如何選擇註冊檢驗人員（RI）？業主必讀 6 大評估標準

註冊檢驗人員（Registered Inspector，RI）是在強制驗樓計劃下，負責進行樓宇訂明檢驗或監督訂明修葺的註冊專業人士。

選擇RI不能只比較價錢。業主或法團亦應核實註冊資格、相關樓宇經驗、檢驗範圍、報價內容、時間安排及溝通能力，並了解檢驗、修葺監督與承建商之間的職責分工。

1. 為什麼選擇RI如此重要？

在強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme，MBIS）下，獲委任進行訂明檢驗或監督訂明修葺的RI，必須是當時名列於建築事務監督所備存檢驗人員名冊內的人士。

RI的主要職責可包括：

• 將獲委任一事通知屋宇署。

• 親自進行訂明檢驗。

• 按法定通知及適用標準檢查樓宇。

• 判斷是否需要進行詳細調查。

• 記錄樓宇欠妥及需要跟進的事項。

• 判斷是否需要進行訂明修葺。

• 按適用要求監督訂明修葺。

• 跟進檢驗報告、證明書及相關文件。

• 在發現緊急情況時按規定通知相關人士。

RI的判斷會影響後續檢驗、修葺、報價、承建商安排及文件程序，因此委任前應先了解服務範圍，而不是只選擇最低報價。

如果想先了解整個制度、適用樓齡、檢驗範圍及處理程序，可閱讀香港強制驗樓完整指南。

註冊檢驗人員RI需要具備什麼資格？

註冊檢驗人員可以是：

• 認可人士（Authorized Person，AP）。

• 註冊結構工程師（Registered Structural Engineer，RSE）。

• 在樓宇建造、修葺及保養方面具備相關經驗，並符合適用註冊要求的建築專業人士。

不過，擁有建築、工程或測量專業資格，不代表已自動成為RI。獲委任人士仍須在當時名列於屋宇署備存的檢驗人員名冊內。

業主或法團不應只查看名片、公司網站或口頭介紹，亦應核對：

• RI姓名。

• 註冊編號。

• 註冊類別。

• 註冊是否仍然有效。

• 報價或委任文件上的姓名是否與名冊相符。

可透過屋宇署註冊名單搜尋核實註冊資料，並參考屋宇署註冊檢驗人員及註冊承建商資料。

2. 業主必讀6大評估標準

1. 是否具備同類型樓宇經驗？

不同樓宇的規模、用途、樓齡、外牆設計及公用部分情況並不相同。

常見樓宇類型包括：

• 舊式唐樓。

• 單幢住宅。

• 大型屋苑。

• 商業大廈。

• 工業大廈。

• 商住混合樓宇。

委任前可以詢問：

• 曾否處理相近樓齡及類型的樓宇。

• 過往項目的大約規模及工作範圍。

• 是否熟悉相關外牆、排水或公用部分問題。

• 是否曾處理法團或管理公司的會議及文件安排。

• 面對類似樓宇時，通常如何規劃檢驗工作。

相關經驗不等於單純比較公司成立年期。更重要的是，獲委任的RI是否熟悉與本次法定通知相近的樓宇及工作範圍。

2. 是否清楚列明檢驗範圍？

RI的建議書或報價應清楚說明服務包括哪些部分，避免只寫「整體檢驗」或「處理強制驗樓」。

應確認的內容包括：

• 法定通知涉及的樓宇部分。

• 外牆、公用部分、伸出物及招牌等檢驗範圍。

• 是否包括排水及消防安全相關構件。

• 是否需要初步勘察或詳細調查。

• 是否需要使用吊船、工作平台、棚架或其他到達方式。

• 是否包括照片、記錄、報告及會議解說。

• 如發現欠妥，如何整理修葺建議。

• 是否包括修葺監督及完成後的文件。

• 哪些工作不包括在原報價內。

檢驗範圍越清楚，業主或法團越容易比較不同建議書，也能減少後期因工作理解不同而產生的爭議。

3. 檢驗、修葺監督與承建商的角色是否清楚？

RI與註冊承建商的法定角色不同：

• RI負責訂明檢驗及按委任範圍監督訂明修葺。

• 註冊承建商負責進行所需修葺工程。

• 業主或法團負責作出委任及相關決策。

業主應了解RI、顧問公司及承建商之間是否存在業務關係，但不應把「同一團隊統籌」一概視為利益衝突，也不代表檢驗與施工在所有情況下都必須完全分開。

較重要的是確認：

• 誰負責訂明檢驗。

• 誰負責制定及解釋修葺範圍。

• 誰負責比較或邀請承建商報價。

• 誰負責監督訂明修葺。

• 誰負責核實工程完成情況。

• 是否需要按適用程序提交無業務關係證明。

• 如更換RI或承建商，需要辦理哪些程序。

清楚披露角色、責任及相關關係，有助法團作出知情決定，也能減少對檢驗結果或工程範圍的疑問。

4. 報價是否透明完整？

RI報價不應只列出一個總額。業主或法團應確認報價包括哪些工作，以及哪些情況可能產生額外費用。

建議核對：

比較不同RI報價時，應先統一工作範圍。價格較低的報價可能只包括部分檢驗或報告工作，不能只根據總額判斷哪一份較合適。

5. 是否提供清晰時間表及跟進安排？

強制驗樓涉及法定通知、檢驗、可能需要的詳細調查、修葺、工程監督及文件程序。RI應按當時已知資料提供合理的工作安排。

時間表可包括：

• 核對法定通知及樓宇資料。

• 初步會議或現場勘察。

• 訂明檢驗日期。

• 檢驗結果及初步報告時間。

• 是否需要詳細調查。

• 修葺建議及報價階段。

• 承建商委任及施工安排。

• 修葺監督。

• 完成後檢查及文件程序。

時間表應同時列明哪些部分受現場情況、法團決策、承建商安排或屋宇署程序影響。專業RI可以提供合理規劃，但不應在未了解個案前保證一定在某日完成所有程序。

6. 是否具備清晰的專業溝通能力？

RI不只是負責技術檢驗，也需要向不同持份者解釋檢驗結果及下一步安排。

常見溝通對象包括：

• 個別業主。

• 業主立案法團。

• 大廈管理公司。

• 註冊承建商。

• 工程顧問。

• 屋宇署。

委任前可觀察RI能否：

• 以清楚方式解釋法定通知。

• 區分訂明檢驗、詳細調查及訂明修葺。

• 說明哪些問題需要立即處理。

• 解釋修葺建議的原因及優先次序。

• 回答法團或業主對報價及工程範圍的問題。

• 保留清楚的書面記錄。

• 在出現變更或延誤時及早通知。

清晰、具記錄的溝通有助減少誤解，也方便法團及管理公司向業主交代工程進度及費用。

3. 委任RI前應索取哪些資料？

在作出委任前，建議索取及核對：

• RI姓名及註冊編號。

• 公司及聯絡資料。

• 註冊有效狀況。

• 與類似樓宇相關的經驗。

• 書面服務範圍。

• 費用明細及額外收費條件。

• 預計工作時間表。

• 專業責任保險或其他適用保險資料。

• 報告或交付文件的形式。

• 修葺監督是否包括在內。

• 與擬議承建商的關係及角色分工。

• 終止或更換委任的處理安排。

如涉及法團，亦應確保委任程序、會議決議及相關記錄符合大廈管理和採購安排。

4. 選擇RI的常見錯誤

只比較最低價格

不同報價可能包含不同檢驗、報告、會議、詳細調查及修葺監督工作。未統一範圍便直接比較總額，容易造成錯誤判斷。

沒有核實註冊資料

公司聘有建築專業人士，不代表實際獲委任者已列入RI名冊。應核對具名RI及其有效註冊資料。

沒有看清楚不包括項目

部分報價可能不包括詳細調查、工作平台、額外會議、修葺監督或完成後文件，後續可能需要另行報價。

把RI與承建商的角色混為一談

RI負責檢驗及按委任安排監督修葺；實際修葺由符合要求的註冊承建商進行。兩者的資格和責任不同。

沒有確認文件及溝通安排

如果沒有清楚約定報告、照片、會議解說、進度更新及文件副本，法團和業主日後可能難以掌握工程狀況。

認為委任RI後便不需要再跟進

業主或法團仍須作出委任、審批預算、選擇承建商、配合檢驗及跟進工程決策。RI不能代替業主履行所有管理和決策責任。

5. 如何比較不同RI建議書？

收到多份RI建議書後，可以按以下項目逐一比較：

比較後仍不清楚，可以要求各RI就相同問題作書面澄清，再作決定。

6. 如何降低委任RI後的工程風險？

業主或法團可以採取以下措施：

• 保存法定通知及所有往來文件。

• 核實RI及承建商的註冊資格。

• 以書面方式確認工作範圍。

• 要求報價列明數量、單價及不包括項目。

• 保留會議紀錄及決議。

• 要求定期提供進度更新。

• 重大變更或追加工程前先確認原因及費用。

• 保存檢驗、修葺前後的照片和報告。

• 確認修葺完成後的檢查及文件程序。

• 在委任前了解更換RI或承建商的安排。

如需要協助比較RI建議書、整理報價或協調後續工程，可了解鼎坤工程顧問的註冊檢驗人員（RI）服務及專業工程監督服務。

常見問題

1. 什麼是Registered Inspector？

Registered Inspector的中文是「註冊檢驗人員」，通常簡稱RI。在強制驗樓計劃下，RI負責進行樓宇訂明檢驗或按委任安排監督訂明修葺。

2. 如何查核註冊檢驗人員資格？

可透過屋宇署註冊名單搜尋RI姓名或註冊編號，確認其是否仍然名列檢驗人員名冊。報價、委任文件及實際負責人士的資料應保持一致。

3. RI是否必須親自進行強制驗樓檢驗？

是。根據屋宇署列出的主要職責，RI須親自進行訂明檢驗。其他人員可以按適用安排提供協助，但不能取代獲委任RI履行其法定責任。

4. RI與註冊承建商有什麼分別？

RI負責訂明檢驗及按委任安排監督訂明修葺；註冊承建商則負責進行所需修葺工程。兩者的註冊資格及法定責任不同。

5. RI是否可以同時提供修葺監督？

可以。強制驗樓制度下，業主或法團可委任RI監督所需訂明修葺。實際是否包括在原委任及報價內，應在簽署前確認。

6. RI與承建商有業務關係是否一定不合規？

不能一概而論，應按實際角色、法定要求及申報安排判斷。負責監督訂明修葺的RI須按適用程序處理相關無業務關係證明，業主亦應要求各方清楚披露角色及關係。

7. 強制驗窗是否也一定要找RI？

不一定。強制驗窗須由符合屋宇署要求的合資格人士（QP）處理，RI只是可以擔任QP的其中一個類別。兩項制度的資格要求及程序並不完全相同。

8. RI報價是否包括修葺工程費？

不一定。RI專業服務費與註冊承建商的修葺工程費通常應分開列明。業主或法團應核對報價是否包括檢驗、報告、詳細調查、修葺監督及文件程序。

不確定應該如何選擇RI？

如果你正在比較註冊檢驗人員建議書，或不清楚檢驗範圍、報價內容及後續工程安排，可提交法定通知及現有建議書作初步了解。

鼎坤工程顧問有限公司可按個案需要協助：

• 核對RI註冊及服務資料。

• 比較不同RI建議書。

• 審核檢驗和工程報價。

• 整理檢驗及修葺範圍。

• 協調法團、管理公司、RI及承建商。

• 跟進工程監督及文件安排。

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