一、什麼是強制驗樓（MBIS）？
強制驗樓（Mandatory Building Inspection Scheme, MBIS）是香港屋宇署推行的法定制度，目的是確保樓宇隨著樓齡增長仍然維持結構安全及公共安全。
制度背景：
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適用於樓齡達 30 年或以上的私人樓宇
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不包括三層或以下獨立屋
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屋宇署會分批向樓宇發出通知
制度目的包括：
✔ 預防外牆混凝土剝落
✔ 防止石屎爆裂及鋼筋外露
✔ 減少滲水問題
✔ 避免樓宇結構老化導致意外
強制驗樓不是突擊檢查，而是一個長期預防性安全制度。
二、收到強制驗樓通知後應如何處理？
當法團或業主收到通知信後，必須在指定期限內完成以下程序：
第一步：召開業主會議
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通知所有業主
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決議是否聘請註冊檢驗人員
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討論初步預算
第二步：委任註冊檢驗人員（RI）
只有合資格的註冊檢驗人員才可進行法定檢驗。
第三步：進行樓宇檢驗
包括：
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外牆
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公共地方
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結構元素
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排水系統
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天台
第四步：提交檢驗報告
如有維修建議，必須安排施工。
👉 延伸閱讀：
《收到強制驗樓通知怎麼辦？完整流程指南》
三、強制驗樓檢驗範圍包括什麼？
檢驗內容涵蓋樓宇整體公共結構，包括：
1️⃣ 外牆及混凝土
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剝落
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裂縫
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鋼筋外露
2️⃣ 排水系統
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滲漏
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排水管老化
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接駁問題
3️⃣ 公共走廊與樓梯
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結構穩定
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磁磚鬆脫
4️⃣ 天台及平台
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防水層老化
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積水問題
若樓宇同時符合驗窗條件，則可能需同時進行強制驗窗。
👉 詳細比較：
《強制驗樓 vs 強制驗窗有什麼分別？》
四、強制驗樓費用大約多少？
費用一般分為兩個層面：
1️⃣ 檢驗費
視乎樓宇規模及複雜程度：
| 類型 | 參考範圍 |
|---|---|
| 小型樓宇 | 約 $40,000 – $70,000 |
| 中型樓宇 | 約 $70,000 – $120,000 |
| 大型屋苑 | $150,000 以上 |
影響因素：
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外牆面積
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樓層高度
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是否需要吊船或棚架
2️⃣ 維修工程費
差距可非常大：
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小修補：數萬元
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外牆大面積修復：數十萬
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結構加固：可達數百萬
👉 詳細分析：
《強制驗樓費用大約多少？如何避免隱藏收費？》
五、沒有按時完成會有什麼後果？
若未在期限內完成法定程序：
⚠ 最高罰款 $50,000
⚠ 每日持續罰款
⚠ 屋宇署可代辦工程
⚠ 追討工程費及行政費
此外：
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影響物業估值
-
影響按揭審批
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查冊會顯示未完成通知
👉 詳解法律責任：
《沒有按時完成強制驗樓會有什麼後果？》
六、強制驗樓與物業價值的關係
很多業主忽略一點：
完成強制驗樓其實是提升物業價值。
原因包括：
✔ 買家更安心
✔ 銀行估值更穩定
✔ 減少日後法律風險
長遠而言：
及早維修，比拖延更便宜。
七、如何避免工程超支？
常見超支原因：
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報價漏項
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搭棚未列明
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單價不透明
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追加工程
建議：
✔ 比較至少三份報價
✔ 要求詳細單價
✔ 設立清晰付款節點
✔ 進行報價審核
八、如何選擇註冊檢驗人員（RI）？
選擇標準：
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是否具同類型樓宇經驗
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是否清晰列出檢驗範圍
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是否提供獨立意見
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是否避免利益衝突
避免：
檢驗與施工完全由同一團隊壟斷。
九、常見錯誤
❌ 拖延不處理
❌ 只看最低價
❌ 沒有監督
❌ 忽略保養期
十、強制驗樓是否可以申請延期？
可以，但需：
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提供合理理由
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提交進度證明
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顯示已展開程序
延期不是自動批准。
十一、強制驗樓與強制驗窗是否必須同時進行？
若樓宇同時符合條件，通常會同步發出通知。
同時進行可：
✔ 節省搭棚成本
✔ 減少住戶干擾
✔ 縮短整體工期
十二、專業顧問觀點
強制驗樓的核心風險不是罰款，而是：
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工程管理失控
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費用無預算
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利益衝突
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法團內部爭議
真正專業的做法是：
✔ 先規劃
✔ 再審核
✔ 再施工
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正在比較報價
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