 文件不完整會否需要重新做工程？

視乎缺少甚麼資料及工程是否符合適用要求。有些情況只需補充文件；如工程資格、程序或施工結果不符合要求，可能需要額外檢查或工程。

已完成工程，但屋宇署命令仍未撤銷？

提交命令副本、屋宇署往來信件、工程前後照片、圖則、測試報告及已提交文件，鼎坤工程顧問可協助初步整理：

• 命令涉及的完整範圍。

• 已完成及尚欠工程。

• AP、RSE、RI及承建商分工。

• 現有文件是否涵蓋主要項目。

• 可能需要補充的照片、圖則或證明。

• 後續提交及屋宇署跟進方向。

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