收到屋宇署的強制驗樓法定通知後，業主或業主立案法團首先應核對通知所涵蓋的樓宇部分、指定期限及收件人，然後盡快委任註冊檢驗人員（Registered Inspector，RI）安排訂明檢驗。
如檢驗後發現需要修葺，業主還須委任合資格的註冊承建商，在 RI 監督下完成訂明修葺，並由 RI 按適用程序向屋宇署提交報告、證明書及相關文件。
簡單而言，處理流程是：
- 核對法定通知及指定期限。
- 確認由個別業主還是業主立案法團統籌。
- 委任註冊檢驗人員。
- 由 RI 進行訂明檢驗。
- 按檢驗結果安排所需修葺。
- 完成測試、報告及文件呈交。
- 確認屋宇署的遵辦狀況。
收到通知不一定代表樓宇已被判定為危險，但通知具有法定效力。業主不應只等待報價或法團會議，而忽略通知列明的期限。
收到強制驗樓通知後，第一步應做甚麼？
第一步不是立即找裝修公司報價，而是完整閱讀通知並整理以下資料：
- 法定通知的發出日期。
- 通知編號。
- 指定完成期限。
- 通知涵蓋公用部分、外牆、伸出物、招牌還是其他範圍。
- 通知送達個別業主、共同業主還是業主立案法團。
- 是否同時收到強制驗窗通知或其他屋宇署文件。
- 過往是否已委任 RI、完成部分檢驗或提交文件。
- 屋宇署有沒有發出催辦信、警告信或要求提交進度。
如不確定收到的是強制驗樓通知、強制驗窗通知還是屋宇署命令，應先辨認文件性質，因為三者的專業人士、檢驗範圍及遵辦程序並不相同。
延伸閱讀：強制驗樓與屋宇署命令有甚麼分別？
強制驗樓通知的期限是多少？
業主應以法定通知上列明的指定期限為準，不應假設所有強制驗樓通知均有相同的六個月、九個月或十二個月期限。
實際處理時間會受多項因素影響，包括：
- 大廈是否已成立業主立案法團。
- 是否需要召開業主大會。
- RI 的採購及委任程序。
- 樓宇規模及檢驗範圍。
- 是否需要搭建棚架或安排其他接達設施。
- 檢驗後是否需要進行訂明修葺。
- 招標、集資及施工所需時間。
- 是否需要補交圖則、證明書或其他資料。
因此，收到通知後應立即把指定期限納入工作時間表，並預留業主會議、招標、檢驗、修葺及文件呈交所需時間。
可以申請延期嗎？
如有實際困難未能在指定期限內完成，業主或法團應盡早以書面方式向屋宇署提出申請，說明延期理由、目前進度及確實工作計劃。
可整理的資料包括：
- 已委任 RI 的證明。
- 業主會議或法團會議記錄。
- 招標及報價進度。
- 檢驗或工程時間表。
- 已採取的臨時安全措施。
- 延誤原因及預計完成日期。
- RI、承建商或其他相關人士的書面說明。
提出延期申請不代表一定獲批。屋宇署會按個別情況考慮，因此不應等到期限屆滿後才開始處理，也不應把「已申請延期」當作暫停所有工作的理由。
公用部分通知應由誰負責？
如通知涉及大廈公用部分，通常需要由共同業主或業主立案法團統籌。
法團一般需要處理：
- 核對通知及樓宇記錄。
- 委任 RI 或顧問協助。
- 制定檢驗工作範圍。
- 索取及比較報價。
- 按法團程序通過相關決議。
- 安排檢驗、接達及安全措施。
- 按檢驗結果安排修葺工程。
- 處理工程費用及業主分攤。
- 保存會議、合約、報告及付款記錄。
- 跟進文件呈交及通知遵辦狀況。
如大廈尚未成立法團，亦不代表業主可以不理會通知。共同業主仍須協調處理，並應盡早向屋宇署或相關支援機構查詢可行安排。
強制驗樓為甚麼必須委任RI？
強制驗樓計劃下的訂明檢驗，須由當時名列於建築事務監督檢驗人員名冊內的註冊檢驗人員負責。
RI 的主要法定工作包括：
- 親自進行訂明檢驗。
- 判斷樓宇是否已變得危險或可變得危險。
- 記錄檢驗結果及需要修葺的項目。
- 制定或確認訂明修葺要求。
- 監督所需訂明修葺工程。
- 按程序簽署及提交報告、證明書和指定文件。
一般裝修公司、驗樓公司、物業管理公司或未列入相關名冊的人士，不能代替 RI 完成強制驗樓的法定職能。
如需要比較人選，可參考：如何選擇註冊檢驗人員（RI）？業主必讀評估標準
如何確認RI的註冊資格？
委任前應核對：
- 姓名是否列入屋宇署註冊檢驗人員名冊。
- 註冊狀況是否有效。
- 報價及合約上的人士是否與實際負責 RI 相同。
- 誰會親自進行訂明檢驗。
- 誰負責出席會議及回覆技術問題。
- 服務是否包括監督修葺及呈交完成文件。
- 如原任 RI 中途退出，合約如何處理。
業主不應只核對公司名稱。強制驗樓的法定職責由獲委任的 RI 承擔，因此應清楚確認實際負責人的身份和工作範圍。
了解服務：註冊檢驗人員（RI）服務
委任RI前應準備哪些資料？
為方便 RI 評估通知及制定報價，建議先準備：
- 強制驗樓法定通知完整副本。
- 其後收到的催辦信或屋宇署往來文件。
- 大廈地址、樓齡及樓層資料。
- 核准圖則或現有樓宇記錄。
- 過往維修、外牆工程及驗樓報告。
- 僭建物或改建工程記錄。
- 滲水、批盪剝落、鋼筋外露或裂縫記錄。
- 大廈消防安全構件及排水系統資料。
- 現場照片。
- 業主立案法團及物業管理公司的聯絡資料。
- 已通過的會議決議及預算資料。
資料不足不一定代表不能開始，但可能影響 RI 判斷工作範圍及報價完整程度。
RI報價應包括甚麼？
比較 RI 報價時，不應只看總價。應確認各份報價是否包括相同工作：
| 報價範圍 | 應確認內容 |
|---|---|
| 通知初步審閱 | 是否核對通知範圍、期限及現有進度 |
| 樓宇記錄查核 | 是否包括查閱核准圖則及過往文件 |
| 訂明檢驗 | 涵蓋哪些公用部分、外牆、伸出物或招牌 |
| 接達安排 | 棚架、吊船、升降台或其他設施由誰負責 |
| 檢驗報告 | 報告內容、照片、缺損記錄及修葺建議 |
| 招標協助 | 是否包括工程規格、報價比較及答疑 |
| 修葺監督 | 巡查次數、測試、工程記錄及變更處理 |
| 文件呈交 | 包括哪些表格、證明書及屋宇署跟進 |
| 額外服務 | 額外巡查、會議或補交文件如何收費 |
| 服務期限 | 由委任至完成遵辦的預計時間 |
如果一份報價只包括初步檢驗，另一份則包括檢驗、招標、修葺監督及完成呈交，兩個總價不能直接比較。
訂明檢驗會檢查甚麼？
強制驗樓的檢驗範圍一般包括指定範圍內的：
- 外部構件及其他實體構件。
- 結構構件。
- 消防安全構件。
- 排水系統。
- 位於指定範圍內的僭建物。
實際檢驗位置須按法定通知所涵蓋的部分及現場情況確定，不代表每份通知均涵蓋整幢樓宇的所有私人單位。
常見需要記錄或跟進的情況可能包括：
- 外牆飾面或批盪鬆脫。
- 混凝土剝落或鋼筋外露。
- 結構裂縫或構件劣化。
- 欄杆、簷篷或其他伸出物損壞。
- 防火門或其他消防安全構件失修。
- 公用排水管破損、滲漏或承托不足。
- 指定範圍內的僭建物。
檢驗發現缺損，不代表所有項目都需要以同一方法修葺；應由 RI 按缺損性質、危險程度及適用標準制定處理要求。
強制驗樓一定需要搭棚嗎？
不一定。
是否需要搭棚，應由 RI 按以下因素判斷：
- 通知及檢驗範圍。
- 樓宇高度及外牆設計。
- 需要接近的檢驗位置。
- 現場安全及工作空間。
- 可否使用吊船、升降台或其他接達方法。
- 後續是否需要進行外牆修葺。
業主不應在 RI 尚未確定檢驗及接達方案前，便假設一定要搭建整幢棚架；但亦不能為節省費用而採用不足以完成安全和有效檢驗的方法。
檢驗後是否一定要進行維修？
不一定。
RI 完成訂明檢驗後，會判斷樓宇是否已變得危險或可變得危險，以及是否需要訂明修葺。
如不需要進行訂明修葺，RI 仍須按適用程序提交檢驗結果及相關文件。
如需要修葺，業主須：
- 委任合資格的註冊承建商。
- 按 RI 確定的範圍進行訂明修葺。
- 由 RI 監督修葺工程。
- 完成所需檢查、測試及記錄。
- 由相關人士提交完成證明及文件。
根據屋宇署資料，承建商一般須為名列相關名冊的註冊一般建築承建商，或就相關修葺工程具有適當註冊資格的註冊小型工程承建商。屋宇署強制驗樓程序
RI與註冊承建商有甚麼分工？
| 參與者 | 主要角色 |
|---|---|
| 業主／法團 | 委任專業人士、通過決議、安排資金及履行通知 |
| RI | 進行訂明檢驗、確定修葺需要、監督修葺及提交專業文件 |
| 註冊承建商 | 按核定範圍及適用要求完成修葺工程 |
| 物業管理公司 | 協調會議、住戶通知、現場安排及文件記錄 |
| 工程顧問 | 可協助整理範圍、比較報價及協調程序，但不能取代 RI 的法定職責 |
業主應在合約中列明各方責任，避免出現「RI 以為承建商處理、承建商以為顧問提交」的文件或程序缺口。
完成檢驗或工程是否等於已遵辦通知？
不一定。
完成現場檢驗、支付工程費或拆除棚架，均不必然代表強制驗樓通知已正式遵辦。整個程序通常還包括：
- RI 完成檢驗報告。
- 簽署適用的證明書及指明表格。
- 提交訂明檢驗資料。
- 如有修葺，提交修葺完成文件。
- 回覆屋宇署提出的補充資料要求。
- 確認通知的遵辦狀況。
因此，業主或法團應要求 RI 提供已提交文件的副本、提交日期及跟進記錄，而不是只保留工程單據。
屋宇署亦指出，如樓宇雖已完成檢驗但仍未完成所需修葺，法定通知仍未算完成遵辦。屋宇署相關執法說明
不遵從強制驗樓通知有甚麼後果？
根據屋宇署公布的現行資料，任何人如無合理辯解而不遵從強制驗樓法定通知，即屬違法，可被處第五級罰款，即目前最高港幣50,000元及監禁一年；如罪行持續，每日可另處罰款港幣5,000元。
屋宇署亦可能：
- 發出警告或催辦文件。
- 要求提交工作進度及確實時間表。
- 向有關業主或法團提出檢控。
- 按情況安排政府承建商處理所需工程。
- 向業主追討相關費用。
實際執法及判罰由主管部門和法庭按個案決定，不能把最高刑罰理解為每宗個案的固定罰款。
收到強制驗樓通知後的常見錯誤
1. 把法定通知當作一般勸喻信
法定通知列有指定期限，不能無限期擱置。
2. 未核對文件便索取工程報價
在 RI 尚未確認檢驗結果及修葺範圍前，工程報價可能基於不同假設，難以比較。
3. 委任公司但沒有確認實際RI
應核對真正獲委任及親自進行檢驗的 RI 身份和註冊狀況。
4. 只選最低報價
低價可能未包括樓宇記錄查核、修葺監督、文件提交或屋宇署後續回覆。
5. 檢驗完成後沒有跟進修葺
如 RI 認為需要訂明修葺，只完成檢驗並不足以遵辦通知。
6. 工程完成後沒有保存呈交記錄
應保留報告、證明書、表格、承建商文件及屋宇署往來記錄。
7. 接近期限才申請延期
延期須按個別情況審批，不能假設遞交申請後便自動停止期限。
業主及法團可使用的行動清單
收到通知後，可依次完成以下工作：
- 保存通知正本並製作電子副本。
- 記錄通知編號、範圍及指定期限。
- 核對大廈是否已有法團及物業管理公司。
- 搜集核准圖則、維修和檢驗記錄。
- 邀請合資格 RI 提交相同範圍的報價。
- 核對 RI 名冊及實際負責人。
- 按適用法團程序通過委任及預算。
- 簽訂清晰列明工作範圍的服務合約。
- 制定檢驗、招標、修葺及文件呈交時間表。
- 保存會議記錄、報告、合約及提交證明。
- 定期向 RI 查詢進度及通知遵辦狀況。
- 如預計延誤，盡早書面聯絡屋宇署。
常見問題
收到強制驗樓通知是否代表大廈已經危險？
不一定。通知要求業主委任 RI 進行訂明檢驗，以確定樓宇是否已變得危險或可變得危險，以及是否需要修葺。
個別單位業主是否需要處理公用部分通知？
公用部分一般由共同業主或法團統籌，但相關費用及法律責任可能涉及各業主。個別業主不應因已有法團便完全不理會通知及會議安排。
強制驗樓應找RI還是QP？
樓宇訂明檢驗須委任 RI。強制驗窗則由合資格人士（Qualified Person，QP）負責，兩者不應混淆。
可以先找承建商檢查再決定是否聘請RI嗎？
承建商可提供工程意見，但不能代替 RI 完成強制驗樓的訂明檢驗。正確工程範圍應以 RI 的檢驗和專業判斷為基礎。
RI完成檢驗後可否立即解除通知？
不一定。如檢驗發現需要修葺，仍須完成訂明修葺、監督及文件呈交，通知才可能被視為遵辦。
強制驗樓一定要維修整幢大廈嗎？
不一定。修葺範圍應按通知涵蓋部分、RI 檢驗結果及適用要求確定。
如何知道屋宇署是否已收到文件？
應向 RI 索取提交記錄及文件副本，並可使用屋宇署的通知狀況搜尋服務或直接向屋宇署查詢。
強制驗樓需要多少費用？
沒有適用於所有大廈的固定價格。費用取決於樓宇規模、檢驗範圍、接達方法、缺損程度、修葺工程、專業服務及文件要求。本頁只處理收到通知後的行動，詳細價格應在獨立費用指南解釋。
收到通知後，應先提交哪些資料作初步評估？
如需要協助釐清通知及 RI 委任安排，可先準備：
- 法定通知全部頁面。
- 大廈地址及基本資料。
- 通知指定期限。
- 法團及物業管理公司資料。
- 過往驗樓、外牆維修及工程記錄。
- 現場照片。
- 已取得的 RI 或承建商報價。
- 屋宇署其後發出的往來文件。
鼎坤工程顧問可按通知內容協助整理所需專業人士、檢驗及工程範圍、報價比較與文件跟進安排。