強制驗窗完整指南｜收到通知後的流程、合資格人士、期限與修葺要求

強制驗窗是什麼？

強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme，MWIS）是香港針對樓宇窗戶安全而設的法定檢驗制度。

樓齡達10年或以上的私人樓宇，除不高於3層的住用樓宇等指定豁免情況外，如果業主收到屋宇署送達的強制驗窗法定通知，便須在指定期限內委任合資格人士（Qualified Person，QP），為通知所涉及的窗戶進行訂明檢驗。

如檢驗發現窗戶需要修葺，業主亦須安排合資格註冊承建商完成所需工程，並由合資格人士監督修葺及跟進相關文件。

換言之：

樓齡達10年不代表業主須立即自行安排強制驗窗；當業主收到屋宇署法定通知後，才需要按通知所列範圍及期限完成訂明檢驗和所需修葺。

如果你同時收到驗樓及驗窗通知，可先了解強制驗樓與強制驗窗有甚麼分別，確認兩項計劃的適用樓齡、檢驗範圍、專業人士資格及處理程序。

查看屋宇署強制驗窗計劃官方資料

哪些樓宇受強制驗窗計劃規管？

強制驗窗計劃一般適用於：

• 樓齡達10年或以上的私人樓宇。

• 樓宇公用部分的窗戶。

• 個別單位內的窗戶。

• 通知範圍內的玻璃百葉窗。

• 固定或可開啟的窗戶組件。

不高於3層的住用樓宇屬指定豁免範圍之一。實際是否受計劃規管，仍應以屋宇署送達的法定通知、樓宇用途及現場情況為準。

樓齡一般由樓宇獲發佔用許可證的日期起計，而不是單純按業主購入單位的年份計算。

樓齡超過10年，是否一定已列入強制驗窗名單？

不一定。

屋宇署會從符合樓齡要求的樓宇中選定目標樓宇，並向相關業主送達法定通知。因此，即使樓宇已達10年樓齡，也不代表每個單位都在同一時間需要驗窗。

業主需要履行法定程序的主要依據是：

• 是否已收到法定通知。

• 通知涉及個別單位還是樓宇公用部分。

• 通知列出的窗戶及處所範圍。

• 通知日期及指定完成期限。

如果只是大廈管理處收到公用部分通知，也不一定代表每個私人單位的通知和期限完全相同。

如何查詢強制驗窗樓宇名單及通知狀況？

業主可以透過屋宇署網上系統，以以下資料查詢強制驗窗通知的發出及遵從狀況：

• 法定通知編號。

• 街道地址。

• 樓宇名稱。

• 大廈座數。

搜尋強制驗樓／驗窗通知及遵從狀況

搜尋結果一般會顯示通知屬於：

• 未獲遵從。

• 已獲遵從。

• 已撤銷。

• 已被取代。

如果以中文地址搜尋不到，可以再嘗試英文地址或樓宇英文名稱。近期發出的通知亦可能尚未同步到搜尋資料庫，因此仍應以收到的書面法定通知為準。

收到強制驗窗通知後，要在多久內完成？

強制驗窗的指定期限視乎通知所涉及的部分而定：

業主須在期限內：

1. 委任合資格人士。

2. 完成訂明檢驗。

3. 如有需要，完成訂明修葺。

4. 由合資格人士跟進所需證明書及文件程序。

期限不是只計算「預約驗窗」的時間，而是一般涵蓋檢驗、所需修葺及相關程序。因此，收到通知後不宜等到期限接近才開始尋找合資格人士。

查看屋宇署強制驗窗期限及程序

誰可以進行強制驗窗？

強制驗窗須由符合屋宇署要求的合資格人士（QP）負責。合資格人士可包括當時名列於建築事務監督所備存相關名冊內的：

• 認可人士。

• 註冊結構工程師。

• 註冊檢驗人員。

• 註冊一般建築承建商。

• 就相關窗戶小型工程級別、類型及項目取得註冊資格的註冊小型工程承建商。

強制驗窗並非只能由註冊檢驗人員（RI）處理。RI是可以擔任QP的其中一類專業人士，但不同QP的資格及可處理工作範圍可能有所不同。

如果法團、管理公司或業主需要處理法定通知，可了解鼎坤工程顧問的註冊檢驗人員（RI）及強制驗窗服務，協助確認通知要求、專業委任及後續程序。

委任前應核實：

• 姓名及註冊編號。

• 註冊是否仍然有效。

• 資格是否涵蓋相關驗窗工作。

• 報價是否包括檢驗、報告及文件。

• 如需修葺，誰負責監督及提交文件。

使用屋宇署合資格人士搜尋工具

合資格人士需要親自驗窗嗎？

需要。

獲委任的合資格人士須親自進行訂明檢驗，以判斷窗戶是否已變得危險或可變得危險，以及是否需要進行訂明修葺。

因此，業主不應只根據最低報價作決定，也應了解：

• 到場人士是否就是獲委任的QP。

• QP會檢查哪些窗戶和組件。

• 報價是否包括檢驗結果及法定文件。

• 發現問題後的修葺安排。

• 檢驗與修葺是否由同一名QP跟進。

如果個案同時涉及強制驗樓，或準備委任RI，亦可參考如何選擇註冊檢驗人員（RI）的6個評估標準，比較相關經驗、檢驗範圍、報價透明度及跟進安排。

強制驗窗會檢查哪些部分？

訂明檢驗一般涵蓋通知所涉及的所有窗戶及玻璃百葉窗，包括個別單位和樓宇公用部分內的相關窗戶。

合資格人士會按適用要求檢查可能影響安全的情況，例如：

• 窗框或窗扇是否變形。

• 鉸鏈、拉釘或螺絲是否鬆脫、鏽蝕或損壞。

• 窗扇開關是否正常。

• 窗戶組件是否缺失或欠妥。

• 玻璃、窗框及固定組件是否穩固。

• 玻璃百葉窗的組件是否安全。

• 窗戶是否存在可能引致墮下的風險。

• 過往改裝是否影響窗戶安全。

實際檢驗範圍和標準，應由合資格人士根據法定通知、現場情況及適用守則判斷。

驗窗後是否一定需要維修？

不一定。

訂明檢驗完成後，合資格人士會根據窗戶狀況判斷是否需要修葺。

如果窗戶沒有需要修葺

合資格人士會按適用程序完成檢驗證明及文件跟進。

如果窗戶需要修葺

業主須安排合資格的註冊承建商進行訂明修葺，並由相關合資格人士按要求監督工程。完成後，QP會再確認修葺結果，並跟進所需證明書及文件。

負責監督修葺的QP可以與進行訂明檢驗的QP相同，也可以由業主按適用要求另行委任。

驗窗目的不是強制更換所有窗戶，而是找出可能影響安全的欠妥情況，並完成必要修葺。

哪些人可以進行窗戶修葺？

需要進行訂明修葺時，工程應由符合相關資格的註冊承建商負責。

視乎工程性質及規模，可能涉及：

• 註冊一般建築承建商。

• 符合相關窗戶小型工程級別、類型及項目資格的註冊小型工程承建商。

業主不應自行找普通裝修師傅完成法定修葺後，才要求QP補簽文件。QP需要了解和監督相關修葺，並確認工程符合適用要求。

強制驗窗完整流程

第一步：核對法定通知

先確認：

• 通知編號。

• 通知日期。

• 涉及地址和單位。

• 屬於個別單位還是公用部分。

• 指定完成期限。

第二步：委任合資格人士

核實QP的註冊資料、工作範圍、報價內容及預計時間。

第三步：進行訂明檢驗

QP親自檢查通知所涉及的窗戶及玻璃百葉窗，記錄窗戶狀況及需要跟進的問題。

第四步：確認是否需要修葺

如果沒有發現需要修葺的情況，按適用程序完成檢驗文件；如果需要修葺，則整理工作範圍及安排註冊承建商。

第五步：完成訂明修葺

由合資格註冊承建商進行相關工程，並由QP按適用要求監督。

第六步：完成文件程序

QP按個案情況填寫及提交適用的指明表格、檢驗報告和證明文件，以完成法定程序。

強制驗窗涉及哪些表格？

屋宇署現時使用的強制驗窗指明表格包括WI1、WI2及WI3。適用表格取決於：

• 檢驗後是否需要修葺。

• 檢驗和修葺監督是否由同一名QP負責。

• 個案所處的實際程序。

• 屋宇署當時適用的表格版本。

因此，業主不宜在未了解個案前自行判斷只需要提交某一張表格，應由獲委任的QP根據實際情況處理。

查看屋宇署強制驗窗最新指明表格

強制驗窗費用如何計算？

強制驗窗沒有適用於所有單位的統一收費。實際費用通常受以下因素影響：

• 窗戶數量。

• 窗戶尺寸及類型。

• 現場位置及到達難度。

• 窗戶損壞程度。

• 是否需要搭棚或其他工作平台。

• 是否需要更換鉸鏈、拉釘、螺絲或其他組件。

• 是否涉及窗框、玻璃或較大範圍修葺。

• 檢驗與修葺是否由不同人士負責。

• 報價是否包括報告、表格及文件跟進。

比較報價時，應要求供應方清楚列明：

不要只比較一個總價。檢驗、修葺和文件範圍不清楚，可能導致後續追加費用或延誤。

個別單位與大廈公用部分由誰負責？

一般而言：

• 個別單位內的窗戶，由相關單位業主負責。

• 大廈公用部分的窗戶，通常由業主立案法團、管理公司或相關業主共同處理。

不過，部分窗戶的業權或維修責任可能受大廈公契、位置及實際用途影響。若責任不清楚，應先查看：

• 法定通知的收件人。

• 通知所列位置。

• 大廈公契。

• 管理公司的相關記錄。

• 窗戶是否屬於單位或公用部分。

沒有依時完成強制驗窗有什麼後果？

強制驗窗通知屬法定通知，不應視作一般維修提醒。

如業主沒有合理辯解而未有遵從，屋宇署可按《建築物條例》及個案情況採取執法行動，包括發出定額罰款通知書或提出檢控。屋宇署亦可能按法例安排所需檢驗及修葺，再向相關業主或法團追討費用及相關附加費。

實際法律責任和罰則應按當時生效的法例及個案情況判斷。

因此，收到通知後如遇到以下情況，應及早處理：

• 不清楚通知涉及哪些窗戶。

• 無法在期限內安排檢驗。

• 單位無人居住或已出租。

• 業權或維修責任有爭議。

• 修葺工程未能按期完成。

• 原有QP或承建商未能繼續工作。

如果預計未能依期完成，業主或法團可按實際情況以書面方式向屋宇署提出延期申請並說明理由，是否獲批須由屋宇署按個案考慮。

不要等到期限屆滿後才尋求協助。

強制驗窗與一般家居驗窗有什麼分別？

一般師傅曾經檢查或維修窗戶，不代表已經遵從強制驗窗通知。業主仍須委任QP完成正式的訂明檢驗及相關程序。

即使業主在未收到法定通知前自願安排檢驗及修葺，相關工作亦須按強制驗窗計劃的標準和程序完成，否則日後樓宇被選為目標樓宇時，仍可能收到法定通知。

強制驗窗與強制驗樓有什麼分別？

強制驗窗主要針對窗戶安全；強制驗樓則涵蓋樓宇公用部分、外牆、伸出物及招牌等指定範圍。

兩項制度的適用樓齡、檢驗範圍、專業人士資格和通知期限並不相同：

兩者可以在相近時間收到通知，但仍是兩套不同的法定程序。

如法定通知涉及樓宇公用部分、外牆、伸出物或招牌，而不只是窗戶，應進一步閱讀香港強制驗樓完整指南，了解MBIS的適用範圍、RI委任、訂明檢驗及修葺程序。

常見問題

1. 收到強制驗窗通知後，可以自己找師傅維修嗎？

不能只完成一般維修便當作已遵從通知。業主須先委任合資格人士進行訂明檢驗；如需要修葺，亦須按適用要求安排註冊承建商，並由QP監督及完成相關文件。

2. 強制驗窗是否一定要更換整套窗戶？

不一定。QP會根據實際狀況判斷是否需要修葺及修葺範圍。部分問題可能只涉及個別組件，但嚴重損壞時可能需要較大範圍工程。

3. 註冊檢驗人員RI是否可以驗窗？

可以，但RI只是強制驗窗合資格人士的其中一個類別。委任前仍須核實其註冊狀況及相關工作範圍。

4. 租客收到通知應該怎麼辦？

法定責任一般與業主有關。租客收到文件後應盡快通知業主或物業管理公司，並保留通知副本，不應自行棄置或延遲轉交。

5. 大廈已安排公用部分驗窗，單位是否不用再處理？

不一定。公用部分與個別單位可能分別收到通知。業主應核對自己收到的通知及涉及範圍，不應假設大廈工程已包括私人單位。

6. 驗窗後沒有需要維修，是否仍要提交文件？

一般仍須由QP按適用程序完成檢驗證明及文件跟進。沒有修葺需要，不代表整個法定程序自動完成。

7. 可以更換原本委任的QP嗎？

是否可以以及需要辦理哪些程序，取決於個案進度及原有委任安排。更換前應先確認已完成的工作、文件狀況及新QP是否願意承接。

8. 強制驗窗多久進行一次？

在一份強制驗窗法定通知獲遵從後，建築事務監督一般不得在該通知日期起計5年內，就相同窗戶再次送達強制驗窗通知，但其他執法或安全情況須另行考慮。

已收到強制驗窗通知？

提交法定通知、物業地址及窗戶基本資料，鼎坤工程顧問可先協助確認通知範圍、指定期限、所需合資格人士及下一步檢驗與修葺安排。

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