大廈收到消防令怎樣處理？法團、業主與管理公司責任及協調指南

大廈收到消防令後，應先確認正式文件種類、涉及範圍、遵辦期限及收件對象，再釐清業主立案法團、個別業主及管理公司的責任。涉及公共部分的消防改善工程，通常需要由相關業主共同處理，並按大廈公契、管理安排及適用法例進行協調。

但「收到消防令」不代表管理公司必須自行承擔全部工程費用，也不代表業主可以完全交由法團處理而不再過問。實際責任須按文件內容、物業權責及工程性質判斷。

如果大廈已收到相關通知，可以先了解消防令整改及解除服務，再安排文件及現場情況評估。

一、大廈收到的「消防令」究竟是什麼？

「消防令」是坊間常見稱呼，實際上可能指不同種類的正式通知、指示或命令。

大廈個案可能涉及：

• 消防安全指示。
• 改善消防安全指示。
• 符合消防安全令。
• 消除火警危險通知書。
• 其他與消防裝置、樓宇安全或公共部分有關的正式文件。

不同文件的適用條例、發出部門、收件對象、改善要求及期限可以不同，因此不能只憑「消防令」三個字判斷責任。

例如，消防安全指示可能涉及大廈消防裝置或建築消防安全改善；消除火警危險通知書則可能針對逃生通道阻塞、消防安全隱患或其他具體問題。

處理前應先核對：

1. 文件由哪個部門發出？
2. 正式名稱是什麼？
3. 文件發給法團、個別業主、佔用人，還是其他負責人？
4. 問題涉及公共部分還是個別單位？
5. 指定完成期限是什麼？
6. 是否需要提交文件、安排檢查或進行工程？

屋宇署指出，接獲「消防安全指示」或「改善消防安全指示」後，業主應按照指示要求處理相關改善工程，必要時委聘合適的專業人士及註冊承建商。屋宇署：消防安全

如希望先了解不同消防通知的基本概念及處理方向，可參考香港消防令完整指南。

二、大廈消防令由誰負責？

大廈消防令的責任不能一概而論。應先分辨文件所涉及的位置、設備及收件對象，再判斷不同人士的角色。

以下分別說明。

個別業主是否有責任？

一般而言，業主不只需要維修和管理自己名下的物業，也可能需要就樓宇公共部分承擔相關責任。

屋宇署清楚指出，每名樓宇業主除須管理其名下物業外，亦須就樓宇公用部分的維修及管理承擔責任，並按公契所訂條件繳付應分擔的費用。屋宇署：樓宇安全及業主的責任

因此：

即使大廈已成立法團，或聘用了管理公司，個別業主亦不應認為公共部分的消防改善與自己完全無關。

但個別業主應承擔多少費用、是否需要提供單位通道、是否需要配合特定工程，仍須按大廈公契、正式文件及具體安排判斷。

業主立案法團是否需要負責？

如果大廈已成立業主立案法團，而消防問題涉及公共部分或公共設施，法團通常是重要的統籌角色。

法團可能需要協助：

• 整理正式通知及相關文件。
• 通知業主及管理公司。
• 釐清工程涉及的公共位置。
• 安排專業人士進行初步評估。
• 召開適當會議及討論處理方案。
• 比較工程或顧問報價。
• 按適用程序處理工程委聘及資金安排。
• 跟進工程進度及文件紀錄。

不過：

法團負責統籌，不等於法團委員需要以個人名義代全部業主支付消防工程費。

工程費用及決策程序，應按大廈公契、適用法例、法團權限及實際決議處理。

管理公司是否需要支付消防工程費？

一般而言，管理公司的角色主要是物業管理和協調，不應直接理解為所有消防改善工程都由管理公司付款。

管理公司可能協助：

• 接收及整理通知。
• 通知法團和業主。
• 安排承辦商或顧問到場。
• 協調現場視察。
• 跟進公共位置的施工安排。
• 協助張貼通告及保存文件。
• 與住戶、業主及相關服務提供者溝通。

但管理公司的具體責任，仍取決於管理合約、實際管理權限、文件內容及相關事實。

因此，不宜簡化成：

消防令是管理公司收的，所以所有工程費都由管理公司支付。

也不宜反過來說：

管理公司只是中介，所以完全沒有跟進責任。

真正需要判斷的是其管理職責、合約內容及事件中的實際角色。

三、公共部分與個別單位，責任有什麼分別？

大廈消防整改最常出現爭議的位置，是分不清哪些屬於公共部分，哪些屬於個別單位。

如果涉及公共部分

常見可能涉及的位置或設施包括：

• 大廈公共走廊。
• 公共樓梯及逃生通道。
• 大堂及公共出入口。
• 公共消防喉轆或供水系統。
• 公共火警警報裝置。
• 緊急照明。
• 公共電掣房或其他設備位置。
• 大廈天台或公共機房內的相關設施。

如工程涉及公共位置，通常需要由相關業主、法團及管理公司按實際權責協調。

屋宇署亦指出，部分涉及提升消防安全的小型工程，如在樓宇公用部分進行，安排工程的人及其代理人須注意共同業主、法團、管理公司及公契所涉及的同意和責任問題。屋宇署：有關提升消防安全的小型工程

如果涉及個別單位

若正式通知針對某個單位、單位內的改動，或由特定單位造成的問題，責任安排可能不同。

例如：

• 單位內的工程改動影響消防安全。
• 單位使用方式與相關要求不符。
• 個別位置的違例改動影響逃生通道。
• 特定處所需要作出指定改善。

在這些情況下，不應直接把費用全部視為大廈共同開支。應先確認正式通知、物業界線、公契及相關事實。

如果同時涉及公共部分和個別單位

部分個案可能同時涉及：

• 公共消防裝置。
• 特定單位的通道或接駁位置。
• 商舖與住宅部分之間的分隔。
• 樓宇不同用途區域的協調。

此時最重要的是將工程分項列清楚，而不是用一個「全幢大廈消防工程」總額處理所有問題。

建議先分辨：

1. 哪些屬於公共工程？
2. 哪些屬於個別單位工程？
3. 哪些工作需要共同協調？
4. 哪些部分可能涉及不同費用分擔安排？

四、大廈收到消防通知後，第一步應該做什麼？

收到通知後，最重要的不是立即找最便宜的承辦商，而是先確認文件要求及大廈內部的處理機制。

第一步：保存及核對正式文件

首先整理：

• 正式通知正本或清晰副本。
• 發出部門。
• 文件編號。
• 發出日期。
• 限期。
• 涉及地址及樓層。
• 收件人或指定負責人。
• 列明的問題及要求。

如果大廈同時收到不同部門的文件，應分開整理，不要假設全部屬於同一工程。

第二步：通知法團、管理公司及相關業主

如果文件涉及大廈公共部分，應盡快通知：

• 法團主席或管理委員會。
• 管理公司負責人。
• 受影響樓層或位置的業主。
• 其他需要參與決策的人士。

如大廈沒有法團，也應開始聯絡其他業主，避免因為沒有統籌人而錯過處理期限。

第三步：確認涉及公共部分還是個別單位

不要只根據承辦商口頭說法判斷。

應參考：

• 正式通知內容。
• 大廈公契。
• 現場實際情況。
• 相關設備位置。
• 現有管理安排。

如界線不清晰，應尋求合適專業人士協助評估。

第四步：安排現場及技術評估

視乎工程性質，可能需要：

• 工程顧問。
• 認可人士。
• 註冊結構工程師。
• 註冊消防裝置承辦商。
• 註冊承建商。
• 其他具備合適資格的相關人士。

並非每宗個案都需要同時委聘上述全部人士。具體需要由工程種類、文件要求及適用法例決定。

第五步：整理方案和報價

完成初步評估後，再比較：

• 哪些工程必須處理？
• 哪些是建議改善項目？
• 是否有不同施工方案？
• 哪些項目可以分階段安排？
• 報價是否包含測試、文件及跟進？
• 工程期間如何減少對住戶的影響？

如果你希望深入了解工程收費及報價判斷，可參考消防令整改費用及常見報價問題。

五、沒有業主立案法團的大廈，消防令怎樣處理？

沒有成立法團，不代表大廈可以不處理消防安全問題。

如果通知涉及公共部分，而大廈沒有法團，相關業主仍需要按實際情況共同協調。

常見困難包括：

• 沒有固定召集人。
• 業主分散或難以聯絡。
• 部分單位已出租。
• 個別業主不願參與。
• 難以安排共同決策。
• 工程費用分攤出現爭議。
• 沒有完整的大廈管理或維修紀錄。

遇到這些情況，可先採取以下安排：

1. 確認大廈是否已有管理公司或其他業主組織。
2. 收集正式通知及相關資料。
3. 聯絡其他業主及受影響住戶。
4. 尋求相關政府部門或大廈管理支援渠道的協助。
5. 評估是否需要建立更清晰的業主協調機制。
6. 先處理可立即確認的安全問題和期限事項。

如果大廈長期缺乏管理，問題通常不只是工程本身，而是：

誰有權召集、誰負責跟進、誰協調報價，以及怎樣讓業主共同作出決定。

因此，應先建立基本溝通和文件管理機制，再推進工程安排。

六、消防改善工程費用由誰分攤？

大廈消防工程費用分攤，不應只看誰收到通知，也不應一律假設全部單位平均支付。

一般需要考慮：

• 大廈公契如何規定。
• 涉及的工程是否屬於公共部分。
• 工程是否只涉及部分樓層或個別單位。
• 大廈管理安排。
• 法團的決議及適用程序。
• 物業用途及實際權責。
• 有沒有符合資格的資助或支援安排。

公共部分工程通常如何理解？

若工程涉及大廈公共消防裝置或公共位置，一般需要由相關業主按適用安排處理。

但「共同負責」不代表：

每個單位必定平均分攤。

實際分攤比例可能受到公契、業權份數、適用開支類別及其他安排影響。

因此，法團或管理公司在通知業主付款前，應盡量清楚交代：

• 工程涉及哪些位置？
• 為什麼屬於共同工程？
• 總金額是多少？
• 分攤依據是什麼？
• 個別業主的分攤金額如何計算？
• 是否已有相關決議或程序？
• 是否涉及可申請的資助？

個別單位問題是否需要所有業主共同承擔？

未必。

如工程只針對某個單位，或問題主要由特定單位的使用、改動或設備引起，費用安排可能與公共部分不同。

但最終仍需按正式文件、物業界線、公契及適用法律判斷。

因此，遇到分攤爭議時，應先釐清工程位置和性質，而不是直接以「消防令」名義要求所有業主共同付款。

七、法團安排消防工程時，應如何比較報價？

大廈消防改善工程往往涉及多個樓層、不同設備及公共位置，因此比一般單一維修項目更需要清楚的項目分類。

建議將報價分為以下部分：

比較報價時，不要只問：

哪一份最便宜？

更應該問：

不同報價是否基於同一工程範圍？

例如，一份報價可能只包括設備更換，另一份則包括：

• 文件評估。
• 工程安排。
• 設備安裝。
• 測試。
• 後續跟進。
• 施工期間住戶協調。

兩份金額不同，不一定代表其中一份不合理；關鍵是所包含的內容是否一致。

如涉及法團委聘、採購或較大規模工程，亦應留意適用法例、公契、會議決議、招標及利益申報等要求。由於相關規定可能修訂，具體程序應按當時有效的要求和個案情況核實。

八、工程顧問、承辦商及專業人士有什麼分別？

大廈消防整改通常不是單靠一份報價便可以完成。

不同角色的作用可能包括：

工程顧問

可按委聘範圍協助：

• 理解正式通知內容。
• 整理工程要求。
• 分析整改範圍。
• 比較不同工程方案。
• 檢視報價是否清楚。
• 協調工程安排。
• 跟進進度及相關文件。

但工程顧問不一定等於法例要求的指定專業人士，亦不應把一般顧問服務直接描述為所有工程的法定簽署或認證角色。

認可人士或註冊結構工程師

如果工程涉及特定建築改善、結構評估、圖則或需要符合屋宇署相關程序，可能需要由具備合適資格的專業人士參與。

是否需要委聘，須視乎工程性質和正式要求。

註冊消防裝置承辦商

如涉及特定消防裝置或設備的安裝、維修、改動或測試，可能需要由具備適當資格的人士或承辦商處理。

是否適用，以及所需承辦商类别，應按工程內容及相關法例確認。

工程承建商

負責按委聘範圍完成相關施工。

法團或業主應確認：

• 承辦商的相關資格。
• 實際工作範圍。
• 工程保險及安全安排。
• 材料及設備規格。
• 測試及文件是否包括。
• 追加工程如何處理。

重點不是一定要聘請最多人，而是：

按工程性質，委聘具備合適資格及經驗的人士，並清楚界定各方責任。

九、大廈消防改善工程有沒有資助？

部分符合資格的大廈或業主，可能可了解與消防改善或樓宇復修相關的資助及支援安排。

市區重建局的樓宇復修綜合支援計劃涵蓋多項樓宇復修服務，當中包括「消防安全改善工程資助計劃」，亦可能涉及其他樓宇維修支援及貸款資訊。市區重建局：樓宇復修計劃

但需要注意：

• 並非所有大廈都符合申請資格。
• 是否接受申請，須視乎最新安排。
• 資助條件、申請輪次及可涵蓋工程可能不同。
• 並非所有消防設備維修都屬於可資助項目。
• 已開展工程是否符合條件，應先向相關機構確認。
• 獲得資助不代表業主毋須履行正式通知要求。

法團或業主應先確認：

1. 大廈是否符合基本資格？
2. 正式通知屬於哪類改善要求？
3. 工程是否符合計劃範圍？
4. 是否需要先申請再安排招標或施工？
5. 申請期間如何處理通知期限？

如果等待資助批核，亦不應自行假設相關部門會自動延長遵辦期限。

十、如果部分業主不合作，可以怎樣處理？

大廈消防改善工程常見的障礙，不一定是工程技術，而是業主之間難以達成共識。

常見情況包括：

• 個別業主不願分擔費用。
• 部分業主長期未能聯絡。
• 有人不願開放單位或相關位置。
• 業主質疑報價過高。
• 法團及管理公司之間互相推卸。
• 不同業主對工程範圍有不同理解。

遇到這些情況，建議先將問題拆開處理：

先確認工程是否真的屬於共同責任

如果連工程位置和責任分工都未釐清，單靠要求業主付款，通常只會加劇爭議。

應先提供：

• 正式通知內容。
• 工程涉及位置。
• 相關評估資料。
• 初步方案。
• 預計費用及分攤依據。

保留完整溝通及決策紀錄

法團或管理公司應盡量保存：

• 通知副本。
• 會議通知及紀錄。
• 工程報價。
• 顧問意見。
• 業主查詢及回覆。
• 與相關部門的往來資料。
• 有關工程變更及費用的文件。

這些資料有助各方了解處理進度，亦能降低因資訊不透明而產生的分歧。

主動向相關部門反映實際困難

如大廈因業主失聯、協調困難、技術限制或其他原因，未能按原定安排完成工程，應及早向相關部門了解可行處理方式。

不要等到期限屆滿後才首次解釋。

但是否可以調整安排、延長期限或採取其他處理方式，仍由相關部門按個案決定。

十一、延遲處理消防安全指示會有什麼後果？

延遲處理可能帶來：

• 正式通知的遵辦問題。
• 額外的行政及法律風險。
• 大廈消防安全隱患持續存在。
• 工程範圍因設備老化而擴大。
• 業主、法團及管理公司之間出現更多爭議。
• 因施工時段、設備供應或統籌問題而增加處理難度。

近年的《消防安全（建築物）》修訂安排亦涉及代辦工程及費用回收機制。消防處的官方資料指出，執行當局在符合適用條件的情況下，可就相關目標樓宇進行消防安全改善工程，並在工程完成後收回有關費用。消防處：《消防安全（建築物）條例》及修訂安排

但要注意：

並非所有俗稱「消防令」的文件，都適用相同的代辦工程或執法機制。

實際後果應按文件性質、適用條例、工程狀況及部門要求判斷，不能一概而論。

因此，較穩妥的處理方式是及早了解正式通知、安排評估，並保留相關溝通及處理紀錄。

十二、工程完成後是否等於消防令已解除？

不一定。

工程完工只代表相關施工已完成，後續可能仍涉及：

• 設備測試。
• 工程資料整理。
• 專業人員確認。
• 提交相關文件。
• 安排檢查或覆檢。
• 按正式通知要求完成後續程序。

是否已遵辦、是否需要進一步補交文件，以及相關通知能否完成後續處理，須按具體個案及相關部門要求判斷。

法團和業主不應單靠承辦商口頭表示「工程做完了」，便假設整件事已經完成。

建議核對：

1. 正式通知列明的要求是否已逐項處理？
2. 是否保留相關施工及設備資料？
3. 是否需要提交測試或其他文件？
4. 是否有需要安排相關檢查？
5. 後續跟進由誰負責？
6. 是否已收到相關部門的正式回覆或確認？

如需了解工程完成後的安排，可參考消防令撤銷流程及文件跟進。

十三、大廈消防令常見問題

1. 大廈收到消防令，是否一定由法團負責？

不一定。法團通常會協調涉及公共部分的工程，但實際責任仍須按正式文件、工程位置、大廈公契、適用法例及相關決議判斷。

2. 管理公司收到消防通知，是否代表管理公司要付款？

不一定。管理公司可能負責通知業主、安排巡查及協助跟進，但工程費用的承擔和法律責任，仍需按管理合約、物業權責及文件內容判斷。

3. 沒有業主立案法團的大廈，可以不處理消防令嗎？

不可以因為沒有法團便忽略正式通知。若涉及公共部分，相關業主仍應設法建立協調機制，聯絡其他業主並了解可行處理方式。

4. 消防工程費用一定由所有業主平均分攤嗎？

不一定。費用分攤須按大廈公契、工程位置、業權份數、適用安排及個案情況判斷，不應直接假設每個單位平均支付。

5. 如果問題只涉及一個單位，其他業主也要付款嗎？

未必。若工程只針對個別單位，或問題由特定單位引起，相關費用安排可能與公共部分不同，應按正式通知和實際責任界線判斷。

6. 大廈消防改善工程一定需要全面更換消防設備嗎？

不一定。是否需要全面更換、局部維修或系統調整，應按正式要求、設備狀況及專業評估決定。

7. 法團收到消防令後，可以先比較不同報價嗎？

可以按正式通知內容安排評估及比較方案，但應同時留意處理期限、法團決策程序及適用採購要求，避免只比較價格而忽略工程範圍。

8. 大廈消防工程可以申請資助嗎？

部分符合資格的大廈或業主，可能可了解市區重建局或其他相關機構提供的消防改善及樓宇復修支援，但申請資格、開放時間及涵蓋工程須以最新官方資料為準。

9. 個別業主不合作，工程是否可以一直拖延？

不應因個別業主不合作便完全停止處理。法團、管理公司及其他業主應整理資料、保留溝通紀錄，並按需要向相關部門或合適專業人士了解後續安排。

10. 大廈完成消防工程後，消防令是否自動解除？

不一定。部分個案可能仍需要安排測試、提交文件、進行檢查或完成其他程序，是否已完成遵辦須按正式通知及相關部門要求確認。

大廈收到消防通知，需要協助釐清責任及工程安排？

如果你的大廈已收到消防安全指示、改善通知或其他相關文件，而法團、業主及管理公司對工程責任、費用分攤或處理方向仍有疑問，可先安排初步文件評估。

鼎坤工程顧問可按實際個案協助：

• 整理消防通知及工程要求。
• 初步分析公共部分與個別單位的處理範圍。
• 協助法團、業主及管理公司了解工程方向。
• 評估消防改善工程方案及報價內容。
• 跟進工程統籌及相关文件安排。
• 按需要協調具備合適資格的相關專業人士。

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