什麼情況屬非法間隔？香港分間單位、簡樸房違規及整改指南

分間單位或簡樸房是否一定屬非法間隔？

不一定。

分間單位、劏房或簡樸房並非因為「間了房」便自動違法。是否屬一般所稱的「非法間隔」，須視乎：

• 樓宇及單位的核准用途；

• 工程有否涉及樓宇結構；

• 是否需要按小型工程制度進行；

• 是否需要事先取得屋宇署批准及同意；

• 逃生途徑、防火門及防火分隔是否合規；

• 間隔牆及地台有否令樓宇荷載過重；

• 廁所、防水及排水工程是否符合要求；

• 是否存在僭建物或未遵辦的法定命令；

• 如用作出租，是否符合簡樸房規管制度。

「非法間隔」是常用說法，並不是所有個案均涉及同一種違規。問題可能來自用途、僭建、結構改動、小型工程程序、消防安全、排水工程或違法出租，須按現場和文件逐項判斷。

同樣地，分間單位未符合簡樸房最低標準，不一定表示所有間隔工程均屬僭建；但沒有有效寬限期登記或簡樸房認證而出租，則可能涉及《簡樸房條例》下的違法出租。

如何判斷是否屬非法間隔？

可以先從三個層次判斷：

任何一層出現問題，都可能需要專業評估或整改。

第一層：樓宇用途是否合法？

分間單位如用作住宅出租，首先須位於可合法作住宅用途的部分。

簡樸房認證一般只適用於：

• 私人住用建築物；或

• 綜合用途建築物的住用部分。

不可把工業樓宇或其他非住用樓宇單位直接分間成獨立房間作住宅用途，再以申請簡樸房認證代替用途及建築程序。

常見用途風險包括：

• 工業單位改作住宅；

• 商業單位改作住宿；

• 核准用途與實際使用不符；

• 住宅單位改作受其他發牌制度規管的宿舍、床位寓所、賓館或多人住宿場所；

• 違反政府租契或大廈公契。

簡樸房認證不會自動更改樓宇用途，也不會免除政府租契、大廈公契或其他法例下的責任。

第二層：間隔工程是否按合法程序進行？

與分間單位相關的工程，可能包括：

• 拆除原有間隔牆；

• 加設新的非承重間隔牆；

• 加厚地台；

• 新增廁所；

• 改動或加設排水渠；

• 在牆身或樓板開孔；

• 改動門口；

• 安裝風管、抽氣設備或設備支架；

• 改動防火門或逃生走廊。

這些工程不能全部當作普通室內裝修。

按工程性質，可能分為：

一般室內裝修

例如油漆、活動傢俬及不涉及建築工程的裝飾工作，通常不需要按小型工程或改動及加建程序進行。

豁免審批建築工程

部分不涉及樓宇結構、亦不屬指定小型工程的室內工程，可能屬《建築物條例》第41(3)條下的豁免工程。

但「豁免審批」不等於可以任意施工。工程仍不得違反有關結構、消防、排水、照明、通風及衞生的規定。

小型工程

部分間隔牆、實心地台、排水渠、風管、設備支架及其他工程，可能屬小型工程。

業主須按工程級別及項目，委任合資格的訂明建築專業人士或訂明註冊承建商，並完成適用的開工及完工文件程序。

改動及加建工程

如果工程涉及樓宇結構，或超出小型工程規模，可能須委任認可人士（AP）及註冊結構工程師（RSE）製備圖則。

相關工程通常要在取得建築事務監督批准圖則及同意展開工程後，才可由註冊承建商施工。

查看屋宇署分間單位工程要求

查看屋宇署分間單位小型工程資料

哪些間隔工程可能違規？

以下情況不代表單憑肉眼便能作出最終法律結論，但屬於需要盡快檢查的常見警號。

1. 在工業或非住用單位間房作住宅

非住用樓宇，尤其是工業樓宇，不能只經一般裝修便改作住宅分間單位。

如果核准用途與實際住宿用途不符，問題可能涉及：

• 《建築物條例》；

• 城市規劃；

• 政府租契；

• 大廈公契；

• 消防及其他發牌制度。

2. 拆除或改動結構牆、柱、橫樑或樓板

在沒有適當程序下拆除結構構件，或在結構牆、柱、橫樑和樓板開鑿孔洞，可能影響樓宇安全。

常見警號包括：

• 牆身明顯被大幅削薄；

• 橫樑或樓柱被切割；

• 在結構牆開設新門口；

• 為渠管或風管在樓板開洞；

• 間隔牆與天花交接位置出現裂縫；

• 樓板或露台附近出現新增裂縫。

除非工程已獲批准及同意，或符合小型工程制度的適用規定，否則不應自行改動結構構件。

3. 加設過重間隔牆或實心地台

加設磚牆、實心地台或為埋置渠管而大幅加高地台，可能增加樓板荷載。

風險取決於：

• 牆身物料及密度；

• 牆身長度、高度和厚度；

• 地台物料、厚度和覆蓋面積；

• 原有樓板厚度及結構；

• 是否位於懸臂式樓板或露台附近；

• 工程是否按小型工程規定進行。

不能只因間隔牆是「非承重牆」，便假設工程完全不受規管。

4. 擅自改動出口、走廊或防火門

分間單位不應堵塞或阻隔通往出口樓梯的逃生途徑。

常見違規風險包括：

• 拆除原有入口防火門；

• 以普通門代替防火門；

• 出口走廊過窄；

• 在走廊堆放傢俬或雜物；

• 鐵閘開啟後阻礙逃生；

• 新間隔令部分房間不能通往出口樓梯；

• 在出口樓梯圍封牆開設新門口或通風洞口；

• 在耐火分隔牆開孔安裝冷氣或抽氣設備。

若保留符合要求的原有入口防火門，簡樸房制度下的走廊闊度一般須不少於0.75米；如原有入口防火門已拆除或不符合要求，走廊一般須不少於1.05米，並可能涉及額外耐火分隔、自掩門及防煙要求。

實際要求仍應按樓宇設計、人數、批准圖則及適用法規判斷。

5. 新增廁所或排水渠但沒有適當程序

分間單位工程常涉及新增廁所、洗滌盆及排水渠。

以下情況可能出現違規或安全風險：

• 排水渠未按適用小型工程程序施工；

• 渠管接駁不當；

• 為埋渠而過度加厚地台；

• 在結構牆或樓板違例開孔；

• 廁所地台和牆身沒有妥善防水；

• 街道上方的露台被改成新廁所或廚房；

• 加設或改動的渠管出現滲漏；

• 下層單位天花出現水漬、混凝土剝落或鋼筋銹蝕。

普通裝修師傅完成喉管接駁，不代表工程已符合《建築物條例》及小型工程要求。

6. 為通風或冷氣設備違例開孔

分間單位需要處理照明和通風，但不能因此隨意：

• 在結構牆開洞；

• 在樓板開孔；

• 穿越逃生樓梯圍封牆；

• 破壞防火分隔；

• 把風管或設備伸出公用部分；

• 安裝不符合要求的支架；

• 將排風直接排入走廊或其他室內空間。

通風工程可能同時涉及風量、室外空氣、風管、防火閘、設備支架及小型工程程序。

7. 間隔後沒有合適窗戶及通風

簡樸房居住空間須設至少一扇：

• 面向室外；

• 可以開啟；

• 玻璃面積不少於0.1平方米的窗戶。

同時亦須設人工照明，以及每小時換氣不少於5次的機械通風設施。

如果房間完全沒有面向室外的合適窗戶，單靠冷氣、循環風扇或室內抽氣安排，不能代替簡樸房最低標準要求。

8. 現場與批准圖則或小型工程紀錄不符

如果批准圖則顯示的：

• 間隔；

• 門口；

• 樓梯；

• 廁所；

• 廚房；

• 結構牆；

• 公用地方

與現場明顯不同，便需要查明改動是否曾按適用程序獲批或呈交。

圖則與現場不同，不一定代表所有改動均屬僭建，因為部分工程可能屬豁免工程或小型工程；但不能在沒有文件下直接假設全部合法。

分間單位不符合簡樸房標準，是否等於非法間隔？

不一定，兩者屬不同判斷。

簡樸房認證制度與《建築物條例》下的工程合規要求會互相影響，但兩者不能互相取代。

取得簡樸房認證後，原有非法間隔是否自動合法？

不會。

簡樸房認證不會：

• 追認僭建物；

• 撤銷屋宇署命令；

• 取代小型工程文件；

• 取代改動及加建工程批准；

• 更改樓宇核准用途；

• 免除政府租契責任；

• 免除大廈公契責任；

• 取代其他牌照或法定要求。

申請簡樸房認證時，如屋宇署或其他政府部門曾就相關分間單位或樓宇單位發出指明法定命令、通知或指示，申請人須按適用要求完成遵辦。

查看房屋局簡樸房認證資格

寬限期登記是否代表現有間隔合法？

不是。

寬限期登記是提供予合資格現存分間單位的過渡安排，讓擁有人或營運人有時間進行所需改造及申請簡樸房認證。

它不代表：

• 現有間隔已獲屋宇署批准；

• 所有工程均已符合小型工程制度；

• 單位已符合簡樸房最低標準；

• 僭建物已獲追認；

• 法定命令已獲遵辦；

• 單位已取得簡樸房認證。

現存分間單位取得寬限期登記後，仍應盡早檢查工程及認證差距，而不是等待寬限期接近屆滿才開始整改。

如何查核間隔是否曾獲批准？

1. 查閱屋宇署批准圖則

業主可透過屋宇署「百樓圖網」查閱及訂購樓宇記錄，例如：

• 批准平面圖；

• 結構圖則；

• 改動及加建工程記錄；

• 入伙紙或佔用許可證；

• 相關批准文件。

使用屋宇署百樓圖網

2. 查閱小型工程紀錄

確認與間隔牆、地台、排水、通風管道或其他設施有關的工程，是否有相應小型工程文件及完工紀錄。

3. 比較圖則與現場

由合適專業人士比較：

• 原批准間隔；

• 現有間隔；

• 現有結構；

• 門口及走廊；

• 廁所和排水位置；

• 通風設備及開孔；

• 擬保留或整改的工程。

4. 查詢法定命令

如物業曾收到屋宇署命令、修葺通知或其他法定文件，應核對：

• 命令編號；

• 涉及位置；

• 要求拆除或修葺的項目；

• 遵辦期限；

• 是否已提交證明；

• 命令是否已獲解除。

不要因為買賣成交或銀行曾批出按揭，便假設現有間隔必然合法。

發現疑似非法間隔後應該怎麼辦？

第一步：暫停進一步改動

在未釐清工程性質前，不應繼續拆牆、開孔、改渠或安裝設備，以免擴大問題。

如發現結構損壞、混凝土剝落、嚴重滲水或逃生通道受阻，應優先處理即時安全風險。

第二步：收集樓宇及工程文件

包括：

• 土地登記冊；

• 批准圖則；

• 小型工程文件；

• 原有裝修圖；

• 工程合約及收據；

• 現場照片；

• 法定命令或通知；

• 簡樸房寬限期登記資料；

• 租賃文件。

第三步：進行專業評估

由合適專業人士確認：

• 單位用途；

• 圖則與現場差異；

• 是否涉及結構；

• 是否屬小型工程；

• 是否須提交改動及加建圖則；

• 是否需要拆除或修復；

• 是否符合簡樸房認證的基本條件。

第四步：制定整改方案

整改方向可能包括：

• 拆除違規間隔；

• 恢復原有結構或門口；

• 重建符合要求的間隔牆；

• 改善防火門及逃生走廊；

• 修正排水及防水；

• 重新設計通風；

• 減少房間數量；

• 處理小型工程文件；

• 按法定命令要求完成修葺；

• 重新規劃簡樸房認證方案。

第五步：委任適當人士施工

視乎工程類別，可能需要：

• 認可人士（AP）；

• 註冊結構工程師（RSE）；

• 訂明建築專業人士；

• 註冊一般建築承建商；

• 註冊小型工程承建商；

• 註冊電業承辦商；

• 其他適用專業人士。

不是所有整改均須同時委任AP及RSE，但亦不能假設一般裝修公司可以處理全部法定程序。

第六步：完成文件及後續程序

工程完成後，應保留：

• 圖則；

• 小型工程文件；

• 工程照片；

• 測試報告；

• 物料和設備資料；

• 完工證明；

• 專業人士報告；

• 法定命令遵辦文件。

如準備申請簡樸房認證，應再由指明專業人士核對整個分間單位是否符合最低標準及認證資格。

非法間隔整改需要多少費用？

沒有統一價錢。

費用視乎問題屬於：

• 文件缺失；

• 小型工程程序；

• 間隔牆重建；

• 結構修復；

• 防火門及逃生改善；

• 廁所、防水和排水；

• 通風工程；

• 水電錶；

• 法定命令；

• AP／RSE及其他專業服務。

單純拆除輕質間隔，與涉及結構、排水、樓板及命令解除的整改，成本可以有很大差別。

業主應先取得專業評估和統一工程範圍，再比較承建商報價，而不是只按「每間房幾錢」估算。

如需了解報價構成，可閱讀簡樸房認證及改建費用指南。

非法間隔、簡樸房認證及小型工程有什麼分別？

這些程序可以互相關聯，但任何一項均不能自動取代其他程序。

常見問題

1. 劏房一定是非法間隔嗎？

不一定。須視乎樓宇用途、間隔工程、結構、消防、排水及工程程序。合法分間不代表已符合簡樸房認證要求，反之亦然。

2. 沒有入則便一定違法嗎？

不一定。部分工程可能屬豁免工程或小型工程，並非全部都需要傳統入則。但小型工程仍須按適用程序及資格進行。

3. 間板房是否不用處理小型工程？

不能只按物料判斷。工程是否受規管須考慮間隔設計、固定方法、樓宇結構、防火、逃生及其他相關工程。

4. 原業主留下的間隔由新業主負責嗎？

物業轉手不代表違規工程自動合法。現任業主發現問題後，可能仍須按命令或適用法例處理，具體責任應按個案及法律文件判斷。

5. 有裝修圖是否代表間隔已獲批准？

不是。裝修公司圖則不等於屋宇署批准圖則，也不等於小型工程呈交紀錄。

6. 取得簡樸房認證便不用理會僭建物嗎？

不是。簡樸房認證不能追認僭建物，也不能取代屋宇署命令、小型工程或改動及加建程序。

7. 收到屋宇署命令後可以先申請簡樸房認證嗎？

認證資格包括遵辦相關指明法定命令、通知或指示。應先核對命令內容及所需整改，再安排適用程序。

8. 租客可以自行拆除違規間隔嗎？

不建議。拆牆可能涉及結構、消防、電力、渠管及業權責任，應先通知業主並取得專業意見。

9. 沒有窗的房間可以改裝後取得認證嗎？

簡樸房居住空間須有面向室外、可開啟而玻璃面積不少於0.1平方米的窗戶，並須設符合要求的機械通風。不能單以冷氣或抽氣扇代替窗戶要求。

10. 懷疑間隔違規，第一步應找誰？

可先由建築或工程專業人士比較批准圖則與現場，再按問題安排AP、RSE、指明專業人士或註冊承建商。不要先找普通師傅拆改後才補文件。

懷疑物業存在非法間隔或違規改建？

如果現場間隔與批准圖則不同、曾改動結構、加設廁所、走廊過窄，或已收到屋宇署命令，應先釐清問題屬於用途、工程程序、結構、消防、排水還是簡樸房認證要求。

鼎坤工程顧問可按個案協助：

• 初步檢視批准圖則與現場差異；

• 判斷工程是否可能涉及小型工程；

• 協助釐清是否需要AP、RSE或其他專業人士；

• 整理整改工程範圍；

• 比較承建商報價；

• 跟進屋宇署命令及工程文件；

• 規劃簡樸房整改及認證安排。

如準備重新規劃分間單位，可先閱讀簡樸房裝修與改建完整指南。

了解簡樸房工程顧問服務

了解屋宇署命令及法定工程服務

WhatsApp查詢非法間隔及整改安排

返回瀏覽鼎坤工程顧問有限公司