簡樸房裝修與改建完整指南｜最低標準、工程程序及認證要求

簡樸房裝修前，最重要的是什麼？

簡樸房裝修前，最重要的不是先找承建商報價，而是確認單位用途、現有間隔及擬議工程能否符合簡樸房認證和《建築物條例》的要求。

簡樸房改建可能涉及間隔牆、樓面荷載、走火通道、防火門、火警偵測器、廁所防水、排水、機械通風及獨立水電錶。不同工程可能分別屬於：

• 一般室內裝修；

• 豁免審批建築工程；

• 小型工程；

• 須先取得屋宇署批准及同意的改動及加建工程。

因此，業主不應假設所有簡樸房工程都可由一般裝修公司直接施工。工程分類及所需專業人士應按現場情況確認。

簡單而言：簡樸房裝修的目標不是「間到最多房」，而是讓每個擬出租的分間單位均有條件符合簡樸房最低標準，並完成適用的工程及認證程序。

如需先了解整套制度，可閱讀香港簡樸房完整指南，了解登記期、寬限期、認證及違法出租安排。

2026年簡樸房裝修需要符合哪些最低標準？

簡樸房認證由2026年3月1日起接受申請。申請認證的分間單位須位於私人住用建築物，或綜合用途建築物的住用部分，並由指明專業人士核證符合居住環境最低標準。

裝修及改建時須重點處理以下要求：

以上是簡樸房認證的核心標準摘要，實際設計、量度方法、設備規格及工程安排仍須以適用法例、實務守則和指明專業人士的核證為準。

查看房屋局簡樸房認證及最低標準

樓面面積達8平方米便一定可以改建嗎？

不一定。

8平方米只是其中一項最低標準。評估簡樸房裝修可行性時，還須同時考慮：

• 單位是否位於合法住用部分；

• 每個房間的實際內部樓面面積；

• 樓面至天花板及橫樑底的高度；

• 是否有面向室外的合適可開啟窗戶；

• 走廊和出口是否符合逃生要求；

• 原有防火門是否保留及符合要求；

• 是否能安裝所需機械通風；

• 廁所、洗滌盆、供水及排水能否妥善設置；

• 能否安排獨立水錶及獨立電錶；

• 間隔牆、地台及設備會否令樓板荷載超出標準；

• 單位是否有未遵辦的法定命令、通知或指示。

如果單位面積有限，強行增加房間數目可能令部分房間不足8平方米、走廊過窄、窗戶不足或樓底不合要求，最終反而無法取得認證。

簡樸房裝修通常涉及哪些工程？

視乎單位現況及不符合項目，簡樸房改建可能涉及以下工程。

1. 間隔牆工程

包括拆除原有非結構牆、重新劃分房間或加設新間隔牆。

間隔設計會直接影響：

• 每個房間的面積；

• 走廊淨闊度；

• 出口路線；

• 窗戶配置；

• 樓面荷載；

• 防火分隔。

不可隨意拆除結構牆、柱、橫樑或樓板，也不可未經適用程序在結構構件開鑿門口、管道孔或通風洞口。

2. 廁所、防水及排水工程

每個簡樸房須設有供租客專用、經圍封和防水處理的廁所；廁所外亦須設置供水點及洗滌盆。

工程可能包括：

• 新增或改動排水渠；

• 安裝坐廁及洗手設施；

• 廁所地台和牆身防水；

• 洗滌盆附近防水；

• 地台改動；

• 渠管接駁及測試。

排水工程欠妥可能引起滲水、異味、渠管堵塞，甚至令下層天花混凝土或樓宇結構受損。

3. 消防及逃生改善

簡樸房裝修不能堵塞通往出口樓梯的逃生途徑，也不可隨意拆除原有防火門。

一般需要核對：

• 單位是否可通往所需出口樓梯；

• 走廊淨闊度；

• 出口路線淨空高度；

• 防火門狀況；

• 間隔牆及門的耐火要求；

• 每個簡樸房的獨立火警偵測器；

• 公用地方的火警偵測器和滅火筒；

• 鐵閘、傢俬或設備是否阻礙逃生。

若保留符合要求的原有入口防火門，走廊淨闊度一般須不少於0.75米；若原有入口防火門被拆除或不符合要求，走廊一般須不少於1.05米，並可能涉及額外防火分隔要求。實際設計仍須按樓宇及個案情況確認。

4. 窗戶、照明及機械通風工程

每個簡樸房的居住空間須設有至少一扇：

• 面向室外；

• 可以開啟；

• 玻璃面積不少於0.1平方米的窗戶。

此外，居住空間仍須設有人工照明及每小時換氣不少於5次的機械通風設施。

這代表只加裝冷氣機並不等於已符合機械通風要求。冷氣、循環風扇、抽氣系統及引入室外空氣的機械通風，在功能上並不完全相同。

如果廁所屬「黑廁」，亦須設人工照明和每小時換氣不少於5次的機械通風。風管位置、排風出口、清理通道及防火分隔須按現場環境設計。

簡樸房並非一律需要大型MVAC或排煙系統，實際設備應按最低標準、樓宇現況及專業設計判斷。

5. 獨立水錶及電錶工程

認證簡樸房須設有：

• 水務署提供的獨立水錶；

• 電力公司提供的獨立電錶。

業主應提前確認：

• 現有錶房及供水位置；

• 水務署接駁條件；

• 中電或港燈的供電安排；

• 是否需要經過大廈公用部分；

• 是否涉及法團或管理公司的同意；

• 原有電力負荷及配電系統是否足夠。

在裝修完成後才處理水電錶，可能因接駁位置、公共地方或電力容量問題而需要重做部分工程。

簡樸房改建屬於小型工程嗎？

部分工程可能屬小型工程，但並非所有簡樸房裝修都屬同一類別。

與分間單位有關的間隔牆、加厚地台、排水渠、開鑿洞口、通風管道及設備支架，均可能涉及小型工程或其他建築程序。

查看屋宇署分間單位工程指引

查看屋宇署小型工程監管制度

簡樸房裝修是否一定要委任AP或RSE？

不一定，須視乎工程性質。

如果工程涉及樓宇結構或屬須事先批准的改動及加建工程，可能需要委任認可人士（AP）及註冊結構工程師（RSE）製備和提交圖則，並由註冊承建商按批准圖則施工。

如果工程屬小型工程，則須按工程級別委任適當的訂明建築專業人士或訂明註冊承建商。

即使工程不需要AP或RSE提交圖則，簡樸房認證本身仍須由房屋局所指的「指明專業人士」核證。指明專業人士包括：

• 註冊建築師；

• 建造界別註冊專業工程師；

• 土木界別註冊專業工程師；

• 結構界別註冊專業工程師；

• 消防界別註冊專業工程師；

• 屋宇裝備界別註冊專業工程師；

• 建築測量組別註冊專業測量師。

「指明專業人士」是簡樸房認證制度下的核證資格；AP、RSE及小型工程相關人士則涉及不同建築工程程序。兩者角色不應混為一談。

裝修前應先取得哪些資料？

進行簡樸房改建前，建議先整理：

• 土地登記冊或業權資料；

• 大廈核准用途；

• 屋宇署批准圖則；

• 現有間隔平面圖；

• 擬議間隔平面圖；

• 每個房間的面積和高度；

• 窗戶位置和尺寸；

• 出口樓梯及走廊資料；

• 原有防火門資料；

• 廁所、供水及排水位置；

• 電錶、水錶及錶房位置；

• 現有法定命令、通知或指示；

• 大廈公契及管理公司要求；

• 現有租約及寬限期登記資料。

如找不到原有批准圖則，可按需要透過屋宇署樓宇記錄查閱系統取得資料。

簡樸房裝修及認證完整流程

第一步：確認單位用途及基本資格

先確認單位是否位於私人住用建築物，或綜合用途建築物的住用部分。

不可把工業樓宇或其他非住用部分直接間成房間作住宅出租，再以申請簡樸房認證代替用途及建築程序。

第二步：核對登記或認證安排

現存分間單位的登記期為2026年3月1日至2027年2月28日。符合資格並取得寬限期登記的樓宇單位，可在2027年3月1日至2030年2月28日的寬限期內進行改造工程及申請認證。

寬限期登記不代表相關分間單位已符合簡樸房最低標準，也不等於已取得簡樸房認證。

查看房屋局寬限期登記安排

第三步：進行現場合規評估

由合適專業人士核對：

• 面積與高度；

• 間隔和結構；

• 荷載；

• 消防與逃生；

• 廁所、防水和排水；

• 窗戶、照明與通風；

• 水電錶；

• 法定命令或違規情況。

第四步：制定改建方案

按不符合項目制定改善範圍，確認哪些工程屬：

• 一般裝修；

• 豁免工程；

• 小型工程；

• 改動及加建工程。

方案應在承建商正式報價前完成，否則不同報價可能採用完全不同的工程假設，無法直接比較。

第五步：安排所需專業人士及承建商

按工程類別委任適當的：

• 指明專業人士；

• AP；

• RSE；

• 訂明建築專業人士；

• 註冊一般建築承建商；

• 註冊小型工程承建商；

• 電業承辦商或其他專業工程人員。

第六步：完成裝修及改建工程

施工期間應按已確認的工程範圍、圖則及規格進行，並保留：

• 合約與報價；

• 圖則；

• 物料及設備資料；

• 工程照片；

• 測試紀錄；

• 小型工程文件；

• 完工證明；

• 水電錶申請及接駁記錄。

第七步：檢查及執修

工程完成後，應逐項核對最低標準及工程質量，處理滲水、通風量、消防設備、門窗、水電及文件等問題。

第八步：申請簡樸房認證

由指明專業人士完成實地視察及核證報告，再由擁有人或獲擁有人書面同意的人士提交認證申請。

簡樸房認證有效期為5年。取得認證後，如果簡樸房狀況出現可能令其不再符合最低標準的變更，相關人士亦可能需要在指定期限內通知房屋局。

簡樸房裝修報價應包括什麼？

比較簡樸房裝修報價時，應要求分項列明：

不應只比較一個工程總價。報價是否包括專業費、政府申請費、水電錶、公共地方工程、測試及認證文件，會直接影響最終成本。

如需深入比較工程成本，可閱讀簡樸房認證及改建費用指南。

簡樸房裝修最常見的錯誤

錯誤一：先施工，之後才找專業人士補文件

部分工程不能在完成後才補辦程序。若工程分類、物料或施工方法不符合要求，可能需要拆除重做。

錯誤二：只按8平方米安排間隔

即使面積足夠，如果樓底、窗戶、走廊、消防、廁所或通風不合要求，仍未必能取得認證。

錯誤三：以冷氣代替機械通風

冷氣機主要調節室內溫度，並不必然提供所需室外空氣或達到每小時5次換氣要求。

錯誤四：把寬限期登記當作認證

寬限期登記只是過渡安排，不代表房間已符合最低標準。

錯誤五：以認證取代其他法律責任

簡樸房認證不會自動撤銷僭建物、法定命令，也不會免除《建築物條例》、政府租契、大廈公契或其他法例下的責任。

錯誤六：把學生宿舍或多人住宿當作簡樸房

簡樸房、學生宿舍、床位寓所、酒店或賓館可能涉及不同用途和規管制度，不應只因場所有多個房間便一概按簡樸房處理。

常見問題

1. 簡樸房裝修一定要向屋宇署入則嗎？

不一定。是否需要入則取決於工程性質。一般裝修、豁免工程、小型工程及須批准的改動及加建工程有不同程序，應先由合適專業人士分類。

2. 簡樸房是否一定要有窗？

是。居住空間須有至少一扇面向室外、可開啟而玻璃面積不少於0.1平方米的窗戶，並同時設有符合要求的機械通風及人工照明。

3. 有窗是否不用安裝機械通風？

不是。簡樸房居住空間除須有合適窗戶外，亦須設每小時換氣不少於5次的機械通風設施。

4. 簡樸房一定要有獨立廁所嗎？

是。申請認證的每個簡樸房須設有經圍封和防水處理、供該房租客專用的廁所。

5. 可以共用水錶或電錶嗎？

認證標準要求每個簡樸房設有水務署提供的獨立水錶，以及電力公司提供的獨立電錶。

6. 普通裝修公司可以承接全部工程嗎？

不一定。視乎工程類別，部分項目須由適當的註冊承建商、電業承辦商或其他合資格人士處理，並可能需要專業人士設計、監督或呈交文件。

7. 取得寬限期登記後，可以不改建嗎？

寬限期登記只提供過渡時間。相關分間單位如要在寬限期後繼續合法出租，仍須完成所需改造並取得有效簡樸房認證。

8. 裝修完成便一定取得認證嗎？

不一定。分間單位仍須經指明專業人士核證符合所有最低標準，並符合其他認證資格，包括遵辦適用的法定命令、通知或指示。

9. 簡樸房認證等於所有工程均合法嗎？

不是。認證不會取代《建築物條例》下的工程程序，也不會消除政府租契、大廈公契或其他法律責任。

10. 現有租客是否必須在裝修前遷出？

須視乎工程範圍、租約及安全安排。業主不能單以申請簡樸房認證為由，違反分間單位租務管制或強迫租客提早遷出。安排工程前應先評估租務和施工影響。

準備進行簡樸房裝修或改建？

簡樸房裝修涉及建築、消防、排水、通風、水電錶、工程程序及專業核證。越早確認單位可行性和工程分類，越能減少施工後重做、追加費用或認證被拒的風險。

鼎坤工程顧問可按單位現況協助：

• 初步核對簡樸房最低標準；

• 檢視現有及擬議間隔；

• 釐清工程分類及所需專業人士；

• 整理改建範圍及比較承建商報價；

• 協調適用工程及文件程序；

• 跟進簡樸房認證前的工程安排。

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