認可人士（AP）收費如何計算？入則、改建工程及顧問報價指南

準備改建單位、提交屋宇署圖則或處理商舖工程時，業主往往會先問：「找認可人士AP要多少錢？為甚麼同一個項目，收到的報價可以相差那麼多？」

AP收費應按項目的工作範圍計算，包括前期評估、圖則製備、申請跟進、專業協調、工程監督及完工文件。只有先確認報價涵蓋哪些階段，總額才有比較意義。

一份只包括初步評估及圖則的報價，與一份涵蓋申請、施工監督及完工跟進的報價，即使都寫着「AP服務」，實際交付也可以很不同。

本文集中解釋香港認可人士的專業服務收費及入則報價，協助你在委任前問清楚範圍、整理預算，減少工程開始後才發現漏項。

AP收費大約多少？如何取得有參考價值的估算？

要取得可用於決策的估算，至少應先提供物業位置、擬議改動、現有圖則及所需服務階段。

單憑「一個住宅單位」「一間商舖」或「幫忙入則」，難以判斷需要多少圖則、專業協調、現場工作及文件跟進。因此，未有相應項目條件的價格範圍，不宜直接當作自己的工程預算。

較實際的做法，是要求報價分清楚以下三層：

AP報價總額，不一定等於項目總成本。 索取報價時，應要求列明包含、不包含及暫未能確定的項目。

AP費、入則費及工程費有甚麼分別？

AP專業服務費

指認可人士按委任提供專業工作的費用。範圍可能由初步評估開始，也可能包括圖則、申請、施工階段及完工跟進。

入則費

「入則費」是常見商業說法，不是一個能自動界定全部服務的名稱。

有些報價用它代表圖則製備及呈交；另一些則包括後續回覆、修訂及其他工作。看到這個項目時，應要求逐項解釋。

政府及第三方收費

查閱或複印資料、適用申請收費、測試及外聘專業工作，可能由不同機構或人士收取。

屋宇署網站列出的部分費用屬資料服務或專業人士註冊等行政收費，不能直接當作業主委任AP的顧問價目表。

工程費

是承建商實際施工的費用，例如清拆、建造、加固、安裝及修復。即使由同一團隊統籌，亦宜在報價中分開辨識。

如果想先了解整體程序，可閱讀香港屋宇署入則完整指南，再決定需要委任哪些階段的服務。

認可人士報價通常包含哪些工作？

以下是核對報價的工作清單，並非每個項目都需要全部服務。

比較時，先把各份報價放到相同工作清單上，標示缺項，再比較金額。

哪些因素最影響AP收費？

1. 工程實際需要採用哪種程序

一般入則與小型工程並非同一套程序。

屋宇署指出，符合指定小型工程項目的改動及加建工程，可按簡化規定處理，無須循一般程序事先取得批准及同意。

因此，報價前應先確認工程分類，避免按照不適合的程序估價。

2. 現有圖則及資料是否齊全

有批准圖則、過往工程紀錄及清楚設計要求的項目，較容易界定工作。

如果只有地產平面圖，或現場與圖則不一致，便可能需要增加查核、量度及方案調整。這些工作是否包括在前期費用內，應先說明。

3. 擬議改動的複雜程度

改動一個局部位置，與涉及多層連接、通道重整或多個系統協調的項目，工作量可以不同。

影響收費的未必只有面積，亦包括設計限制、涉及構件、文件要求及協調人數。

4. 是否需要RSE或其他專業人士

如涉及結構分析、設計或其他專業範疇，可能需要額外委任。

屋宇署的建築專業人士資料亦區分AP、RSE及註冊岩土工程師等角色，所需安排應按工程情況決定。

報價應列明其他專業費用是已包括、另行報價，還是由業主直接委任。

5. 設計是否已經確定

若業主仍在比較多個用途或布局，宜先確認前期評估涵蓋多少個方案。

初步可行性研究、已定案設計的入則，以及呈交後重新改方案，是不同工作。把它們分開，有助理解何時會增加費用。

6. 是否包括施工及完工階段

如果報價只做到圖則呈交，後續工程監督、檢查及完工文件便可能另計。

業主應問清楚：「這份委任到哪個階段結束？之後還有哪些工作需要安排？」

7. 項目持續時間及跟進安排

工程延長、分期施工、增加會議或多次重新協調，可能影響顧問投入。

合約應說明服務期、延期的處理方法，以及哪些延長情況會產生額外費用，而不是施工後才討論。

已有設計圖，AP費是否應該很低？

已有設計圖可能減少部分重複工作，但不代表AP只需簽名。

現有圖則仍可能需要核對：

• 是否反映現場及現有批准情況。

• 設計是否符合相關要求。

• 是否缺少尺寸、構造或技術說明。

• 是否需要與結構及其他圖則協調。

• 是否適合用作相關呈交文件。

索取報價時，可直接提供現有圖則，請對方說明哪些資料可沿用、哪些必須補充。

這比假設「已有圖就只收簽名費」更容易取得合理報價。

AP與RSE費用是否一定分開？

兩者可以在同一份建議書內報價，也可以分別委任。重要的是能辨識各自工作及收費。

如個案只需要結構評估或報告，則應先辨識是否與一般AP入則服務相同。可參考RSE Report價錢及報價指南。

如何理解AP的收費方式？

報價可能採用固定總額、分階段、按時間，或固定基本範圍加額外工作的方式。

沒有一種方式適合所有項目。工作範圍清楚的項目較容易比較固定費用；仍在研究方案的項目，可先界定前期評估的交付及預算。

「包入則」是否包括圖則批准、開工及完工？

不能單靠這三個字判斷。

屋宇署的表格分別涵蓋圖則批准申請及同意展開工程申請，反映兩者屬不同事項。

報價宜分別回答：

1. 是否包括製備及呈交圖則？

2. 是否包括跟進部門意見？

3. 是否包括適用的開工申請及文件？

4. 是否包括工程監督？

5. 是否包括完工檢查及證明？

6. 是否包括後續補充文件？

「做到批圖」與「跟進至完工」，不應用相同描述比較。

比較三份AP報價，可以用這張表

把「包括」「不包括」「待澄清」填入各欄，再向供應方要求書面補充。

先比較同一範圍，再比較總價。 對沒有列明的項目，不要自行假設已包括。

報價差距示例：便宜的方案一定較划算嗎？

以下是假設的工作範圍示例，並非市場報價或已完成客戶個案。

方案A：前期及圖則服務

包括初步資料審閱、指定方案圖則及首次呈交；後續修改、工程監督及完工文件另議。

方案B：指定範圍的分階段服務

包括圖則、約定範圍內的申請跟進、施工階段工作及完工文件；其他專業及測試另列。

即使方案A總額較低，也不能直接判定它更划算。應把項目尚需完成的工作加回比較：

可比較的預算＝已報價範圍＋必要但未包括的工作＋已識別的其他費用。

尚未確定的項目則應獨立列出，避免把暫估當作固定總價。

哪些情況可能產生追加費用？

常見需要事先約定的變更包括：

• 業主改變用途或主要布局。

• 新增原委任以外的工程。

• 發現現場與提供資料不同。

• 需要原先未包括的測試或專業評估。

• 額外申請、會議或圖則方案。

• 工程延期或改為分期施工。

• 已完工部分需要重新檢查或修改。

部門要求修改，是否一定另收費？

不一定，應按委任範圍及修改原因處理。

比較報價時，可要求區分：

• 原方案範圍內的正常跟進。

• 業主主動更改設計。

• 新發現的現場問題。

• 原文件錯漏需要修正。

• 新增的申請或專業工作。

不同原因不應一概視為相同的追加項目。出現爭議時，應先對照合約及書面紀錄釐清責任。

如何安排付款及變更批准？

付款安排應配合具體工作階段，而不是只列「首期、中期、尾期」。

可考慮使用以下節點：

• 完成委任及展開前期工作。

• 完成約定的方案或圖則。

• 完成相應呈交及跟進工作。

• 完成指定施工階段服務。

• 交付完工文件及相關紀錄。

各階段比例須按項目協商。

額外工作則宜先列明原因、範圍、費用及時間影響，再取得書面確認。不要等工作已完成，才第一次知道需要追加付款。

如何有效控制AP及入則預算？

先整理資料，再要求完整報價

提供清楚的圖則、照片及改動標示，減少各公司使用不同假設估價。

在呈交前確認主要方案

用途、布局及大型設備位置越早確定，越容易控制後续修改。

指定一名決策及聯絡窗口

讓業主、設計師及承建商的意見先整理，再交予專業人士協調，避免互相矛盾的指示。

保留圖則版本及書面決定

清楚記錄何時批准哪個方案，以及變更由誰提出，方便核對費用及進度。

把未知項目獨立列出

尚未確認的結構、測試或現場問題，可以先列作待評估項目，並約定何時補報價。

收到屋宇署命令後，是否使用同一套費用比較方法？

比較工作範圍的方法可以沿用，但命令個案另須核對文件要求、期限及所需整改。

AP專業費可能只是其中一部分，還可能涉及清拆、修葺、承建商、安全措施及其他專業工作。

如屬此情況，可閱讀屋宇署命令工程費用及整改報價因素，以整個整改項目的角度整理預算。

常見問題

AP收費是否按面積計算？

面積可以是參考因素，但不足以單獨決定費用。圖則狀況、改動內容、申請及監督範圍同樣重要。

可否先委任AP作初步評估，再決定是否入則？

可以先商議前期評估的範圍及交付內容，例如資料審閱、現場勘察和程序建議。後續委任應再清楚確認。

工程很小，是否一定不需要AP？

不能只按工程大小判斷。應先確認適用工程分類及專業要求，再決定委任。

AP報價是否一定包括RSE？

不一定。應確認其他專業人士是否包括在內、何時需要，以及由誰負責委任及付款。

已有CAD圖是否可以減少費用？

可能減少部分繪圖工作，但要視乎圖則是否完整、準確及可供相關工作使用。應交由報價方審閱後確認。

報價沒有寫工程監督，是否代表包括？

不應如此假設。應要求書面列明施工階段及完工文件的責任，並確認必要工作有適當安排。

政府不批准方案，是否一定可以退回AP費？

須按合約、已完成工作及相關責任判斷。委任前應問清楚付款、終止及不同結果下的處理安排。

是否應選擇最低報價？

應先確認各報價的範圍、實際負責人士、交付及額外收費條件，再比較總額。最低金額本身不能說明服務是否適合。

想了解你的AP服務及入則預算？

查詢時可提供：

• 物業地址及現有用途。

• 擬議工程及改動標示。

• 現有圖則與現場照片。

• 政府文件或牌照要求。

• 目標時間及現有設計方案。

• 已收到的顧問或工程報價。

鼎坤工程顧問有限公司可按項目協助整理工作範圍、釐清專業分工及比較報價。

如需安排前期評估、圖則及申請跟進，可了解認可人士（AP）服務。

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