大廈外牆維修命令費用如何計算？法團工程報價及比較指南

大廈收到屋宇署外牆維修命令後，法團最常遇到的問題是：

外牆維修工程需要多少錢？不同承建商的報價相差很大，應該如何比較？

大廈外牆維修並沒有統一價目。工程總費用通常由棚架或工作平台、混凝土修葺、批盪及飾面修復、外牆油漆、排水設施、專業顧問、工程監督、保險及文件程序等項目組成。

影響費用最大的因素通常不是單位數量，而是：

• 外牆總面積。

• 實際損壞比例。

• 大廈高度及形狀。

• 棚架或工作平台安排。

• 混凝土、批盪、紙皮石或瓷磚的損壞程度。

• 工程能否從公用地方施工。

• 是否需要進入私人單位。

• 命令要求與法團額外改善項目的分界。

• 工程期限及市場環境。

因此，法團不應只比較標書首頁的總價，而應以相同工程範圍、數量、施工方案及合約條件逐項比較。

如尚未確定收到的命令要求，可先閱讀收到屋宇署命令怎麼辦？業主處理流程，核對命令範圍、限期及所需專業人士。

大廈外牆維修命令費用包括什麼？

一份較完整的外牆維修工程預算，通常包括以下部分：

收到的報價如果只寫「外牆維修工程一項」及一個總價，法團很難判斷工程範圍是否完整，也無法公平比較不同承建商。

香港大廈外牆維修大約需要多少錢？

外牆維修工程可以由數十萬元至數百萬元，甚至更高，視乎大廈規模、外牆面積、損壞程度及工程範圍而定。

樓宇復修平台公開的過往復修個案顯示，不同大廈的平均單位工程費可以由數萬元至十多萬元不等；個別小型舊樓或工程範圍較複雜的項目，每戶分攤可能更高。

這些個案一般不只包括外牆修葺，可能同時涉及：

• 公用地方翻新。

• 排水或供水喉管。

• 天台防水。

• 消防門。

• 窗戶。

• 電力或消防設備。

• 其他公用部分工程。

因此，不能直接把其他大廈的「每戶費用」套用到自己的大廈。

查看樓宇復修平台過往工程費用個案

官方參考單價可以怎樣使用？

樓宇復修平台的工程費用資訊中心提供部分常見工程的參考單價。按平台現時列出的示例：

以上只是平台按照特定假設、工程數量及歷史合約資料整理的參考，並不是承建商必須採用的收費標準。

實際報價仍會受到以下因素影響：

• 工程數量。

• 大廈高度。

• 工地位置。

• 道路及行人管理要求。

• 施工時間限制。

• 物料及工資。

• 安全設施。

• 損壞深度。

• 工程合約條款。

• 當時市場環境。

法團應以最新勘察結果及正式標書為準。

查看樓宇復修平台工程參考單價

如何初步計算外牆維修工程預算？

外牆工程預算不能只用「單位數量 × 每戶價錢」計算。較合理的方法是先估算各項工程數量：

初步工程預算＝顧問費＋棚架及安全設施＋外牆修葺＋其他指定工程＋保險及行政費＋預備款項

例如：

1. 棚架費用

棚架費用＝需要搭棚的外牆面積 × 每平方米單價

需要注意，搭棚面積通常按實際外牆展開面積及施工需要計算，不等於大廈地盤面積。

2. 混凝土修葺費用

混凝土修葺費用＝預計損壞面積 × 修葺單價

不過，混凝土損壞面積在搭棚及近距離敲擊檢查後可能增加，因此標書應說明數量屬固定、暫定還是按實際量度結算。

3. 批盪或飾面修葺費用

飾面修葺費用＝預計修葺面積 × 相應項目單價

紙皮石、瓷磚、油漆及石材的施工方法和成本不同，不能放在同一個籠統項目內比較。

4. 專業顧問費

顧問服務可能涵蓋：

• 初步勘察。

• 詳細勘察。

• 制定修葺方案。

• 工程規格及標書。

• 招標及標書分析。

• 合約管理。

• 工程監督。

• 完工檢查。

• 屋宇署文件跟進。

法團應確認顧問費是固定總額、按工程造價百分比計算，還是按工作階段收費。

5. 預備款項

外牆工程在搭棚及近距離檢查後，可能發現原先地面勘察未能確認的損壞。

標書可能設有預備款項或暫定數量，但法團須知道：

• 誰有權批准使用。

• 是否需要顧問書面指示。

• 如何量度實際工程量。

• 使用後是否需要向法團報告。

• 未使用款項如何處理。

每戶需要分攤多少外牆維修費？

每戶分攤費用不能簡單把工程總額除以單位數量。

一般須按：

• 大廈公契。

• 單位業權份數。

• 管理份數。

• 工程涉及的公用部分。

• 個別業主的維修責任。

• 業主大會通過的安排。

初步計算可以是：

個別業主分攤額＝法團需支付的工程淨額 × 該業主適用份數比例

工程淨額可能需要先扣除：

• 法團維修儲備。

• 已確認的政府或市建局資助。

• 保險賠償。

• 其他獲批准的收入。

部分窗戶、冷氣機支架、僭建物或私人改裝可能屬個別業主責任，不應在未核對公契和命令範圍前一律由法團承擔。

屋宇署指出，業主除須維修自己的物業，也須按公契及業權責任分擔樓宇公用部分的維修管理費用。查看屋宇署關於業主樓宇維修責任的資料

外牆維修報價為什麼可以相差很大？

兩份報價即使總價接近，實際包括的內容也可能完全不同。

常見差異包括：

工程範圍不同

一份報價可能只處理命令指定的危險部分，另一份可能包括整幢大廈翻新、重新油漆、渠管及窗邊防水。

暫定數量不同

部分承建商可能以較低的暫定修葺面積入標，工程展開後再按實際數量增加費用。

棚架範圍不同

應確認是否包括：

• 全幢棚架還是局部棚架。

• 保護棚及行人通道。

• 安全網及防火要求。

• 搭建和拆卸。

• 延長租用期費用。

• 例行檢查及惡劣天氣後檢查。

物料規格不同

外牆塗料、修補砂漿、防鏽材料、密封膠和瓷磚的品牌、規格及保養期都可能不同。

施工方法不同

局部修葺、全面移除飾面、重新鋪貼瓷磚或改用油漆系統，造價差異可以很大。

合約條件不同

報價可能包括或不包括：

• 顧問指示的額外工作。

• 價格調整。

• 延誤賠償。

• 保養期。

• 工程保險。

• 第三者責任保險。

• 夜間或假日施工。

• 法定文件。

法團應如何比較外牆維修工程報價？

法團應使用統一標書及工程數量表，要求所有承建商就相同內容報價。

建議最少比較以下項目：

不能只把最低價視為最划算。真正需要比較的是：

在相同工程範圍、施工數量、物料標準及合約風險下，哪一份標書的價格及執行能力最合理。

外牆工程報價必須列明哪些項目？

建議工程數量表至少分開列出：

• 搭建及拆卸棚架。

• 保護棚、安全網及臨時圍封。

• 外牆近距離檢查。

• 鬆脫混凝土清除。

• 鋼筋除鏽及防鏽。

• 混凝土修補。

• 批盪修葺。

• 裂縫處理。

• 外牆油漆。

• 瓷磚或紙皮石修復。

• 窗邊及接縫防水。

• 雨水管及冷氣去水管。

• 冷氣機支架或外牆附加物。

• 工程清理及廢料處理。

• 測試及質量檢查。

• 完工照片及文件。

• 保險及許可安排。

• 保養期跟進。

• 暫定數量及預備款項。

如果標書只列出大項總價，後續出現爭議或追加費用時，法團很難核實計價是否合理。

法團應否選擇最低價承建商？

不應只按最低價決定。

較低報價可能是因為：

• 估算修葺數量較少。

• 漏報部分工程。

• 使用不同物料。

• 棚架範圍不足。

• 沒有包括法定文件。

• 沒有計入足夠安全措施。

• 以較多暫定項目或後續追加工程補回差價。

不過，最高價也不代表工程質量最好。法團應要求工程顧問製作標書比較及分析，解釋：

• 各份標書是否符合要求。

• 價格差異來自哪個項目。

• 是否有異常高價或低價。

• 有沒有漏項或計算錯誤。

• 承建商的資源及相關經驗。

• 建議選擇的理據。

如何判斷外牆報價是否合理？

可以從四個層面判斷：

1. 與顧問估算比較

工程顧問應按勘察結果、工程數量及市場資料編製預算，而不是先看到承建商報價才倒推合理價格。

2. 比較項目單價

不要只比較總價。應特別比較：

• 棚架每平方米單價。

• 混凝土修葺每平方米單價。

• 批盪修葺每平方米單價。

• 油漆每平方米單價。

• 排水管每米單價。

• 額外工作的人工作業及物料單價。

3. 參考相近工程資料

可參考樓宇復修平台的單價和過往工程個案，但須選擇：

• 類似樓齡。

• 類似單位數目。

• 類似樓宇高度。

• 相近工程範圍。

• 相近完成年份。

4. 審查異常價格

某個項目明顯低於其他標書，未必是優惠，也可能代表：

• 數量理解錯誤。

• 物料規格不同。

• 項目被放到其他收費內。

• 承建商預期日後追加。

• 沒有完全回應標書。

顧問費與承建商工程費應分開嗎？

通常應清楚分開。

工程顧問負責專業勘察、制定修葺範圍、招標、標書分析、工程監督及文件；承建商則按合約進行現場工程。

法團應避免在未有清楚分工的情況下，把勘察、設計、承建和驗收全部包成一個無法拆解的總價。

如同一公司或關聯公司同時參與多個角色，法團應：

• 要求披露商業關係。

• 釐清各方責任。

• 確認誰代表法團審核工程。

• 建立額外工程的批核程序。

• 保存利益申報和會議紀錄。

顧問與承建商並非在所有情況下都必須完全分開，但法團需要確保招標、評審、監督及付款程序具足夠透明度。

法團外牆維修工程需要怎樣招標？

法團採購須遵守《建築物管理條例》及適用的供應品、貨品及服務採購工作守則。

大型維修工程亦涉及特定的會議、披露及投票要求。現行大廈管理指引指出，大型維修工程採購的決議，須至少有5%業主或100名業主親自投票，以較少者為準。

實際程序應按：

• 工程估算金額。

• 法團平均年度開支。

• 工程是否屬大型維修工程採購。

• 大廈公契。

• 當時生效的法例及工作守則。

法團不應為了加快工程而拆細合約、刻意避開招標要求，或在未完成正式決議前承諾批出工程。

查看政府大廈管理採購及大型維修工程指引

一個完整的法團外牆工程招標流程

第一步：核對命令

確認：

• 命令編號。

• 涉及的外牆位置。

• 指定工程。

• 完成期限。

• 命令收件人。

• 是否涉及公用部分或個別業主範圍。

第二步：委任工程顧問

按工程性質委任適當的AP、RSE、RI或其他專業人士，進行勘察及制定修葺方案。

如不清楚應找誰，可參考收到屋宇署命令後要找誰？AP、RSE、RI及註冊承建商分工指南。

第三步：確定工程範圍

先分開：

• 屋宇署命令要求的必要工程。

• 法團選擇同步進行的保養工程。

• 個別業主負責的項目。

• 可選擇的改善工程。

這樣業主才能知道工程費用增加的真正原因。

第四步：編製標書

標書應包括：

• 工程規格。

• 工程數量表。

• 施工要求。

• 物料標準。

• 工期。

• 付款條款。

• 保險要求。

• 保養期。

• 額外工程程序。

• 標書評審準則。

第五步：公開招標及收標

法團應按適用程序邀請投標、接收和保存標書，避免在正式開標前披露投標者身分或價格。

第六步：技術及價格評審

先確認投標者是否符合必要資格及技術要求，再比較價格。不能只以總價排序。

第七步：業主大會決議

向業主清楚交代：

• 工程必要性。

• 命令要求。

• 工程範圍。

• 顧問估算。

• 各投標者價格。

• 評審結果。

• 每戶預計分攤。

• 工期及付款安排。

第八步：簽約及開工

正式合約應列明工程範圍、工期、付款、額外工程、保留金、延誤處理和保養責任。

第九步：工程監督

顧問應按合約檢查工程質量、進度、物料、實際數量及付款申請。

第十步：完工及撤銷命令

完成工程後仍可能需要提交報告、照片、證明書及其他文件，等待屋宇署確認遵從或撤銷命令。

法團比較標書時常見的五個錯誤

1. 只比較工程總額

總額較低，不代表工程範圍相同。

2. 沒有統一工程數量表

每間承建商自行理解工程範圍，回標價格自然無法直接比較。

3. 沒有分開必要工程與美化工程

業主可能誤以為所有費用都是屋宇署命令強制要求。

4. 沒有核對暫定數量

初始報價低，但施工後實際數量大幅增加，導致最終結算超出預算。

5. 沒有訂立額外工程批核程序

承建商或顧問提出追加項目時，法團未有書面核實、報價及批准機制。

如何控制外牆維修追加費用？

法團可以採取以下方法：

• 工程前進行合理程度的近距離勘察。

• 在標書列明工程數量及量度方法。

• 清楚標示暫定項目。

• 要求額外工程先取得書面報價。

• 由顧問核實工程必要性及數量。

• 設定有權批核額外工程的人員和金額。

• 定期向管委會及業主報告預算使用情況。

• 保存施工前後照片。

• 核對承建商每期付款申請。

• 保留部分款項至工程及缺陷跟進完成。

如果實際損壞面積比預計多，總價增加不一定代表報價有問題；重點是增加的數量是否經現場量度、專業核實及合約程序批准。

外牆維修是否一定要全幢搭棚？

不一定。

施工方法可能包括：

• 傳統棚架。

• 吊船。

• 升降工作台。

• 繩索作業。

• 局部工作平台。

• 不同方法混合使用。

選擇取決於：

• 大廈高度及形狀。

• 外牆損壞分布。

• 工程持續時間。

• 安全要求。

• 地面及行人環境。

• 能否進入相關位置。

• 法定及保險要求。

局部修葺未必需要全幢搭棚，但如果損壞分散、需要全面近距離檢查或進行大面積修葺，全幢工作平台可能更合理。

法團不應預先假設「一定要搭棚」或「一定可以免棚」，應由專業人士按實際工程評估。

外牆維修命令與強制驗樓是否相同？

不一定。

外牆工程可能源自：

• 危險建築物修葺命令。

• 強制驗樓法定通知及其訂明修葺。

• 僭建物清拆命令。

• 渠務或排水相關命令。

• 屋宇署勸籲信。

• 法團自行安排的預防性維修。

不同文件涉及的：

• 法律依據。

• 專業人士資格。

• 工程範圍。

• 指定期限。

• 所需表格。

• 完工程序。

均可能不同。

因此，法團在招標前應先核對收到的是法定命令、強制驗樓通知還是一般勸籲函件。

外牆維修命令限期快到，但招標尚未完成怎麼辦？

應立即：

1. 核對命令限期。

2. 委任合適專業人士。

3. 確認即時安全風險。

4. 制定顧問、招標、工程及文件時間表。

5. 保存法團已採取行動的證明。

6. 按命令聯絡資料向屋宇署交代進度。

7. 繼續推進工程，不應只等待延期結果。

提交延期或進度說明不代表期限自動延長。詳情可閱讀屋宇署命令限期快到怎麼辦？延期、工程安排及文件跟進指南。

是否可以使用「招標妥」比較外牆工程報價？

視乎最新申請資格及個案情況，法團可了解市建局「招標妥」樓宇復修促進服務。

服務可提供：

• 招聘顧問及承建商的參考文件。

• 獨立專業及技術意見。

• 工程費用估算參考。

• 標書分析意見。

• 電子招標安排。

即使沒有參加資助計劃，法團亦可利用樓宇復修平台公開的工程參考資料，了解常見項目單價及招標方法。

了解樓宇復修平台及工程費用資訊

常見問題

1. 大廈外牆維修一般每戶需要多少錢？

沒有統一金額。過往樓宇復修個案的每戶平均工程費可以由數萬元至十多萬元不等，但相關項目可能不只包括外牆。實際分攤須按工程範圍、總造價、資助、法團儲備及大廈公契計算。

2. 外牆維修報價是否一定包括棚架？

不一定。法團應核對搭建、拆卸、安全網、保護棚、檢查及延長使用期是否全部包括在內。

3. 收到外牆維修命令後，是否只需維修有問題的位置？

應按命令及專業勘察判斷。命令可能指定某些位置，但近距離檢查後可能發現其他相關安全問題。法團亦可能選擇同步進行其他保養工程，但應把法定必要工程與額外改善項目分開。

4. 為什麼搭棚後工程費可能增加？

部分混凝土空鼓、鋼筋鏽蝕及飾面鬆脫問題，在地面觀察時未必能完全確認。搭棚近距離檢查後，實際修葺數量可能增加。

5. 法團是否應取得三份報價？

法團需要取得多少份標書及採用什麼程序，須按工程金額、《建築物管理條例》、適用工作守則及公契判斷，不能一概只以「三份報價」概括所有大型工程。

6. 顧問估算與最低標價相差很大怎麼辦？

應要求顧問逐項分析數量、單價、物料、漏項及合約條件，而不是只接受最低標。異常低價可能反映承建商對工程範圍有不同理解。

7. 外牆紙皮石可以全部改為油漆嗎？

是否適合取決於命令、原有建築設計、修葺方案、外牆狀況及法定要求，應先由合適專業人士評估。不同方案亦可能涉及不同成本和保養需要。

8. 個別業主不肯付款，工程是否可以停止？

法團應按《建築物管理條例》、大廈公契及已通過的決議處理追收和工程安排。個別業主未付款不代表法定命令責任自動暫停。

9. 完成外牆工程後，命令會否自動撤銷？

不一定。仍可能需要由專業人士完成檢查、證明及文件提交，並等待屋宇署確認。

10. 如何避免外牆維修出現「天價工程」爭議？

應採用清楚的勘察報告、統一標書、分項工程數量表、公開招標、利益申報、獨立標書分析及書面額外工程批核程序，並向所有業主披露比較結果。

法團需要比較外牆維修工程報價？

如果大廈已收到外牆維修命令、強制驗樓通知或其他屋宇署法定文件，法團可先準備：

• 命令或通知副本。

• 大廈地址及單位數量。

• 外牆照片。

• 現有勘察報告。

• 顧問建議。

• 工程標書及數量表。

• 已收到的承建商報價。

• 命令指定期限。

• 法團會議及招標進度。

鼎坤工程顧問可按個案協助核對命令範圍、整理工程項目、比較承建商報價，並協調相關專業人士、法團、管理公司及註冊承建商。

了解屋宇署命令及法定工程顧問服務

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