收到屋宇署命令後要找誰？AP、RSE、RI及註冊承建商分工指南

收到屋宇署命令後，應先按命令內容及工程性質判斷需要哪類專業人士，而不是直接找普通裝修公司，亦不是每個個案都要同時委任AP、RSE、RI及註冊承建商。

最簡單的分工是：

AP主要統籌涉及圖則、法定申請及建築工程的事項；RSE負責結構評估、計算及設計；RI主要處理強制驗樓訂明檢驗及修葺監督；註冊承建商則負責實際清拆、修葺或建築工程。

但實際委任安排必須按照：

• 命令種類。

• 命令引用的法例條文。

• 涉及位置。

• 工程規模。

• 是否涉及結構。

• 是否屬於小型工程。

• 是否需要提交圖則。

• 屋宇署指定的完成期限。

業主不應只憑信件標題，自行決定應找哪一類人士。

收到屋宇署命令後應找誰？

以下表格可作初步分流：

這只是一般方向。最終仍須按命令正文及適用程序確認。

第一步不是立即找承建商，而是先看清楚命令

收到屋宇署命令後，應先核對：

1. 命令編號。

2. 物業地址及涉及樓層。

3. 命令收件人。

4. 屬於個別單位還是公用部分。

5. 涉及哪一個位置或構件。

6. 屋宇署要求清拆、修葺、勘測還是完成其他事項。

7. 是否附有圖則或照片。

8. 指定完成期限。

9. 是否提及須委任特定專業人士。

10. 是否已有警告信、催辦信或其他後續文件。

業主亦可透過屋宇署的命令發出及遵從狀況搜尋系統，查詢相關命令目前顯示為未獲遵從、已獲遵從、已撤銷或已被取代。

不過，網上搜尋結果不能取代命令正本。處理方向仍應以收到的法定文件及屋宇署後續要求為準。

AP是甚麼？甚麼情況需要認可人士？

AP是Authorized Person的簡稱，中文為認可人士。

AP是名列建築事務監督所備存認可人士名冊的建築專業人士。其專業背景可以來自建築師、工程師或測量師等相關界別，但必須具備適用資格及註冊。

在屋宇署命令個案中，AP可能負責：

• 審閱命令及相關文件。

• 進行或統籌現場勘察。

• 查閱批准圖則。

• 判斷工程是否涉及法定圖則程序。

• 統籌RSE或其他專業人士。

• 準備或協調建築圖則。

• 制定清拆、修葺或復原方案。

• 向屋宇署提交適用文件。

• 回應補充資料或圖則修訂要求。

• 按適用要求監督工程。

• 整理完工記錄及證明。

• 跟進命令遵從或撤銷。

哪些情況較可能需要AP？

例如：

• 工程需要提交建築圖則。

• 涉及未經批准的樓宇改動。

• 需要恢復批准圖則所示狀況。

• 涉及較大型清拆或建築工程。

• 需要統籌多類專業人士。

• 命令或工程程序指明需要AP參與。

• 工程不能單純按照小型工程簡化程序處理。

但不是每一份屋宇署命令都必須委任AP。

如果工程範圍較簡單，並符合適用小型工程項目，可能按照相應制度由訂明人士及承建商處理。具體仍須先分類。

可了解鼎坤工程顧問的認可人士（AP）服務。

RSE是甚麼？甚麼情況需要結構工程師？

RSE是Registered Structural Engineer的簡稱，中文為註冊結構工程師。

RSE主要處理樓宇結構安全、分析、計算、設計及相關工程監督。在屋宇署命令個案中，RSE可能負責：

• 檢查梁、柱、樓板、牆身或其他結構構件。

• 評估裂縫、混凝土剝落、變形或鏽蝕。

• 判斷非法改動是否影響結構。

• 審閱結構圖則。

• 進行結構分析及計算。

• 設計修葺或加固方案。

• 制定拆卸次序。

• 評估臨時支撐。

• 準備結構圖則和計算書。

• 按適用要求監督結構工程。

• 檢查完工情況。

• 簽署及跟進相關技術文件。

哪些情況較可能需要RSE？

例如：

• 拆卸大型或重要樓宇部分。

• 梁柱、樓板或承重構件被改動。

• 涉及結構加固。

• 大型外牆或懸臂構件出現安全問題。

• 清拆工程可能影響主體結構。

• 需要設計臨時支撐。

• 屋宇署要求提交結構資料。

• AP判斷需要RSE提供結構意見。

並非所有裂縫、滲水或外牆問題都必然需要RSE。是否涉及結構安全，應按位置、損壞情況及專業判斷決定。

如需要了解一般結構評估及報告收費，可參考RSE Report價錢及報價指南，或查看註冊結構工程師（RSE）服務。

RI是甚麼？所有屋宇署命令都需要RI嗎？

RI是Registered Inspector的簡稱，中文為註冊檢驗人員。

RI主要負責強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme，MBIS）下的：

• 訂明檢驗。

• 詳細調查建議。

• 檢驗報告。

• 訂明修葺建議。

• 修葺工程監督。

• 相關證明及文件程序。

因此：

一般屋宇署清拆令、修葺令或其他法定命令，不代表一定需要委任RI。

如果業主收到的是強制驗樓法定通知，便須按照MBIS要求委任RI。若收到的是清拆僭建物命令，所需人士則應按清拆工程類型決定，未必由RI負責。

需要注意的是，同一名專業人士可能同時具備多項註冊資格。例如某位人士可能同時是AP、RSE及RI，但業主仍應確認其在該個案中以甚麼資格接受委任，以及負責哪一部分工作。

如個案涉及強制驗樓，可參考香港強制驗樓完整指南及註冊檢驗人員（RI）服務。

註冊承建商負責甚麼？

AP、RSE及RI主要負責專業評估、設計、檢驗、監督或文件；實際清拆、修葺、加固或建築工程，則須由具備適當資格的註冊承建商進行。

視乎工程性質，可能涉及：

• 註冊一般建築承建商。

• 註冊專門承建商。

• 註冊小型工程承建商。

註冊一般建築承建商

一般可承接較完整或較大型的建築工程，但實際是否適合仍要視乎工程類別及法定要求。

註冊專門承建商

負責特定類別的專門工程，例如某些拆卸或其他指定工程。大型或重要部分拆卸可能需要相關註冊專門承建商參與。

註冊小型工程承建商

只可進行其註冊涵蓋的級別、類型及項目。不能因為公司已是小型工程承建商，便假設可以處理所有清拆或修葺工程。

普通裝修公司是否可以處理？

普通裝修公司如果沒有相關註冊資格，不應進行法例規定須由註冊承建商負責的工程。

即使現場表面上已完成清拆或修葺，如果：

• 承建商資格不符合要求。

• 沒有依照適用程序施工。

• 缺少所需專業人士。

• 沒有工程監督。

• 沒有提交相關文件。

有關工程未必能使屋宇署命令獲確認遵從或撤銷。

AP、RSE、RI和承建商有甚麼分別？

同一公司可以提供一站式服務，但報價及委任文件仍應列明：

• 實際AP是誰。

• 實際RSE是誰。

• 實際RI是誰。

• 實際承建商是哪一間公司。

• 每一方的註冊編號。

• 各自負責甚麼。

• 誰負責提交及跟進文件。

不同屋宇署命令應找誰？

1. 僭建物清拆令

屋宇署指出，應按清拆工程類型委任不同人士。

如果涉及拆卸整幢樓宇或大型、重要部分，可能需要：

• AP。

• RSE。

• 註冊專門承建商。

• 所需安全及監督安排。

如果不涉及大型或重要部分，可能需要：

• 適當註冊承建商。

• AP或RSE提供所需安全意見和安排。

如果工程符合小型工程項目描述，則可能按照小型工程監管制度處理。

查看屋宇署清拆僭建物指引。

2. 結構修葺令

如果命令涉及危險梁柱、樓板、外牆構件或其他結構安全問題，通常要先由RSE或其他適當專業人士評估。

個案亦可能需要：

• AP統籌圖則及法定程序。

• RSE制定結構修葺或加固方案。

• 註冊承建商施工。

• 適當專業人士監督及簽署文件。

3. 外牆維修命令

外牆個案可能涉及：

• 混凝土剝落。

• 批盪或飾面鬆脫。

• 鋼筋鏽蝕。

• 危險伸出物。

• 排水管欠妥。

• 僭建物或非法改動。

所需人士取決於問題是否涉及結構、工程規模、接近方法及命令要求。不能單憑「外牆維修」四個字判斷一定找RI或RSE。

4. 排水或滲漏相關命令

可能需要：

• 適當專業人士調查問題來源。

• 註冊承建商進行修復。

• 排水或其他測試。

• 完工記錄及文件跟進。

如果問題涉及樓宇結構或大型改動，才可能需要RSE或AP進一步參與。

5. 強制驗樓通知

業主須委任RI進行訂明檢驗；如需要修葺，則須委任合資格註冊承建商，在RI監督下完成訂明修葺。

強制驗樓通知與一般清拆令或修葺令屬不同程序，不應混為一談。

6. 小型工程相關個案

小型工程分為不同級別、類型及項目。視乎工程分類，可能需要：

• 訂明建築專業人士。

• 訂明註冊承建商。

• 事前通知。

• 完工後呈交文件。

• 其他適用程序。

可查看鼎坤工程顧問的小型工程代辦服務。

正確委任次序是甚麼？

第一步：審閱命令

整理命令正本、附圖、地址、涉及範圍及完成期限。

第二步：初步現場評估

由熟悉相關命令及工程程序的適當專業人士了解現場情況，確認問題是否仍然存在，以及可能涉及的工程。

第三步：確認專業分工

按命令及工程性質確認：

• 是否需要AP。

• 是否需要RSE。

• 是否屬於MBIS而需要RI。

• 工程屬於哪一類承建商範圍。

• 是否可以按照小型工程程序處理。

• 是否需要圖則、測試或結構計算。

第四步：制定方案及工作範圍

專業人士應整理：

• 需要清拆或修葺的位置。

• 工程方法。

• 圖則及文件要求。

• 測試需要。

• 安全措施。

• 承建商資格。

• 預計工期。

• 完工後文件。

第五步：向合資格承建商索取報價

不同承建商應按照相同工作範圍及技術要求報價，否則無法公平比較。

第六步：施工及專業監督

由合適的註冊承建商施工，並由相關AP、RSE、RI或其他專業人士按適用要求進行監督。

第七步：完成證明及跟進撤令

工程完成後整理：

• 完工照片。

• 測試結果。

• 監督記錄。

• 承建商文件。

• 專業證明。

• 適用圖則及表格。

• 屋宇署所需補充資料。

如需了解完整撤銷程序，可參考屋宇署命令撤銷流程。

如何核實AP、RSE、RI及承建商資格？

委任前應核對：

• 姓名或公司名稱。

• 註冊類別。

• 註冊編號。

• 註冊是否仍然有效。

• 承建商可處理的工程類別。

• 小型工程承建商的級別、類型及項目。

• 報價中的人士是否就是實際負責人。

• 簽署文件的人士是否與委任資料一致。

可透過屋宇署的建築專業人士及承建商名冊查核資料。查看屋宇署建築專業人士資料。

不要只依賴：

• 公司名稱中有「工程」「建築」或「顧問」。

• 名片上寫有專業服務。

• 聲稱「屋宇署認可公司」。

• 朋友或管理公司口頭推薦。

• 報價最低。

• 承諾一定成功撤令。

政府備存的是專業人士及承建商註冊名冊，不代表政府推薦某間商業公司。

委任前應問哪些問題？

向AP提問

• 是否需要提交圖則？

• AP負責哪些文件？

• 是否包括屋宇署補充資料跟進？

• 是否需要另外委任RSE？

• 報價是否包括工程監督及完工證明？

向RSE提問

• 個案是否涉及結構安全？

• 需要哪些結構分析或測試？

• 是否需要臨時支撐？

• 報價是否包括計算書、圖則及監督？

• 完工後會提供哪些證明？

向RI提問

• 這份文件是否屬於強制驗樓通知？

• RI的委任是否包括訂明檢驗及修葺監督？

• 是否需要詳細調查？

• 報價是否包括報告及文件？

• 承建商需要具備哪類資格？

向承建商提問

• 註冊類別及編號是甚麼？

• 資格是否涵蓋相關工程？

• 報價是否按專業人士制定的範圍編製？

• 是否包括棚架、安全措施、保險及清理？

• 追加工程如何定價及批准？

• 完工後會提供甚麼記錄和證明？

可以先找承建商，再補找AP或RSE嗎？

不建議在未確定專業要求前先施工。

如果工程開始後才發現需要：

• AP統籌。

• RSE結構設計。

• 圖則批准。

• 小型工程申報。

• 指定類別承建商。

• 特定監督或測試。

可能需要停工、重新設計、補做文件，甚至拆除已完成工程。

較安全的次序是：

先審閱命令及確定專業要求，再制定工程範圍，最後委任適當註冊承建商施工。

一站式公司是否一定比較好？

不一定。

一站式服務的優點可能包括：

• 減少業主自行協調。

• 專業人士與承建商較容易溝通。

• 報價、工程及文件可以集中管理。

• 工期及責任較容易統籌。

但仍應確認：

• 每名專業人士的身份及資格。

• 承建商的註冊類別。

• 顧問費與工程費是否分開。

• 誰負責制定及確認工程範圍。

• 誰負責工程監督。

• 誰負責屋宇署文件。

• 是否容許業主比較其他工程報價。

• 追加工程如何批准。

• 未能撤令時各方仍須完成甚麼工作。

「一站式」是服務安排，不是法定資格。

AP、RSE、RI及承建商報價如何比較？

報價應至少列明：

如需詳細了解不同費用組成，可閱讀屋宇署命令工程費用、AP／RSE收費及報價指南。

常見錯誤委任方式

錯誤一：所有命令都直接找RI

RI主要處理強制驗樓。其他屋宇署命令未必屬於RI的法定工作範圍。

錯誤二：所有裂縫都直接找RSE

部分裂縫可能只涉及飾面或非結構問題。是否需要RSE，應按位置和現場情況判斷。

錯誤三：只找普通裝修公司

沒有適當註冊資格的公司，不能代替法例所需的專業人士及註冊承建商。

錯誤四：施工後才處理文件

部分工程需要事前申報、圖則批准或專業監督，不能假設完工後補交文件便可解決。

錯誤五：只核實公司，不核實實際負責人

應核實報價內實際AP、RSE、RI及承建商，而不只是公司品牌名稱。

錯誤六：相信一定可以撤令的保證

命令是否獲確認遵從或撤銷，由屋宇署按工程及文件情況處理。服務供應方不應在未審閱資料前作出無條件保證。

常見問題

1. 收到屋宇署命令應先找AP還是承建商？

視乎命令及工程性質而定。如果涉及圖則、結構或較複雜工程，通常應先由適當專業人士評估，再委任相應註冊承建商。不要在未確定要求前先施工。

2. 所有清拆令都需要AP嗎？

不一定。屋宇署指出，所需人士取決於拆卸工程的類別和規模。大型或重要部分拆卸可能涉及AP、RSE及註冊專門承建商；其他工程亦可能需要適當承建商及專業安全意見。

3. AP和RSE可以是同一人嗎？

視乎該人士的實際註冊資格而定。同一人士可能同時名列不同專業名冊，但委任文件仍應列明其在個案中的角色及責任。

4. RSE可以代替AP嗎？

不能一概而論。AP與RSE的法定角色不同。部分工程可能只需要其中一方，部分則需要兩者共同參與。

5. RI可以處理清拆僭建物嗎？

RI資格本身主要對應強制驗樓工作。清拆僭建物需要哪些人士，應按清拆類型、工程規模及該人士是否另具AP、RSE或承建商資格判斷。

6. 小型工程是否不用專業人士？

不一定。小型工程分為不同級別、類型及項目。部分需要訂明建築專業人士設計及監督，亦須由具備相應資格的註冊承建商施工。

7. 工程顧問是否等於AP或RSE？

不一定。「工程顧問」是服務稱呼，不是單一法定註冊資格。業主應核實實際負責的AP、RSE、RI及承建商資料。

8. 清拆完成後是否自動撤銷命令？

不一定。通常仍須按命令及程序準備完工照片、專業證明、承建商文件及其他資料，再跟進屋宇署確認。

9. 可以自行向屋宇署提交文件嗎？

部分一般查詢或業主資料可以自行提交，但需要由指定專業人士或承建商簽署的圖則、證明及表格，不能由業主代替。

10. 命令限期快到但還未找到專業人士怎麼辦？

應立即整理命令、現場資料及目前進度，尋求適當專業意見。不要假設提出延期便一定獲批，也不要只為趕期限而委任資格不符的承建商。

已收到屋宇署命令，但不確定要找誰？

提交命令副本、物業地址、現場照片及完成期限，鼎坤工程顧問可先協助了解：

• 命令涉及範圍。

• 是否可能需要AP、RSE或RI。

• 所需註冊承建商類別。

• 是否涉及圖則、結構計算或小型工程程序。

• 清拆、修葺、監督及文件分工。

• 下一步報價及工程安排。

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