屋宇署命令工程費用如何計算？AP／RSE收費、常見整改項目及報價因素

屋宇署命令工程費用沒有劃一價格。實際成本通常由命令涉及的問題、所需專業人士、現場勘察、圖則及計算、測試、整改或清拆工程、工程監督，以及完成後的證明和文件程序共同決定。

簡單而言：

屋宇署命令解除總費用＝專業人士評估及顧問費＋圖則、測試與申報費＋整改或清拆工程費＋工程監督費＋完成後證明及撤令文件費。

不是每一份屋宇署命令都需要同時委任認可人士（Authorized Person，AP）、註冊結構工程師（Registered Structural Engineer，RSE）及註冊檢驗人員（Registered Inspector，RI）。

業主應先核對命令條文、涉及位置、指定期限及所需工程，再確定應委任哪些專業人士及承建商。未看過命令及現場前提供的價格，通常只能作初步參考。

屋宇署命令工程費用包括甚麼？

一個完整的屋宇署命令處理項目，可能包含以下費用：

部分報價只包括專業人士的初步評估；部分則涵蓋圖則、施工、監督及撤令文件。

因此，「屋宇署命令報價」不能只比較總價，必須先確認每份報價涵蓋相同階段及工作範圍。

屋宇署命令工程費用大約多少？

屋宇署沒有為所有命令訂立統一市場收費，而不同命令的工程規模可以相差很大。

例如：

• 局部拆除一項小型僭建物。

• 修復排水管或公用部分欠妥。

• 清拆外牆大型伸出物。

• 修葺混凝土剝落或危險構件。

• 恢復經非法改動的防火或結構部分。

• 為大型拆卸工程制定圖則及安全方案。

• 處理涉及多個單位或整幢大廈的命令。

以上個案即使同樣稱為「解除屋宇署命令」，需要的專業人士、文件、設備、工期及工程量都可能完全不同。

所以較可靠的計價方式是先拆分：

1. 專業顧問及評估費。

2. 圖則、結構計算及測試費。

3. 承建商實際工程費。

4. 棚架及安全措施費。

5. 工程監督費。

6. 完工及撤令文件費。

如報價只有「解除屋宇令一項」，而沒有交代上述工作，便難以判斷其完整性及後續追加費用。

甚麼因素最影響屋宇署命令工程費用？

1. 命令種類

不同命令可能要求業主：

• 清拆僭建物。

• 修葺危險或欠妥部分。

• 進行勘測。

• 修復排水系統。

• 處理外牆或伸出物。

• 採取安全措施。

• 完成指定檢驗或工程。

• 提交證明及相關文件。

命令要求愈複雜，涉及的專業及工程成本通常愈高。

業主不應只看信件標題，應閱讀命令正文、附圖、涉及位置、法例條文及完成期限。

2. 涉及位置及工程規模

工程位於室內、天台、外牆、後巷、公用部分或高空位置，會影響施工方法及安全安排。

主要考慮包括：

• 工程面積。

• 構件數量。

• 樓層高度。

• 是否涉及公用部分。

• 是否需要進入其他單位。

• 是否靠近公眾地方。

• 是否影響商舖營業或住戶使用。

• 是否需要臨時圍封或保護。

3. 是否涉及結構

如果工程涉及梁、柱、樓板、承重牆、懸臂構件、大型鋼架或其他結構部分，可能需要RSE進行：

• 現場結構評估。

• 圖則審閱。

• 結構分析及計算。

• 拆卸或加固設計。

• 臨時支撐評估。

• 施工次序及安全要求。

• 工程完成後的相關證明。

結構問題的複雜程度會直接影響RSE收費及工程成本。

4. 是否需要提交圖則

部分整改或清拆工程可以按照適用的小型工程程序處理；部分較大型或複雜工程則可能涉及其他法定圖則及批准程序。

可能需要準備：

• 現況圖。

• 拆卸圖。

• 修葺或復原圖。

• 結構圖則。

• 計算書。

• 施工方法。

• 安全措施資料。

• 完工圖及相關記錄。

文件要求愈多，專業顧問及提交工作的費用通常愈高。

5. 是否需要額外測試

現場表面情況未必足以確定問題範圍。AP、RSE或其他相關專業人士可能建議：

• 局部開鑿。

• 物料取樣。

• 混凝土測試。

• 鋼筋或金屬構件檢查。

• 排水測試。

• 測量或勘測。

• 其他針對性調查。

測試費、取樣後修復，以及專業人士分析結果的費用，應在報價中分開列明。

6. 是否需要棚架或工作平台

外牆、天台邊緣、招牌、簷篷或高空構件可能需要：

• 棚架。

• 吊船。

• 升降台。

• 工作平台。

• 臨時圍封。

• 行人保護設施。

• 高空工作安全措施。

是否需要搭棚不能一概而論，應按工程位置、施工方案及安全要求判斷。

7. 法定期限及個案進度

如果命令限期迫近，而業主尚未完成專業委任、圖則、報價或施工安排，可能需要：

• 加快現場評估。

• 優先處理圖則及文件。

• 增加協調會議。

• 分階段施工。

• 安排臨時安全措施。

• 向屋宇署交代進度或提出相關申請。

趕急處理不代表一定可以在短時間內完成撤令，亦不代表任何延期申請必然獲批。

AP收費通常包括哪些工作？

認可人士（AP）在不同屋宇署命令個案中的角色可能包括：

1. 審閱法定命令及相關文件。

2. 安排現場勘察。

3. 確認工程是否涉及法定圖則或申報程序。

4. 統籌其他所需專業人士。

5. 準備或協調圖則。

6. 制定整改、清拆或復原方向。

7. 向屋宇署提交適用文件。

8. 回應屋宇署查詢或補充資料要求。

9. 按委任及法定要求監督工程。

10. 整理完工記錄和相關證明。

11. 跟進命令遵從及撤銷程序。

AP報價應清楚列明涵蓋哪些階段。

例如，部分報價可能只包括初步評估及方案；圖則提交、工程監督、會議、補充文件及完工證明則另行收費。

可進一步了解鼎坤工程顧問的認可人士（AP）服務。

RSE收費通常包括哪些工作？

RSE是否需要參與，應視乎命令及工程是否涉及結構事項。

RSE工作可能包括：

• 審閱現有圖則及結構資料。

• 檢查相關結構構件。

• 判斷損壞或改動對結構的影響。

• 進行結構分析及計算。

• 設計修葺、加固或拆卸方案。

• 評估臨時支撐及施工次序。

• 準備結構圖則及計算書。

• 按適用要求監督結構工程。

• 檢查完工情況。

• 簽署及跟進相關技術文件。

不是所有屋宇署命令都需要RSE。如果工程只涉及非結構性項目，可能由其他合適專業人士及承建商處理。

相反，如果工程涉及大型或重要部分的拆卸，屋宇署資料指出，可能需要委聘AP、註冊專門承建商及RSE等相關人士提供意見和安全措施。

如要了解一般結構報告與屋宇署命令工程的分別，可參考RSE Report價錢及報價指南。

RI是否負責所有屋宇署命令？

不是。

RI主要與強制驗樓計劃下的訂明檢驗及訂明修葺監督有關。一般屋宇署清拆令、修葺令或其他命令，未必需要由RI處理。

實際所需人士可能包括：

以上只屬一般分工方向。最終仍須按命令文字、工程性質及適用法定程序確認。

常見屋宇署命令整改項目

僭建物清拆

可能包括：

• 清拆違例簷篷。

• 清拆平台或天台僭建物。

• 清拆外牆伸出物。

• 清拆違例鋼架。

• 清拆未經批准的樓梯或構築物。

• 移除違例圍封或改建。

費用受清拆規模、物料、位置、運輸、棚架、安全措施及清理安排影響。

結構修葺或加固

可能涉及：

• 修復混凝土剝落。

• 處理鋼筋鏽蝕。

• 修葺裂縫。

• 加固梁柱、樓板或其他構件。

• 修理危險伸出物。

• 安排臨時支撐。

• 更換或加固金屬構件。

工程是否屬於結構修葺及需要何種方案，應由相關專業人士按現場情況判斷。

外牆修葺

可能包括：

• 鬆脫批盪或飾面修葺。

• 混凝土修補。

• 外牆裂縫處理。

• 欠妥構件移除或加固。

• 外牆排水管修復。

• 外牆伸出物處理。

外牆工程通常亦需要考慮接近設施、行人安全、棚架、保險及天氣對工期的影響。

排水及滲漏問題

可能包括：

• 修理破損排水管。

• 更正錯誤接駁。

• 處理污水或雨水排放問題。

• 重做局部管道。

• 進行排水測試。

• 恢復被非法改動的系統。

恢復原有用途或狀況

部分命令可能涉及未經批准的改動，例如：

• 間隔改動。

• 出入口改動。

• 防火分隔受影響。

• 公用地方被佔用。

• 樓宇設備或構件被非法更改。

所需工程應按命令、原有批准圖則及現場情況確認。

屋宇署命令工程報價應包括甚麼？

一份清晰報價至少應列明：

比較報價時，應確保各公司使用相同的命令、圖則、工程範圍及數量基礎。

常見額外費用有哪些？

1. 初步報價不包括圖則

部分報價只包括現場評估，後續現況圖、拆卸圖、修葺圖或結構圖則可能另外收費。

2. 不包括屋宇署文件跟進

需要確認報價是否包括：

• 文件提交。

• 回應補充資料要求。

• 修訂圖則。

• 工程完成後證明。

• 命令遵從及撤銷跟進。

3. 額外測試

開鑿後發現問題範圍較大，或專業人士認為需要額外測試，可能增加測試、分析及復原費。

4. 棚架及安全措施未包括

高空或外牆工程所需棚架、圍封、工作平台、照明、保護網或行人通道，可能佔工程成本的重要部分。

5. 工程數量增加

清拆或開鑿後可能發現隱藏損壞。合約應列明如何量度新增工程、使用甚麼單價，以及是否須先取得書面批准。

6. 額外到場及會議

AP、RSE或顧問報價可能只包括指定次數的現場視察和會議。超出次數後可能按次收費。

7. 臨時安全措施

如果構件可能危及公眾或住戶安全，可能需要在正式工程前先安排圍封、支撐或其他臨時措施。

8. 其他法定程序

整改過程若涉及小型工程、圖則批准、其他政府部門或物業管理要求，可能產生額外專業及行政費用。

如何比較屋宇署命令工程報價？

第一步：先核對命令範圍

確認報價針對同一命令、位置和工程要求。不同公司可能對工程範圍作出不同假設，不能直接比較總價。

第二步：分開專業費與工程費

至少分為：

• AP費用。

• RSE費用。

• 圖則及申報費。

• 測試費。

• 承建商工程費。

• 安全設施費。

• 工程監督費。

• 完工及撤令文件費。

第三步：比較數量和單價

例如同樣是外牆修葺，應比較：

• 涉及位置。

• 工程面積。

• 施工方法。

• 材料規格。

• 單價。

• 是否包括棚架及保護。

• 是否包括測試及完工文件。

第四步：核實專業人士和承建商

查看：

• AP、RSE或其他專業人士的姓名。

• 註冊編號是否有效。

• 註冊承建商類別。

• 承建商資格是否涵蓋相關工程。

• 實際負責人與報價公司之間的關係。

第五步：訂立工程變更程序

追加工程前應提供：

• 新增原因。

• 涉及位置。

• 工程數量。

• 單價及總價。

• 對工期的影響。

• 專業人士的確認。

• 業主或法團的書面批准。

第六步：確認完成標準

不要只問「工程做完未」，還應確認：

• 是否符合命令要求。

• 是否完成專業人士檢查。

• 是否取得所需測試結果。

• 是否完成相關文件。

• 是否已向屋宇署跟進。

• 命令狀況是否已獲確認。

最低價的屋宇署命令報價是否最划算？

不一定。

較低報價可能只包括：

• 初步現場視察。

• 部分清拆工程。

• 不包括AP或RSE。

• 不包括圖則。

• 不包括測試。

• 不包括棚架。

• 不包括工程監督。

• 不包括完工及撤令文件。

• 不包括回應屋宇署後續要求。

另一方面，較高價亦不代表所有服務都必然需要。

正確比較方法是把每份報價拆成：

命令範圍＋專業人士＋圖則及測試＋工程數量＋安全設施＋監督＋文件＋追加費用條款。

未有遵從命令，費用會否更高？

有可能。

如果業主不遵從法定命令，屋宇署可按情況安排政府承建商代辦工程，其後向業主追討工程費及監督費，並可能徵收附加費。

屋宇署目前資料亦指出，不遵從法定命令可能涉及刑事責任，命令亦可能在土地註冊處記錄在案。

因此，收到命令後不應只考慮眼前工程價格，也要考慮：

• 逾期風險。

• 執法及法律風險。

• 政府代辦工程費。

• 監督費及附加費。

• 物業業權記錄。

• 按揭、買賣及交易程序可能遇到的問題。

查看屋宇署法定命令常見問題。

屋宇署命令工程可以只找普通裝修公司嗎？

不應在未確認命令及工程性質前，只委任普通裝修公司處理。

部分工程必須由具備相應資格的註冊承建商負責；涉及結構、圖則、拆卸大型或重要部分時，亦可能需要AP、RSE或其他適當專業人士。

即使現場工程已完成，如果：

• 工程方法不符合適用要求。

• 承建商資格不合適。

• 缺少圖則或證明。

• 沒有適當專業監督。

• 未完成文件提交。

屋宇署命令亦不一定可以因此獲確認遵從或撤銷。

處理屋宇署命令前應準備甚麼資料？

為了取得較準確的工程及顧問報價，可以先準備：

1. 法定命令完整副本。

2. 命令編號。

3. 物業完整地址。

4. 命令附圖或相關照片。

5. 涉及位置的現場照片及影片。

6. 物業用途。

7. 現有批准圖則，如有。

8. 過往改建或工程記錄。

9. 已委任的AP、RSE或承建商資料，如有。

10. 已提交屋宇署的文件，如有。

11. 命令指定期限。

12. 屋宇署近期往來信件。

13. 現場可勘察時間。

14. 是否涉及法團、管理公司或其他業主。

資料愈完整，專業人士愈容易判斷工作範圍及提供具體報價。

業主亦可使用屋宇署網上系統查詢命令的發出及遵從狀況。

屋宇署命令工程費用常見問題

1. 屋宇署命令解除一般需要多少錢？

沒有劃一價格。費用取決於命令種類、工程範圍、是否涉及結構、所需專業人士、圖則、測試、安全設施及撤令文件。應先審閱命令及現場後再制定報價。

2. AP收費是否包括工程費？

不一定。AP報價一般屬專業顧問、圖則、提交或監督工作；承建商的清拆或修葺工程通常需要分開確認。

3. AP與RSE是否兩者都需要？

不一定。是否需要AP、RSE或其他人士，應按命令內容及工程性質判斷。涉及結構分析或設計時較可能需要RSE參與。

4. RSE Report是否等於完成撤令？

不一定。RSE Report只是特定專業評估或文件的一部分。撤令可能仍涉及整改工程、承建商、監督、完工證明及屋宇署跟進。

5. 清拆僭建物後是否自動撤銷命令？

不一定。完成現場清拆後，仍應按命令及適用程序整理證明、照片、專業文件及提交資料，並跟進屋宇署確認。

6. 可以先找師傅清拆，再處理文件嗎？

不建議。清拆方法、承建商資格、安全措施及是否需要專業人士，應在施工前確認。否則可能需要補做工程或文件。

7. 報價是否應包括屋宇署來回跟進？

應在委任前問清楚。有些報價只包括首次提交，修訂、補充文件或額外會議可能另行收費。

8. 屋宇署命令是否一定需要搭棚？

不一定。是否需要棚架或其他工作平台，視乎位置、工程方法及安全要求。

9. 法團可以如何比較大廈工程報價？

應先由適當專業人士統一工程範圍、數量及規格，再邀請承建商按相同文件報價。否則不同總價未必涵蓋相同工程。

10. 命令限期快到才開始處理可以嗎？

不建議。專業委任、圖則、測試、招標、施工及文件均需要時間。期限迫近時應立即整理命令及進度，尋求適當專業意見，並按個案處理後續安排。

已收到屋宇署命令或正在比較整改報價？

提交法定命令、物業地址、現場照片及現有報價，鼎坤工程顧問可先協助了解：

• 命令涉及位置及要求。

• 可能需要的AP、RSE、RI或承建商。

• 圖則、測試及工程範圍。

• 報價是否包含主要項目。

• 可能遺漏或需要另行收費的部分。

• 完工證明及撤令文件方向。

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