香港屋宇署入則完整指南｜AP委任、圖則批准、施工及完工流程

準備裝修、改建單位或租舖開業時，不少業主最先遇到的問題是：「這個工程要不要入則？已有設計圖，是否可以直接施工？」

屋宇署入則，一般是指由相關建築專業人士製備及呈交圖則，按《建築物條例》的適用程序申請審批。是否需要入則，取決於實際工程內容，不能單憑工程面積、裝修費用或承建商的口頭說法判斷。

部分工程可按豁免規定或小型工程監管制度處理；需要循一般批准及同意程序的工程，則須確認相關圖則、開工條件及專業委任安排。

對業主而言，最重要的是先釐清三件事：

• 擬議工程適用哪一種程序？

• 誰負責圖則、申請、監督及施工？

• 開工前及完工後，分別要完成哪些事項？

本文以香港私人樓宇常見的裝修、改動及加建工程為重點，協助你由規劃階段開始整理方向。

屋宇署入則是甚麼？

「入則」是香港工程界常用的說法，通常涉及向屋宇署呈交建築圖則及相關文件，申請批准擬議工程。

視乎項目，可能需要建築、結構、排水或其他圖則及技術資料。認可人士（Authorized Person，AP）主要統籌建築事項；涉及結構或岩土工程時，亦可能需要相應註冊專業人士參與。

入則不只是把一張平面圖交到政府部門。 在呈交前，通常需要先了解現場、核對現有資料、評估設計及確定工程方案。

屋宇署列明，一般建築工程須按要求委任認可人士，以及在有需要時委任註冊結構工程師或註冊岩土工程師，製備圖則並安排註冊承建商施工。

裝修一定需要入則嗎？

不一定。第一步是分辨工程適用的制度。

這張表是初步分類方向，不能代替個別工程評估。同一次裝修可能同時包含不同類別的工作，不宜把整份裝修合約一概當作「豁免工程」。

一般室內裝修

屋宇署指出，部分家居裝修及簡單工程，例如批灰泥、鋪設瓷磚飾面、修葺或更換衞生設備，可屬豁免審批工程，但仍須符合消防安全、結構安全及排水等標準。

如果工程同時改動牆身、排水布局、門口或其他構件，便應重新核對整體範圍，不能單憑「室內裝修」四個字決定程序。

小型工程

符合指定項目及條件的小型工程，可按簡化規定處理，毋須循一般程序事先取得屋宇署批准及同意。

不過，「小型」是法定工程分類，並非指報價便宜或施工幾天便完成。所需專業人士、承建商及呈交文件，應按工程級別及項目確認。

如需要進一步辨識工程分類，可了解小型工程代辦及申報服務。

哪些改動應先找AP或相關專業人士評估？

如果擬議工程涉及以下情境，宜在定案及報價前先作專業評估：

• 打通相鄰單位。

• 改動樓板或增加內樓梯。

• 改動結構牆、樑柱或其他承重部分。

• 改動逃生路線、出口或通道。

• 在天台或其他位置加建構築物。

• 改動外牆或增加外牆裝置。

• 現有圖則與現場布局不一致。

• 擬議用途與原有用途不同。

屋宇署的改動及加建指引列有樓層連接、相鄰單位打通、外牆改動及逃生通道改動等例子；實際仍須判斷有沒有適用的小型工程或其他程序。

如主要問題是牆身能否拆除、樓板能否開洞，可先閱讀拆牆前需要找註冊結構工程師嗎？主力牆及樓板開洞指南。

入則涉及哪些人士？AP與設計師有甚麼分別？

一個項目可以由多方配合，但應在委任文件及報價中列明各自責任。

已有室內設計師，不代表已完成AP委任；委任工程顧問，也不代表對方可以取代法例要求的註冊專業人士。

委任時可以直接問：

• 實際負責的AP是誰？

• 是否需要另外委任RSE？

• 誰製備及提交圖則？

• 報價是否包括回應部門意見？

• 誰監督工程及跟進完工文件？

如果你是因收到命令而需要安排工程，可參考收到屋宇署命令後要找誰？AP、RSE、RI及承建商分工指南。

屋宇署入則至完工的流程

以下是規劃項目時可採用的工作次序。部分階段可能並行，實際須按工程及申請安排調整。

第一步：整理工程構想及現有資料

先清楚寫下想改甚麼，以及為甚麼要改。

例如，與其只說「想重新裝修」，不如具體說明：

• 想拆除哪幅牆？

• 是否更改廚房或洗手間位置？

• 是否連接兩個樓層？

• 是否增加重型設備？

• 是否改作另一種營運用途？

把擬議改動標示在現有平面圖上，有助專業人士更快了解需求。

第二步：查核圖則與現場

現有設計圖、地產平面圖及批准圖則，未必是同一份資料。

前期應按需要整理批准圖則、過往改動紀錄及現場照片，並確認是否需要實地勘察或量度。

如果圖則顯示有一道牆，但現場已經拆除，應先弄清楚該改動的背景及文件，避免直接把現況當作合法設計基礎。

第三步：確認工程程序及專業委任

由相關專業人士判斷：

• 哪些工作可按豁免規定處理？

• 哪些符合小型工程項目？

• 哪些需要一般圖則審批及施工同意？

• 是否涉及結構或其他專業工作？

• 是否須另外處理管理、地契、規劃或牌照事項？

完成初步分類後，再以書面確認委任及報價範圍。

第四步：製備方案、圖則及技術文件

設計師與相關專業人士應協調同一套方案，減少圖則彼此不一致的情況。

視乎項目，準備工作可能包括：

• 現有及擬議布局。

• 建築圖則及相關說明。

• 結構圖則及計算。

• 排水或其他配套資料。

• 所需申請表格及證明。

• 施工及監督安排。

業主應在這個階段確認主要布局。正式呈交後才大幅改變用途或設計，可能增加修改及重新協調的工作。

第五步：呈交圖則及回應意見

相關專業人士按適用程序呈交圖則，並跟進補充資料、修訂或其他要求。

業主不必自行解讀每一項技術意見，但可以要求定期更新：

• 已提交甚麼？

• 正在等待哪一方回覆？

• 哪些事項需要業主決定？

• 修改會否影響成本或工期？

一份簡單的待辦事項清單，通常比只有「正在跟進」四個字更容易掌握進度。

第六步：確認開工條件

圖則已提交，不等於已批准；圖則獲批，也不應直接理解成所有工程都可以立即開工。

對須循一般程序的工程，應由負責專業人士確認已取得所需批准及同意，並完成適用的承建商委任、監督及開工文件安排。屋宇署明確指出，建築工程展開前須取得建築事務監督的同意。

業主宜要求一項清楚的書面確認：目前哪些工程已可展開，哪些仍須等待。

第七步：施工、監督及變更管理

施工期間，應讓承建商使用正確版本的圖則，並按要求安排監督、檢查及紀錄。

如果現場提出以下改動，應先通知負責專業人士：

• 更改開口位置或尺寸。

• 更換結構或防火相關材料。

• 改變通道、門口或間隔。

• 調整排水或設備布局。

• 因現場限制改用另一施工方案。

應先確認是否需要修改圖則或辦理其他程序，再安排相關工作。

第八步：完工檢查及文件交付

工程完成後，仍應核對檢查、證明及提交文件是否齊全。

視乎項目，交付資料可包括：

• 適用竣工證明。

• 完工或修訂圖則。

• 檢查及測試紀錄。

• 材料或設備證明。

• 施工及監督照片。

• 部門往來文件。

• 待修正事項及後續安排。

業主應保存電子副本，方便日後維修、物業交易或再次改建時查閱。

圖則批准與同意展開工程有甚麼分別？

部分項目可能有適用的同步申請安排，但業主仍須確認批准及同意是否已涵蓋準備施工的工作，不能只看「已入則」或「已批圖」的口頭描述。屋宇署亦列有同步同意展開工程的申請表格。

BA14與OP有甚麼分別？

BA14是適用建築工程的竣工證明書；OP是佔用許可證。兩者用途不同，並非每項裝修都需要。

屋宇署將BA14列為「無建成新建築物的建築工程或街道工程竣工證明書」。實際應使用哪份證明或表格，須按工程及程序確認。

涉及新建築物的佔用許可證申請，由相關專業人士及承建商提交所需證明，再由屋宇署按程序處理及簽發許可證。AP可以協助申請及提交文件，並非OP的簽發機關。

報價若只寫「包完工證書」，宜要求列明具體文件、負責人及提交對象。

屋宇署批准後，是否代表所有用途及牌照都沒有問題？

不應作這個假設。

規劃工程時，宜把不同事項分開核對：

• 建築圖則及施工程序。

• 擬議用途涉及的要求。

• 政府租契及大廈公契。

• 公用部分及管理安排。

• 所需營運牌照。

• 業主或其他相關方的同意。

屋宇署提醒，即使擁有相關地方的業權或通行權，也不等於有權加建構築物，仍應查閱批准圖則、公契及地契條款。

對準備租舖的營運者而言，簽約前先評估擬議用途及改動，比支付裝修訂金後才發現限制更容易控制風險。

入則前應準備哪些資料？

不需要一開始便具備所有文件，但可先按以下清單整理。

如資料缺漏，可先請負責人士列出「必須先取得」及「可在後續補充」的項目，避免所有工作停在同一個缺口上。

如果你已有裝修設計圖，可進一步閱讀已有裝修設計圖，為何還要找AP？圖則交接及委任前準備，了解哪些資料可以沿用，以及應向設計師索取甚麼文件。

屋宇署入則需要多久？

沒有一個時間適用於所有項目。應把整體時間拆成幾個部分：

1. 搜集圖則及現場資料。

2. 評估方案及業主確認。

3. 製備圖則與技術文件。

4. 部門審批及回應。

5. 修改、補件及相關協調。

6. 開工準備。

7. 施工及監督。

8. 完工文件及後續跟進。

部門處理某次申請的時間，不等於整個項目由設計至完工的時間。

如果希望配合開業或搬遷日期，可請顧問提供分階段時間表，並標示哪些日期取決於資料、設計決定、部門回覆或施工安排。

AP入則及顧問費用如何計算？

入則費用不宜只用「一套圖則多少錢」比較。不同報價包含的工作可能不同。

常見費用項目包括：

• 前期資料及現場評估。

• AP專業服務。

• 圖則製備及修改。

• RSE或其他專業工作。

• 測試、調查及相關文件。

• 部門意見跟進。

• 工程監督。

• 完工檢查及證明。

• 適用的其他收費。

比較報價時，先問清楚五件事

• 是否包括現場勘察及現有圖則查核？

• 原報價涵蓋哪些圖則、修改及部門回覆？

• 額外專業人士或測試是否另計？

• 是否包括施工監督及完工文件？

• 如業主更改方案，如何計算追加費？

若項目涉及屋宇署命令，可另看屋宇署命令工程費用及AP／RSE報價因素。命令整改的工程總成本，與一般入則顧問費並非同一概念。

三個規劃情境：如何開始處理？

以下是說明工作方向的示例，並非已完成客戶個案，亦不代替個別工程分類。

情境一：單位只打算翻新飾面

業主希望更換地板及牆身飾面，可先把全部工程列出，確認有沒有同時改動間隔、排水或其他構件。

實用做法是要求報價逐項列明，避免施工中臨時加入拆牆等工作，卻沒有重新評估程序。

情境二：希望打通上下兩層

業主構想在樓板開洞加設樓梯，宜先提供兩層圖則及擬議位置，由相關專業人士評估，再決定設計及施工方案。

這類項目不宜先訂製樓梯，再要求工程師配合已固定的尺寸。

情境三：租舖後發現布局與圖則不同

租客可先保存現場照片，向業主索取過往工程及圖則資料，並請專業人士確認現有情況會如何影響擬議設計。

在未釐清前，報價應清楚列出假設條件，避免把未知整改工作當作已包含。

哪些問題容易令入則及工程安排延誤？

規劃時值得提早處理的問題包括：

• 只有地產平面圖，缺少可用的建築資料。

• 現場與圖則不同，卻沒有過往改動紀錄。

• 設計、結構及設備布局互相矛盾。

• 業主在呈交後大幅更改方案。

• 沒有清楚分配補件及回覆責任。

• 報價沒有包括必要的專業或測試工作。

• 承建商使用過期圖則施工。

• 工程完成後，才發現證明及照片不足。

可以建立一張共用紀錄表，列明「事項、負責人、所需資料及目標日期」，並保留圖則版本及書面決定。這能讓各方更容易掌握下一步。

常見問題

入則是否一定會獲批？

不一定。結果取決於方案、資料及適用要求。專業人士可以評估、製備文件及跟進意見，但不能用「保證批核」代替具體工作範圍。

管理公司批准裝修，是否代表不用屋宇署入則？

不能如此推斷。大廈管理安排與建築法定程序應分別核對，開工前要確認兩方面的要求。

只拆非主力牆，是否一定不用申報？

不能只憑牆身名稱決定。應核對工程分類，以及是否涉及防火分隔、逃生、排水或其他受規管事項。豁免審批並不代表可以違反建築標準。

可否先裝修，再找AP補簽圖則？

不宜把事後簽署當作原定程序。專業人士需要了解工程及現場，已施工的部分可能涉及資料不足、檢查限制或整改，不能保證可保留。

圖則獲批後可以自行改設計嗎？

應先讓負責專業人士評估變更，確認是否需要修訂圖則或完成其他程序，再安排相關施工。

所有工程完工後都需要OP嗎？

不是。OP、竣工證明及其他文件各有用途，應按工程類別確認，不應把所有完工文件統稱為「入伙紙」。

可以只委任AP做圖則，不包括監督嗎？

可以就服務分項索取報價，但須確認整個項目所需的法定監督及完工責任由誰承擔。分階段委任不代表相關責任可以省略。

已收到屋宇署命令，是否直接按一般入則流程處理？

應先閱讀命令要求，再確認適用方案。不是每份命令都需要同一套圖則或同一類人士，也不能假設完成一次入則便已處理命令中的全部事項。

想確認你的工程是否需要入則？

如果你已有裝修構想、設計圖或政府文件，可以先整理物業地址、擬議改動、現場照片及目標時間，讓評估更有方向。

鼎坤工程顧問有限公司可按項目需要協助整理資料、釐清工作範圍及安排相關專業人士。

如需了解圖則審閱、專業委任及申請跟進安排，可查看認可人士（AP）服務。

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