強制驗樓費用大約多少？RI收費、維修工程及報價比較指南

2026年2月22日

香港強制驗樓沒有統一收費，亦不能單憑大廈面積、樓層數目或單位數量計算總價。

強制驗樓總費用通常由以下部分組成：

註冊檢驗人員（RI）專業費；
樓宇記錄、圖則及前期資料整理；
現場接達及安全設施；
檢測、勘察及樣本測試；
訂明修葺工程；
RI工程監督及巡查；
報告、證明書及文件呈交；
保險、臨時設施及其他工程開辦費；
屋宇署跟進或補充資料所需工作。

因此，業主或法團在未完成初步資料查核和現場評估前，不應只問「整幢大廈驗樓一共多少錢」，而應先確認報價包括哪些法定及工程工作。

強制驗樓最終成本通常不是由「RI驗樓費」單獨決定，而是由檢驗後需要完成的訂明修葺範圍、外牆接達方法、樓宇狀況及文件要求共同決定。

強制驗樓費用如何計算？

可先使用以下結構理解總成本：

強制驗樓總費用＝RI專業費＋檢驗及接達費＋測試費＋訂明修葺費＋工程監督及文件費＋其他合約費用

每個項目的實際金額均須按樓宇及通知個案報價，不能套用單一「每平方呎價」或固定套餐。

費用類別	常見內容	報價時應確認
RI專業費	通知審閱、圖則查核、訂明檢驗及報告	是否包括整個通知範圍
接達及安全設施	棚架、吊船、升降台、工作平台或其他安排	供應、安裝、維持及拆卸是否全包
檢測及勘察	敲擊測試、開鑿、取樣或其他所需測試	數量、位置及修復是否包括
訂明修葺	外牆、混凝土、排水及消防安全構件等修葺	工程量、物料、施工方法及單價
RI監督	工地巡查、質量監督、測試及完成確認	巡查次數及額外巡查收費
文件呈交	報告、證明書、指明表格及屋宇署回覆	包括多少次補充資料跟進
工程開辦費	保險、安全措施、臨時設施及現場管理	是否重複計入其他項目
其他工作	住戶協調、保護、清理及飾面修復	哪些屬額外收費

強制驗樓是否只有檢驗費和維修費？

不只兩項。

把強制驗樓費用簡化成「檢驗費＋維修費」，容易忽略中間多項必要工作。較完整的預算應至少分為四個階段。

第一階段：通知及前期評估

可能包括：

審閱強制驗樓法定通知；
查核通知範圍及指定期限；
搜集核准圖則及樓宇記錄；
了解過往維修及僭建物記錄；
初步現場視察；
制定檢驗及接達方案；
協助法團準備招標工作範圍。

第二階段：訂明檢驗

可能包括：

RI親自進行訂明檢驗；
外部及其他實體構件檢查；
結構構件檢查；
消防安全構件檢查；
排水系統檢查；
辨識指定範圍內的僭建物；
缺損記錄及照片；
所需測試及勘察；
編製檢驗報告。

第三階段：訂明修葺

如 RI 認為樓宇已變得危險或可變得危險，業主須委任合資格註冊承建商，在 RI 監督下完成所需修葺。

可能涉及：

混凝土剝落修補；
鋼筋除鏽及修復；
外牆批盪或飾面修葺；
結構構件修葺；
排水管及承托修復；
消防安全構件修葺；
欄杆、簷篷或伸出物修復；
管線穿越防火分隔位置的封堵；
處理指定範圍內需要跟進的僭建物。

以上不是每幢大廈的必做清單，實際工程應按 RI 檢驗結果及適用要求確定。

第四階段：監督、完成及文件呈交

可能包括：

RI定期巡查；
修葺質量及物料核查；
測試及工程記錄；
工程變更評估；
完工檢查；
檢驗報告及修葺完成證明；
指明表格；
屋宇署補充資料及後續回覆。

完成現場工程並不必然等於法定通知已獲遵辦。報價必須包括完成文件及跟進責任。

RI強制驗樓收費包括甚麼？

RI報價不應只寫「強制驗樓顧問費」及一個總價，而應清楚列出服務階段。

一份較完整的 RI 報價可包括：

審閱法定通知及現有資料；
查閱核准圖則及樓宇記錄；
初步現場視察；
制定訂明檢驗範圍；
制定接達及測試要求；
親自進行訂明檢驗；
編製缺損記錄及檢驗報告；
制定訂明修葺範圍；
協助準備修葺工程招標文件；
回答承建商投標查詢；
比較工程報價；
監督訂明修葺；
進行完工檢查；
簽署及提交報告、證明書和指明表格；
回覆屋宇署補充資料要求。

比較 RI 收費時，應特別確認：

是否包括修葺監督；
報價包含多少次現場巡查；
額外會議如何收費；
是否包括招標協助；
是否包括承建商報價比較；
是否包括屋宇署後續回覆；
如工程延長，顧問費如何調整；
原任 RI 中途退出時如何處理。

了解相關服務：註冊檢驗人員（RI）服務

哪些因素最影響強制驗樓費用？

1. 法定通知涵蓋範圍

通知可能涉及：

公用部分；
外牆；
伸出物；
招牌；
上述多個範圍。

檢驗範圍越廣，所需時間、接達設施、測試及文件通常越多。

2. 樓宇規模及布局

影響因素包括：

樓層數目；
座數；
外牆面積及形狀；
後巷、天井及平台布局；
伸出物及招牌數量；
公用部分複雜程度；
現場是否容易接近。

兩幢單位數量相近的大廈，如外牆布局及接達難度不同，費用可以有明顯差異。

3. 樓宇保養及缺損程度

如果樓宇長期缺乏保養，可能出現較多：

混凝土剝落；
鋼筋外露；
外牆批盪鬆脫；
裂縫；
排水管破損；
防火構件失修；
欄杆或伸出物老化。

缺損範圍越大，修葺工程量及監督工作通常越多。

4. 接達方法

是否需要棚架，不能在檢驗前一概而論。

RI可能按樓宇設計、檢驗位置及安全要求，考慮：

棚架；
吊船；
升降台；
工作平台；
繩索接達；
其他適合的檢驗安排。

不同方法涉及不同限制、保險、安全措施及維持時間。報價須列明接達方案的完整範圍。

5. 是否需要額外測試

如目測不足以判斷構件狀況，可能需要進一步勘察或測試。

報價應說明：

測試目的；
測試種類；
數量及位置；
由誰負責；
開鑿後的修復；
測試報告是否包括；
超出預定數量如何收費。

不能只用「結構測試」或「額外檢測」作籠統追加項目。

6. 修葺工程量

工程量是影響總成本的重要因素。

同樣是外牆修葺，價格可能因以下情況而不同：

修補面積；
所在高度；
物料及飾面；
是否需要拆除鬆脫部分；
鋼筋鏽蝕程度；
是否需要更換構件；
是否涉及公共地方保護；
工期及施工限制。

7. 工程期長度

棚架、保險、現場管理、RI監督及臨時設施可能與工程期相關。

如工程因以下原因延長，可能產生額外費用：

惡劣天氣；
住戶無法配合進入處所；
發現額外缺損；
工程變更；
承建商進度延誤；
補充測試；
文件或審批跟進。

8. 是否與其他工程同時進行

部分法團會考慮同步處理：

強制驗窗；
消防安全改善；
排水系統維修；
天台防水；
大廈翻新；
僭建物清拆。

共用棚架或部分現場設施可能節省重複成本，但亦可能令合約範圍、工期及責任更複雜。應把法定訂明修葺與自選改善工程分開列價。

強制驗樓一定需要搭棚嗎？

不一定。

是否需要搭棚，應由 RI 根據檢驗位置、樓宇設計、工作安全及所需修葺範圍判斷。

如果報價包括棚架，至少應列明：

覆蓋範圍；
棚架類型；
搭建及拆卸；
維持期；
防護網及斜棚；
安全檢查；
保險；
續租或延長費；
政府或相關申請費用；
行人及公共地方保護；
工程完成後的修復。

初期報價只列「棚架一項」，但沒有面積、範圍及維持時間，是常見的追加費風險。

強制驗樓維修工程如何報價？

修葺工程報價應盡量以可量度項目列出，而不是只寫「外牆修補一批」。

較具可比性的項目包括：

工程項目	報價應列明
混凝土修補	位置、面積、深度、施工方法及單價
鋼筋處理	除鏽、補充或更換方法
批盪修復	厚度、物料、面積及飾面
外牆飾面	拆除、重新鋪設及顏色配對
裂縫處理	裂縫性質、修復方法及長度
排水管修復	管徑、物料、長度及承托
防火構件	規格、證明、數量及安裝方法
防火封堵	位置、系統、物料及測試要求
清拆工程	清拆範圍、保護、運走及修復
完工測試	測試種類、記錄及證明文件

如實際工程量只能在棚架搭建或近距離檢查後確認，合約應預先列明：

暫定工程量；
適用單價；
量度及確認方法；
誰有權批准增加工程；
變更工程所需文件；
未經書面批准是否可以施工。

常見隱藏收費及追加項目

棚架維持期不足

初期報價可能只包括指定月份，其後每月另收延長費。

假設工程量過低

投標價使用很少的暫定數量，近距離檢查後才大幅增加工程量。

測試及開鑿修復未包括

測試費、開鑿位置修復及飾面還原可能分開計算。

RI額外巡查費

報價只包含少量巡查，工程延誤或修正後再巡查便另行收費。

文件呈交不完整

報價包括報告，但未包括指明表格、完成證明或屋宇署補充回覆。

公共地方保護另計

大堂、店舖、行人路、停車場或天台設施的保護可能未列入總價。

保險及安全設施另計

僱員補償保險、第三者責任保險、安全主任或臨時安全措施可能屬額外項目。

飾面及顏色配對未包括

工程只包括結構修補，不包括油漆、批盪或外牆飾面還原。

工程廢料運走另計

清理、運輸、棄置及相關費用應在合約前確認。

屋宇署覆檢後修正另計

應確認工程未獲 RI 接納或屋宇署要求補充時，由誰承擔修正成本。

如何比較三份強制驗樓報價？

不能只比較最後一行總價。建議按以下步驟處理。

第一步：統一工作範圍

三間公司應使用同一份通知、圖則、檢驗範圍或工程規格報價。

第二步：分開專業費及工程費

至少分為：

RI及顧問費；
檢驗及測試；
接達設施；
訂明修葺；
工程監督；
文件呈交；
保險及開辦費。

第三步：比較單價及工程量

低總價可能只是因為預計工程量較少，而不是單價較低。

第四步：標示不包括項目

把每份報價的除外項目放在同一張表，不要只閱讀報價首頁。

第五步：比較變更工程機制

確認誰可以批准追加、如何量度、何時報價及是否須先取得書面同意。

第六步：核對專業及承建商資格

確認實際負責 RI、註冊承建商及其他專業人士的身份和註冊範圍。

第七步：比較工期及付款條件

最低價如配合不合理的工期、過高前期付款或過少尾款，風險可能更高。

強制驗樓報價比較表

法團可使用以下格式整理報價：

比較項目	報價A	報價B	報價C
RI通知審閱及圖則查核
訂明檢驗
檢驗報告
接達方案
測試及勘察
修葺工程規格
暫定工程量
工程單價
RI監督巡查
完工檢查
指明表格及證明書
屋宇署補充回覆
棚架維持期
保險及安全措施
保養期
不包括項目
追加費機制
預計工期
付款條件

付款安排應如何設定？

沒有適合所有強制驗樓工程的統一訂金比例，因此不建議把「首期不得超過30%」寫成固定標準。

付款安排應按工程規模、材料採購及實際進度制定，可考慮與以下里程碑掛鈎：

正式委任及提交所需資料；
完成初步視察；
完成訂明檢驗；
提交檢驗報告；
棚架或主要設施完成；
指定工程進度完成；
完成測試及驗收；
提交完成文件；
屋宇署要求的補充資料完成；
保養期或執漏完成。

合約亦應列明：

每期付款所需證明；
誰負責核實工程進度；
變更工程如何付款；
扣留款或尾款安排；
延誤及違約處理；
工程未獲接納時的責任。

強制驗樓費用如何由業主分攤？

公用部分的檢驗及修葺費用通常由相關業主共同承擔，但不能一概說「一定按單位業權比例平均分攤」。

實際分攤方法可能受以下文件和決定影響：

大廈公契；
業權份數；
法團決議；
工程所涉及的公用部分；
個別構件的擁有權及維修責任；
適用法例；
法律意見。

法團應在招標及集資前確認：

哪些費用屬公用部分；
哪些工程涉及私人擁有的構件；
每戶分攤方法；
收款期數及期限；
欠款及追收程序；
資助獲批後如何調整業主應付金額。

如分攤責任有爭議，應查閱大廈公契及尋求適當法律意見。

有哪些強制驗樓資助或支援？

資助計劃、申請期、資格及資助額會不時改變，不宜在文章中承諾所有大廈或業主均可獲資助。

截至本文核對時：

原有「強制驗樓資助計劃」已於2024年3月31日截止申請；
合資格樓宇或業主可查詢「樓宇更新大行動2.0」及樓宇復修綜合支援計劃下的現行支援；
不同計劃可能設有樓齡、單位數量、自住資格、應課差餉租值、申請時間及工程範圍要求；
資助獲批前，不應把預計資助額直接從工程預算扣除。

法團應在正式委任顧問或承建商前，先查明：

計劃是否仍接受申請；
大廈是否符合資格；
哪些工程可獲資助；
是否必須使用指定招標程序；
申請前可否展開工程；
所需文件及申請期限。

最新資格應以樓宇復修平台公布為準。

如何控制強制驗樓預算？

1. 先確認通知及責任範圍

不要把強制驗樓、強制驗窗、屋宇署命令及一般大廈翻新全部混成一項工程。

2. 先聘請合適RI制定檢驗範圍

在未確認檢驗及法定工作前索取工程總價，容易漏項。

3. 使用相同文件邀請報價

每間公司使用不同假設，總價便沒有比較價值。

4. 把法定修葺與自選改善工程分開

例如重新髹漆整幢大廈或升級設施，未必全部屬強制驗樓訂明修葺。

5. 設定工程變更程序

所有追加項目應說明原因、工程量、單價、工期影響及批准人。

6. 按實際進度付款

每期付款應有工程記錄及核實依據。

7. 保存完整文件

包括報價、會議記錄、合約、變更指示、照片、測試及提交記錄。

8. 預留合理但受控的後備預算

後備預算不等於承建商可以隨意追加；每項支出仍須有書面原因及批准程序。

強制驗樓是否一定很昂貴？

不一定。

如果樓宇保養良好、檢驗範圍較簡單、接達方便，而且需要修葺的缺損有限，總成本可能相對較低。

相反，如果樓宇：

長期缺乏維修；
外牆面積大；
接達困難；
有大範圍混凝土或排水問題；
需要較多測試；
工程期長；
同時涉及僭建或其他法定文件；

總成本便可能明顯增加。

真正有效的控制方法不是尋找最低總價，而是先確定完整工作範圍，再比較同一基礎下的專業費、工程量、單價及合約風險。

常見問題