香港簡樸房完整指南｜是否合法、登記、認證、最低標準及改建要求

香港《簡樸房條例》（第658章）已於2026年3月1日生效，建立分間單位登記及「簡樸房認證」制度。

簡樸房並非所有劏房或出租房間的統稱。一般而言，如果一個樓宇單位的間隔與參照建築圖則不同，單位內有兩個或以上分間單位，並透過兩份或以上獨立住宅租賃出租，便可能受《簡樸房條例》規管。

受規管的分間單位日後須：

• 取得有效寬限期登記；或

• 符合居住環境最低標準並取得有效簡樸房認證，

方可合法出租作居住用途。

現存而符合資格的分間單位，可在2026年3月1日至2027年2月28日期間申請免費寬限期登記，然後利用由2027年3月1日至2030年2月28日的寬限期完成所需改造及申請簡樸房認證。

查看房屋局簡樸房規管制度官方網站

簡樸房是否合法？

簡樸房可以合法出租，但必須符合《簡樸房條例》及其他適用要求。

「已經分間」「已有租客」或「成功登記」均不代表單位已全面合法。業主或營運人仍須核對：

• 分間單位是否受《簡樸房條例》規管。

• 是否符合寬限期登記資格。

• 是否已取得有效簡樸房認證。

• 分間工程有沒有涉及違例建築工程。

• 是否存在未遵辦的法定命令、通知或指示。

• 是否符合《建築物條例》及小型工程要求。

• 是否符合大廈公契及政府租契。

• 排水、供水、電力及消防安排是否符合適用規定。

因此，正確說法不是「簡樸房全部合法」或「簡樸房全部非法」，而是：

受規管的分間單位須在適用時間內取得寬限期登記或簡樸房認證，並同時符合其他相關法例及物業責任，才可合法出租。

什麼情況受《簡樸房條例》規管？

一般需要同時考慮以下元素：

1. 處所位於私人住用建築物，或綜合用途建築物的住用部分。

2. 樓宇單位的間隔與參照建築圖則所顯示的布局不同。

3. 樓宇單位內形成兩個或以上分間單位。

4. 這些分間單位透過兩份或以上獨立住宅租賃出租。

5. 租賃可以是書面或口頭協議。

「分間單位」及「樓宇單位」的判斷涉及參照建築圖則，不能只看現場有多少房門或多少租客。

哪些出租情況未必需要簡樸房認證？

以下情況未必受《簡樸房條例》規管，但仍可能涉及其他法例、租務或公契責任。

原有核准房間沒有改動

如果單位的布局與參照建築圖則一致，業主只是把原有房間分別出租，這些房間不一定屬《簡樸房條例》所指的分間單位。

整個單位以一份租約出租

即使單位曾改動間隔，如果整個樓宇單位只以一份住宅租賃出租，一般不會因該租賃而受《簡樸房條例》規管。

不過，如果租客日後把其中房間分租，令單位內出現兩份或以上獨立住宅租賃，便可能受規管。

免費供親友居住

在沒有金錢利益的情況下，把分間空間免費提供給親友居住，一般不會因而需要簡樸房認證。

只有一個分間單位出租

《簡樸房條例》第8條針對同一樓宇單位內兩個或以上分間單位，透過獨立住宅租賃出租的情況。實際是否受規管仍應按間隔、租賃及營運安排判斷。

即使某情況不受《簡樸房條例》規管，也不代表相關改建、用途、排水、消防或電力工程必然符合其他法例。

查看房屋局簡樸房常見問題

簡樸房、劏房、學生宿舍及床位寓所有什麼分別？

這些稱呼不能互相取代：

將處所稱為「學生宿舍」「共居空間」或「員工宿舍」，不會令其自動豁免於簡樸房、床位寓所或其他適用制度。

工業樓宇亦不能單憑安裝消防或通風設備，便改作合法住宅簡樸房。

簡樸房制度的重要日期

寬限期不是所有現有分間單位自動享有。業主須在登記期內提出申請並符合登記資格。

什麼是簡樸房寬限期登記？

寬限期登記是為符合資格的現存分間單位提供過渡時間。

申請是以分間單位所在的「樓宇單位」為基礎，而不是每個簡樸房分開登記。一個樓宇單位成功登記後，單位內相關分間單位可在登記期完結後享有36個月寬限期。

這段時間可用於：

• 委聘指明專業人士。

• 核對參照建築圖則。

• 評估最低標準差距。

• 制定改造工程方案。

• 安排所需小型工程。

• 安裝獨立水錶及電錶。

• 與現有租客協調工程。

• 申請簡樸房認證。

登記本身不等於取得簡樸房認證，也不證明單位已符合最低標準。

哪些現存分間單位可以申請寬限期登記？

主要資格包括：

• 樓宇單位位於私人住用建築物，或綜合用途建築物的住用部分。

• 在2025年7月4日至2025年10月3日期間，樓宇單位內有至少一份有效的分間單位住宅租賃。

• 申請人能提交已獲差餉物業估價署批署的租賃通知書AR2及／或租賃協議副本作證明。

如果分間單位不符合登記資格，但業主仍希望繼續出租，便應盡快完成所需工程並直接申請簡樸房認證。

寬限期登記需要哪些文件？

一般包括：

• 填妥的表格REG-01。

• 已獲差餉物業估價署批署的租賃通知書AR2及／或租賃協議副本。

• 土地註冊處取得的最新土地登記冊或業權註冊紀錄。

• 申請人的身份證明文件副本。

• 業主的書面同意，如申請人並非登記業主。

• 房屋局要求的其他資料。

申請可按官方安排以郵寄、親身遞交或電子表格方式提交。使用電子表格服務須具備「智方便+」作數碼簽署。

寬限期登記申請費用全免。

查看寬限期登記資格及申請文件

什麼是簡樸房認證？

簡樸房認證是房屋局就符合居住環境最低標準的分間單位發出的正式認證。

與寬限期登記不同：

香港沒有一張統一稱為「簡樸房牌照」的文件。現行制度的正式名稱是「簡樸房認證」。

簡樸房認證需要哪些文件？

一般包括：

• 填妥的表格BHU-01。

• 指明專業人士核證報告。

• 土地註冊處取得的最新土地登記冊或業權註冊紀錄。

• 申請人的身份證明文件副本。

• 業主書面同意，如適用。

• 顯示簡樸房位置及布局的資料。

• 房屋局要求的其他文件。

申請前亦須處理房屋局、屋宇署或其他政府部門就相關分間單位或樓宇單位發出的指明法定命令、通知或指示。

如果有未遵辦的屋宇署命令、強制驗樓通知或其他指定文件，不能假設只靠簡樸房認證申請便可跳過相關法定責任。

誰可以核證簡樸房？

申請簡樸房認證須自行委聘指明專業人士。

官方列出的指明專業人士包括：

• 註冊建築師。

• 註冊專業工程師——建造界別。

• 註冊專業工程師——土木界別。

• 註冊專業工程師——結構界別。

• 註冊專業工程師——消防界別。

• 註冊專業工程師——屋宇裝備界別。

• 註冊專業測量師——建築測量組別。

不是所有裝修承建商、消防承辦商、電工或一般工程公司都可以簽署簡樸房核證報告。

不同改造工程亦可能需要：

• 訂明建築專業人士。

• 訂明註冊承建商。

• 註冊小型工程承建商。

• 註冊電業承辦商。

• 持牌水喉匠。

• 其他適用技術人員。

實際委任應按單位問題、工程類別及核證要求確認。

簡樸房最低標準一覽

簡樸房須符合以下主要居住環境最低標準：

符合表面數字不代表必然獲批。房屋局仍可考慮單位整體布局是否足以提供安全、衞生及合理的居住環境。

例如，即使總面積達8平方米，如果居住空間形狀或布局明顯不足以放置睡床及提供基本起居空間，申請仍可能不獲接納。

查看《簡樸房居住環境最低標準實務守則》

8平方米如何計算？

簡樸房的內部樓面面積，一般量度至外牆或分隔牆的內表面。

面積可以包括：

• 單位內的間牆。

• 支柱。

• 屬於分間單位一部分的露台或外廊。

不過，簡樸房的獨立廁所，以及廁所外的供水點及洗滌盆，不可設於露台或外廊。

面積量度及布局應由指明專業人士按實務守則確認，不應只以地產廣告、建築面積或業主自行量度結果判斷。

簡樸房沒有窗可以嗎？

不可以只靠抽氣扇、冷氣或MVAC補救無窗居住空間。

現行最低標準要求每個居住空間：

1. 至少設一扇可開啟窗戶。

2. 窗戶須面向室外。

3. 窗戶玻璃面積不少於0.1平方米。

4. 設有人工照明。

5. 設有每小時換氣不少於5次的機械通風設施。

即使房間有冷氣或抽氣系統，如果沒有符合要求的對外可開啟窗戶，仍不符合這項簡樸房最低標準。

機械通風與對外窗是同時需要，不是二選一。

簡樸房是否一定需要MVAC系統？

法例沒有簡單規定所有簡樸房必須安裝一套完整的中央MVAC系統。

現行標準要求的是：

• 居住空間具備每小時不少於5次換氣的機械通風設施。

• 黑廁同樣具備每小時不少於5次換氣的機械通風設施。

• 系統設計、風量、進氣及排氣安排符合實務守則。

冷氣、一般抽氣、鮮風及消防排煙是不同概念：

• 冷氣主要調節室內溫度，不一定提供室外空氣。

• 抽氣扇須配合足夠補風及合適排放位置。

• 機械通風不一定等於完整空調系統。

• 一般抽氣不等於消防排煙系統。

• 消防排煙不是所有簡樸房的統一指定設備。

因此，業主應先由適當專業人士按房間體積、所需換氣量、風管安排及現場條件設計，不應看到「5次換氣」便自行購買抽氣扇安裝。

簡樸房有哪些消防安全要求？

現行最低標準的主要消防及逃生要求包括：

• 除適用的單梯樓宇情況外，一般須通往至少兩條或以上出口樓梯。

• 如果保留合規的原有入口防火門，相關走廊闊度須不少於0.75米。

• 如果原有入口防火門被拆除或不符合要求，走廊闊度須不少於1.05米。

• 每個簡樸房須設獨立火警偵測器。

• 相關住宅單位內的公用地方亦須設獨立火警偵測器。

• 相關公用地方須設滅火筒。

以上只屬主要概要。防火門、走廊、出口、間隔材料及其他要求仍須按實務守則、核准圖則及實際樓宇條件判斷。

簡樸房消防安全不等於：

• 每個單位都要安裝消防花灑。

• 每個單位都要安裝完整火警鐘系統。

• 每個單位都要安裝機械排煙。

• 通風不足便一定收到消防令。

• 學生宿舍與簡樸房適用完全相同的要求。

簡樸房需要獨立廁所嗎？

需要。

每個簡樸房須設有供該房租客專用的獨立廁所。廁所須：

• 經圍封。

• 地台及牆身設防水層。

• 符合適用排水要求。

• 按情況設人工照明及機械通風。

簡樸房亦須在廁所外設置：

• 供水點。

• 洗滌盆。

• 附近位置的防水處理。

不能把廁所內的洗手盆直接當作廁所外的指定供水及洗滌設施。

改建廁所、排水管、地台或防水層前，應先判斷是否涉及小型工程或其他申報要求。

簡樸房為什麼需要獨立水錶和電錶？

每個簡樸房須安裝：

• 水務署提供的獨立水錶。

• 電力公司提供的獨立電錶。

業主自行安裝的分錶一般不能直接取代由水務署或電力公司提供的獨立錶。

如果水電錶安裝於樓宇單位內，一般未必涉及公用部分；如果需要：

• 使用大廈錶房。

• 接駁公用總線。

• 改動公用喉管。

• 增加電力需求。

• 進入其他公用位置，

便可能需要按公契及大廈安排取得法團、管理公司或相關人士同意。

成功登記是否代表原有間隔合法？

不代表。

寬限期登記只是提供過渡時間，不會：

• 把違例建築工程自動合法化。

• 撤銷屋宇署命令。

• 取代小型工程申報。

• 免除大廈公契責任。

• 改變政府租契用途。

• 令未經批准的結構改動自動獲准。

• 取代水務署、電力公司或其他部門要求。

即使取得簡樸房認證，也不會消除根據其他法例、公契或政府租契產生的責任。

如現場間隔與核准圖則不同，可參考什麼情況會被視為非法間隔？，進一步了解圖則、結構、排水及違例工程風險。

哪些改建可能涉及小型工程？

簡樸房改造可能涉及：

• 新建或改動非承重間隔牆。

• 改建廁所。

• 改動排水喉管。

• 加建或改動門口。

• 防火門工程。

• 樓板開孔。

• 結構改動。

• 水箱或設備支架。

• 通風風管。

• 外牆開口或窗戶改動。

• 防水工程。

• 其他指定工程。

是否屬小型工程、哪一級小型工程，以及需要哪些專業人士和承建商，須按實際設計及工程項目判斷。

不要在工程完成後才要求專業人士補簽沒有由其設計、檢查或監督的工程。

簡樸房改建及認證流程

第一步：確認是否受規管

核對：

• 樓宇用途。

• 參照建築圖則。

• 現場間隔。

• 分間單位數量。

• 租約數量。

• 出租方式。

第二步：確認能否申請寬限期登記

核對2025年7月4日至10月3日期間是否有合資格的分間單位住宅租賃及證明文件。

第三步：查閱圖則及法定紀錄

查閱：

• 核准圖則。

• 小型工程紀錄。

• 土地登記資料。

• 屋宇署命令或通知。

• 大廈公契。

• 政府租契及用途資料。

第四步：委聘指明專業人士

由指明專業人士檢查面積、高度、消防、荷載、廁所、供水、通風及水電錶是否符合最低標準。

第五步：制定改造工程範圍

把工程分為：

• 必須完成的最低標準工程。

• 原有違例工程整改。

• 水電錶申請及安裝。

• 非必要的裝修及改善項目。

第六步：安排適當承建商

按工程種類委聘具備相應資格的承建商、電業承辦商、水喉匠或其他專業人員。

第七步：完成工程及保存紀錄

保存：

• 施工前後照片。

• 圖則。

• 小型工程文件。

• 物料資料。

• 測試紀錄。

• 水電錶文件。

• 承建商證明。

• 專業人士檢查紀錄。

第八步：取得核證報告

由獲委聘的指明專業人士按實務守則完成檢查及核證報告。

第九步：提交BHU-01認證申請

提交表格、核證報告、土地登記及其他所需資料。

第十步：保存認證及跟進變更

認證有效期為5年。其後如單位狀況、擁有人、營運人或相關資料有變更，須按規定在知悉變更後15日內通知房屋局。

準備工程前可先閱讀簡樸房裝修與改建完整指南，了解勘察、設計、報價及施工安排。

簡樸房認證申請費多少？

標準申請費為：

政府設有早鳥減免安排。

按現時公布：

• 在2026年3月1日至2027年2月28日期間提交認證申請，每個分間單位的認證申請費可獲全免。

• 不同時間完成寬限期登記，亦會影響其後年度可享的減免安排。

• 2029年3月1日起，一般回復每個分間單位HK$3,000的標準認證申請費。

早鳥安排涉及登記及認證的不同日期組合，申請前應查看最新官方費用表。

查看簡樸房申請費及早鳥減免

政府申請費並不包括：

• 指明專業人士收費。

• 圖則查閱。

• 現場勘察。

• 核證報告。

• 改造工程。

• 通風系統。

• 獨立水錶及電錶。

• 消防設備。

• 小型工程申報。

• 承建商施工。

• 後續修正或補充文件。

工程預算可進一步參考簡樸房認證及改建費用指南。

沒有登記或認證有什麼後果？

《簡樸房條例》有關違法出租分間單位的罪行於2027年3月1日生效。

由該日起，如果同一樓宇單位內兩個或以上分間單位透過獨立住宅租賃出租，而沒有有效寬限期登記或簡樸房認證，相關營運人可能觸犯刑事罪行。

最高法律後果可包括：

• 循簡易程序定罪：第6級罰款，即HK$100,000及監禁2年。

• 循公訴程序定罪：罰款HK$300,000及監禁3年。

• 持續罪行：每日另處罰款HK$20,000。

房屋局局長如信納分間單位正被違法出租，亦可發出終止通知書，指示相關住宅租賃終止。

相關租客可就租賃終止，向營運人追討：

• 3個月租金；或

• 餘下租期的總租金，

以較低者為準。

什麼是倒數期？

2029年9月1日至2030年2月28日是寬限期最後6個月的「倒數期」。

在倒數期內，任何人不得就已登記樓宇單位內尚未取得簡樸房認證的分間單位訂立新住宅租賃。

部分在2025年10月3日後開始、而相關分間單位在倒數期開始時仍未取得認證的住宅租賃，可能按法例安排被終止。

因此，業主不應等到2030年才開始：

• 委聘專業人士。

• 申請水電錶。

• 與租客協調。

• 進行改造工程。

• 準備認證文件。

簡樸房認證有效多久？

簡樸房認證有效期為5年，由認證通知書發出當日起生效。

續期申請須：

• 不早於認證屆滿前6個月。

• 不遲於認證屆滿前3個月。

• 再次由指明專業人士核證仍符合最低標準。

• 提交表格BHU-01A及所需文件。

• 已遵辦相關指明法定命令、通知或指示。

續期不是自動完成。

取得認證後可以隨意改動間隔嗎？

不可以。

如果取得認證後出現可能令簡樸房不再符合最低標準的變更，相關擁有人或營運人須在知悉變更後15日內，以表格BHU-02通知房屋局。

房屋局可能要求提交新的指明專業人士報告。

可能需要通知的變更包括：

• 更改間隔。

• 改動窗戶。

• 改變通風系統。

• 移除消防設備。

• 改動廁所或洗滌設施。

• 水電錶安排改變。

• 擁有人或營運人改變。

• 其他影響最低標準的情況。

未按規定通知，可能涉及罰款及持續罪行責任。

常見問題

1. 劏房是否自動變成簡樸房？

不是。只有符合居住環境最低標準並取得有效認證的相關分間單位，才可稱為已認證簡樸房。

2. 成功登記是否代表已符合最低標準？

不是。登記只提供過渡期，不是技術核證。

3. 登記與認證是否都按每個房間申請？

不是。寬限期登記以分間單位所在的樓宇單位為基礎；簡樸房認證則按每個分間單位申請。

4. 新造分間單位可以申請寬限期登記嗎？

寬限期登記只適用於符合指定租賃日期及其他條件的現存分間單位。不符合登記資格而希望出租的單位，應先取得簡樸房認證。

5. 每個簡樸房是否至少需要8平方米？

是。每個簡樸房的內部樓面面積須不少於8平方米，但布局仍須足以提供基本睡眠及起居空間。

6. 無窗房可以加裝抽氣扇後申請認證嗎？

不可以只靠抽氣扇補救。居住空間仍須設面向室外、玻璃面積不少於0.1平方米的可開啟窗戶。

7. 簡樸房是否一定需要機械通風？

是。居住空間須具備每小時換氣不少於5次的機械通風；黑廁亦有相同換氣要求。

8. 簡樸房是否一定需要完整MVAC及排煙系統？

不是。須符合機械通風及換氣要求，但不等於所有簡樸房都需要中央空調或消防排煙系統。

9. 每間簡樸房是否需要獨立火警偵測器？

是。每個分間單位須設獨立火警偵測器，相關住宅單位內的公用地方亦須設獨立火警偵測器及滅火筒。

10. 普通裝修公司可以簽簡樸房核證報告嗎？

不可以。核證報告須由法例所指的指明專業人士簽署。

11. 有分錶是否等於符合獨立水電錶要求？

不一定。標準要求水務署提供的獨立水錶及電力公司提供的獨立電錶。

12. 簡樸房認證是否會令違例工程合法化？

不會。認證不會取代《建築物條例》、小型工程、法定命令、公契或政府租契責任。

13. 學生宿舍是否等於簡樸房？

不一定。學生宿舍可能涉及床位寓所、旅館、住宿機構、規劃及其他制度，須按實際營運方式判斷。

14. 誰負責申請認證？

申請須由樓宇單位業主，或獲業主書面同意的人士提出。

15. 房屋局會否檢查已獲認證的簡樸房？

會。房屋局可抽樣審核申請及已獲認證的簡樸房。如發現不符合標準，可能拒絕申請、發出糾正通知書或取消認證。

準備申請簡樸房登記或認證？

如業主或營運人正準備處理簡樸房登記、認證或改造工程，建議先準備：

• 物業地址。

• 現場平面圖或間隔資料。

• 分間單位數量。

• 現有租約及AR2資料。

• 土地登記紀錄。

• 屋宇署核准圖則。

• 現有小型工程紀錄。

• 屋宇署或其他部門發出的命令、通知或指示。

• 窗戶、廁所、通風及水電錶照片。

• 希望繼續出租的時間安排。

鼎坤工程顧問可按單位情況協助初步核對認證要求、安排合適專業人士、整理改造工程範圍及比較工程報價。實際能否取得認證，仍須按現場、圖則、專業核證及房屋局審批結果確定。

WhatsApp查詢簡樸房登記、認證及改建安排

返回瀏覽鼎坤工程顧問有限公司