強制驗樓 vs 強制驗窗有什麼分別？哪些情況需要同時進行？

強制驗樓（MBIS）與強制驗窗（MWIS）是兩項不同的法定檢驗計劃。兩者的適用樓齡、檢驗範圍、所需專業人士及指定期限均不相同，完成其中一項並不代表已遵從另一項通知。

最簡單的分別是：

• 強制驗樓主要檢查樓宇公用部分、外牆、伸出物及招牌等指定範圍，須由註冊檢驗人員（RI）負責。

• 強制驗窗主要檢查個別單位及公用部分的窗戶和玻璃百葉窗，須由合資格人士（QP）負責。

• 業主是否需要進行法定檢驗，應以屋宇署實際送達的法定通知為準，並非單純達到指定樓齡便須立即自行安排。

一、什麼是強制驗樓（MBIS）？

強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme，MBIS）適用於樓齡達30年或以上的私人樓宇，但不高於3層的住用樓宇等指定情況除外。

達到30年樓齡只代表樓宇進入計劃的適用範圍，不等於自動收到通知。當樓宇業主或法團收到屋宇署送達的強制驗樓法定通知後，才須在指定期限內委任註冊檢驗人員（Registered Inspector，RI）進行訂明檢驗。

強制驗樓的法定檢驗範圍可包括：

• 樓宇公用部分。

• 外牆及相關構件。

• 伸出物。

• 招牌。

• 結構及消防安全相關構件。

• 排水系統。

• 僭建物的識別及相關跟進。

RI會按通知範圍及適用標準檢查樓宇狀況。如發現需要修葺，業主須安排合資格註冊承建商進行訂明修葺，並由RI按要求監督及跟進相關文件程序。

如想全面了解適用樓齡、通知、檢驗、修葺及法律責任，可閱讀香港強制驗樓完整指南。

制度及法定程序可參閱屋宇署強制驗樓計劃

二、什麼是強制驗窗（MWIS）？

強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme，MWIS）一般適用於樓齡達10年或以上的私人樓宇，但不高於3層的住用樓宇等指定情況除外。

當個別業主或樓宇公用部分的相關業主收到強制驗窗法定通知後，須委任合資格人士（Qualified Person，QP），為通知涉及的窗戶及玻璃百葉窗進行訂明檢驗。

檢驗可包括：

• 窗框及窗扇狀況。

• 鉸鏈、拉釘、螺絲及其他固定組件。

• 窗戶開關及承托情況。

• 玻璃及玻璃百葉窗的穩固程度。

• 窗戶組件是否出現鏽蝕、鬆脫、變形或欠妥。

• 過往改裝是否影響窗戶安全。

強制驗窗並非只能由RI處理。RI是可以擔任QP的其中一類專業人士，其他符合屋宇署要求的專業人士或指定類別註冊人士亦可能具備QP資格。

如果檢驗發現窗戶需要修葺，業主須按適用要求安排註冊承建商完成工程，並由相關QP監督及跟進所需文件。

詳細的通知查詢、6至9個月期限、QP資格及修葺程序，可參閱強制驗窗完整指南。

驗窗資格、程序及通知要求可參閱屋宇署強制驗窗計劃

三、強制驗樓與強制驗窗有什麼分別？

表內所列期限及安排屬一般制度說明，個別個案仍應以法定通知、屋宇署要求及獲委任專業人士的意見為準。

四、達到指定樓齡是否一定要驗樓或驗窗？

不一定。

樓齡達30年或以上，不代表業主需要立即自行進行強制驗樓；樓齡達10年或以上，也不代表需要立即自行進行強制驗窗。

屋宇署會從符合資格的樓宇中選定目標樓宇，然後向相關業主送達法定通知。業主須履行法定程序的主要依據是：

• 是否已收到法定通知。

• 通知屬於MBIS還是MWIS。

• 通知涉及個別單位還是公用部分。

• 通知所列的地址及範圍。

• 通知日期及指定期限。

因此，不能只根據樓齡或大廈傳聞判斷是否已經需要進行法定檢驗。

五、什麼情況可能同時收到驗樓及驗窗通知？

樓齡達30年或以上的私人樓宇，可能同時落入MBIS和MWIS的適用樓齡範圍，但不代表屋宇署一定會在同一時間送達兩項通知。

常見情況包括：

1. 同一大廈分別收到兩項法定通知

法團或業主可能在相近時間收到強制驗樓和強制驗窗通知，但兩項通知的編號、範圍及期限仍須分開核對。

2. 公用部分與個別單位分別收到通知

法團或管理公司可能負責公用部分，個別單位業主則需要處理自己收到的驗窗通知。大廈已開始公用部分工程，不代表私人單位的通知已一併獲遵從。

3. 兩項工程涉及相近位置

如果驗樓修葺和窗戶修葺涉及相近外牆位置，法團可研究是否適合協調現場勘察、工作平台、施工時間及承建商安排，以減少重複工序。

但能否同步進行，仍須由相關RI、QP及承建商根據通知、資格、工程範圍和現場條件確認。

六、強制驗樓與驗窗可以合併處理嗎？

可以由同一間工程顧問公司協助統籌，但兩項法定程序不能合併成一份通知或一套文件。

可協調的部分包括：

• 核對兩項通知的範圍及期限。

• 安排具備適當資格的RI及QP。

• 協調現場檢驗時間。

• 整理需要修葺的工作範圍。

• 比較承建商報價。

• 協調工作平台或施工安排。

• 跟進工程進度及文件程序。

仍須分開處理的部分包括：

• 法定通知。

• 專業委任。

• 訂明檢驗。

• 檢驗及修葺證明文件。

• 適用的指明表格。

• 屋宇署要求的提交程序。

即使同一名專業人士同時具備RI及強制驗窗QP資格，也需要按兩項計劃分別履行相關職責。

七、哪一項費用較高？

不能單憑「驗樓」或「驗窗」的名稱判斷最終費用。

一般而言，整幢樓宇的強制驗樓涉及較大的檢驗範圍、更多公用部分及較複雜的工程協調，因此總費用可能高於個別單位驗窗。然而，實際價格仍受以下因素影響：

強制驗樓費用因素

• 樓宇規模及樓層數目。

• 外牆及公用部分面積。

• 檢驗方法。

• 是否需要詳細勘察。

• 工作平台、棚架或其他到達設施。

• 發現的樓宇欠妥情況。

• 訂明修葺的範圍及數量。

• RI、承建商及文件工作範圍。

強制驗窗費用因素

• 窗戶數量及尺寸。

• 窗戶類型及所在位置。

• 鉸鏈、拉釘、螺絲及窗框狀況。

• 是否需要工作平台。

• 是否需要更換組件或進行較大範圍修葺。

• QP檢驗、修葺監督及文件服務範圍。

因此，不建議在沒有現場資料及工作範圍的情況下，以單一價格代表所有強制驗樓或驗窗個案。

比較報價時，應確認報價是否清楚列明：

• 專業人士費用。

• 檢驗範圍。

• 報告及文件。

• 修葺項目和數量。

• 材料及單價。

• 工作平台或棚架。

• 修葺後檢查。

• 額外收費條件。

八、是否一定需要搭棚？

不一定。

是否需要搭棚或其他工作平台，取決於：

• 樓宇高度。

• 檢驗位置。

• 外牆及窗戶的到達條件。

• 檢驗方法。

• 修葺工程性質。

• 現場安全要求。

強制驗樓不代表必然需要為整幢樓宇搭棚；強制驗窗也不代表一定不需要工作平台。應由相關RI、QP及承建商按實際情況判斷。

如果兩項工程都需要使用相近位置的棚架或工作平台，可以研究協調施工，以減少重複搭拆和住戶干擾，但必須先釐清各項工程的責任、保險、時間及費用分配。

九、完成驗窗是否等於完成驗樓？

不等於。

MBIS和MWIS是兩項獨立制度：

• 完成強制驗窗，只代表已按相關程序處理通知涉及的窗戶。

• 完成強制驗樓，只代表已按相關程序處理通知涉及的樓宇檢驗範圍。

• 一項通知獲遵從，不會自動令另一項通知獲遵從。

即使兩項檢驗由同一公司統籌，仍須分別完成適用的專業委任、檢驗、修葺及文件程序。

十、檢驗後是否一定要維修？

不一定，須視檢驗結果而定。

沒有發現需要修葺

相關RI或QP會按適用程序完成檢驗證明及文件跟進。

發現需要修葺

業主須安排符合要求的註冊承建商進行訂明修葺，並由相關RI或QP按適用規定監督工程、確認修葺結果及跟進文件。

因此，「只驗不修」是否構成問題，取決於專業人士有沒有在檢驗後確認需要進行訂明修葺。如果檢驗結果沒有修葺需要，便不應寫成所有個案都必須維修。

十一、沒有按時完成有什麼後果？

強制驗樓及強制驗窗通知均屬法定通知。

如業主沒有合理辯解而未有在指定期限內遵從，屋宇署可根據《建築物條例》及個案情況採取執法行動，包括提出檢控。

此外，尚未遵從的通知亦可能：

• 增加後續處理和工程安排的壓力。

• 令修葺費用因樓宇或窗戶持續老化而增加。

• 在物業交易、查冊或買方盡職審查時被提出。

• 影響法團、管理公司與業主之間的責任安排。

是否影響物業交易、估值或按揭，視乎個別銀行、交易條件、通知狀況及相關風險評估，不應視為必然結果。

如預計未能在期限內完成，應及早尋求專業協助，並按實際情況向屋宇署了解可行安排。任何延期或其他處理均不應假設會自動獲批。

十二、收到兩項通知後應如何處理？

第一步：分別核對通知

確認每份通知的：

• 通知編號。

• 計劃類別。

• 涉及地址及範圍。

• 個別單位或公用部分。

• 通知日期。

• 指定期限。

第二步：確認所需專業人士

強制驗樓須委任RI；強制驗窗則須委任符合要求的QP。不要假設任何驗窗公司或承建商都具備法定資格。

第三步：安排訂明檢驗

由相關RI及QP按通知和適用標準進行檢驗，確認是否需要訂明修葺。

第四步：整理及比較修葺範圍

如需要修葺，應要求清楚列出工程項目、數量、材料、單價、工作平台及文件責任。

第五步：協調工程但分開完成程序

如兩項工程適合在相近時間進行，可以協調施工、工作平台及進度，但仍須分別完成MBIS和MWIS所需的文件程序。

如果需要協助核對通知、安排適當專業人士及整理工程範圍，可了解鼎坤工程顧問的註冊檢驗人員（RI）及強制驗樓／驗窗服務。

十三、常見問題

1. 只收到驗窗通知，是否代表樓宇沒有其他安全問題？

不是。這只代表業主目前需要按该份通知處理指定窗戶，不能據此判斷樓宇其他部分沒有欠妥或安全問題，也不一定代表樓宇從未或不會收到強制驗樓通知。

2. 大廈超過30年，是否一定會同時收到兩項通知？

不一定。雖然樓宇可能同時進入兩項計劃的適用樓齡範圍，但屋宇署可以分開選定和送達通知，實際應以收到的法定通知為準。

3. 強制驗樓與驗窗可以由同一人處理嗎？

視乎該人士具備的法定資格而定。強制驗樓須由RI負責；強制驗窗須由QP負責。如果同一人同時具備兩項工作所需資格，可能可以分別接受委任，但仍須按兩項制度分開完成程序。

4. 是否一定要搭棚？

不一定。是否需要搭棚、吊船或其他工作平台，取決於檢驗位置、到達方式、修葺範圍及現場安全要求。

5. 可以申請延期嗎？

如預計未能依期完成，應盡早向屋宇署查詢並說明實際原因及進度。是否獲得延期或其他安排，須由屋宇署按個案考慮，並非提出申請便會自動獲批。

6. 公用部分已經完成驗窗，私人單位是否不用處理？

不一定。公用部分與個別單位可能分別收到通知。個別業主仍須核對自己收到的通知及涉及範圍。

7. 完成一般窗戶維修，是否等於已遵從強制驗窗？

不一定。強制驗窗須由QP完成訂明檢驗，並按適用程序監督所需修葺及跟進文件。一般維修記錄不能自動取代法定程序。

8. 兩項檢驗同時進行是否一定更便宜？

不一定。同步安排可能減少部分重複工序，但是否節省費用取決於檢驗範圍、工作平台、承建商安排及工程時間。應先比較整體工作範圍，而不是假設合併便一定較便宜。

已收到強制驗樓或驗窗通知？

提交法定通知、物業地址及基本資料，鼎坤工程顧問可先協助核對通知類別、涉及範圍、指定期限及所需專業安排。

我們可按個案需要協助：

• 分析強制驗樓及驗窗通知。

• 安排合適的RI或QP。

• 整理訂明檢驗及修葺範圍。

• 比較檢驗與工程報價。

• 協調專業人士、管理公司及承建商。

• 跟進修葺監督及相關文件程序。

鼎坤工程顧問有限公司協助香港業主、法團及管理公司處理強制驗樓、強制驗窗、屋宇署通知及相關工程協調，讓檢驗、報價、修葺與文件安排更加清晰。

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