租舖開餐廳前要查甚麼？食肆牌照選址及可行性檢查指南

準備在香港開餐廳，找到人流好、租金合適的舖位後，不要只問一句：

「這個舖以前是不是做餐廳？」

更重要的是：

「這個處所按我現在準備經營的餐飲模式，有沒有條件申請食肆牌照？」

不是所有商舖都適合申請食肆牌照。簽租約或投入裝修費前，至少應檢查 Government Lease（政府租契）、Occupation Permit（佔用許可證）、Statutory Plan（法定圖則）、批准圖則與現場狀況，並初步評估樓宇安全、消防、通風、排水、洗手間及實際餐飲模式。

即使前租戶曾經經營餐廳，也不代表新的經營者、餐廳 Layout、煮食方式及設備一定可以按原有條件重新取得牌照。

因此，租舖前真正要做的不是「預先保證一定出到牌」，而是：

先識別可能影響牌照的用途、樓宇、圖則及工程問題，再判斷整改可行性、成本和程序是否符合你的開業計劃。

如果你仍未了解整個食肆發牌制度，可先閱讀香港食肆牌照申請完整指南。

不是所有商舖都可以申請食肆牌照

「商舖」是一個很籠統的概念。

以下幾句說話都不能單獨證明一個舖位一定適合申請食肆牌照：

「業主話可以做餐廳。」

「地產代理話以前做過飲食。」

「隔籬幾間都係餐廳。」

「租約寫明可以做餐飲。」

原因是食肆發牌涉及的不只是業主與租戶之間的私人租務安排。

處所還可能涉及：

• 政府租契條件；

• 樓宇核准用途；

• 法定規劃用途；

• 批准圖則；

• 違例建築工程；

• 樓宇安全；

• 消防安全；

• 通風設施；

• 衞生及食物室要求；

• 排水、來水及洗手間；

• 實際餐飲及煮食模式。

所以「業主同意」和「政府發牌要求可行」是兩個不同問題。

租舖前第一步：先確定你準備開甚麼餐廳

在判斷舖位之前，應該先大概確定自己的 Business Model。

至少先回答：

• 主要賣甚麼食物？

• 有沒有堂食？

• 預計多少座位？

• 需要甚麼煮食方法？

• 有沒有油炸？

• 有沒有快炒？

• 是否大量產生油煙？

• 有沒有火鍋、韓燒或其他座位區煮食？

• 主要廚房設備是甚麼？

• 是否需要大型抽風／排煙系統？

原因很簡單：

同一個舖位，做 Café 和做重油煙中菜館，工程及牌照可行性可以完全不同。

例如一個處所可能較容易配合簡單蒸、煮及輕量煮食，但當營運模式改成大量油炸、快炒或其他高油煙煮食時，通風、排煙、消防、廚房配置及牌照方向都可能需要重新評估。

如果連普通食肆還是小食食肆都未確定，可先閱讀普通食肆 vs 小食食肆有甚麼分別？烹調方式、要求及牌照選擇。

1. Government Lease 是否容許相關用途？

第一項容易被忽略的是 Government Lease（政府租契）。

即使業主願意把舖位租給你做餐廳，也不代表政府租契條件一定容許相關用途。

需要分清：

私人租約
→ 業主與租戶之間的合約。

Government Lease
→ 土地本身受到的政府租契條件。

兩者不是同一份文件。

因此，在簽訂長期租約前，不應單靠地產代理或業主一句「可以做飲食」作為判斷依據。

如果相關用途與政府租契條件存在問題，可能需要進一步研究是否有處理方法，以及相關程序、時間及成本是否仍符合整個開店計劃。

2. Occupation Permit 顯示甚麼用途？

另一份重要文件是 Occupation Permit（佔用許可證，OP）。

很多舊樓或曾經多次裝修的舖位，現場看到的 Layout 未必完全反映原來獲批准的狀況。

例如現場可能已經：

• 打通相鄰單位；

• 改動入口；

• 更改洗手間；

• 移動廚房；

• 加建閣樓；

• 封閉部分位置；

• 改動走火路線；

• 拆改牆身。

因此，睇舖時看到「現成餐廳裝修」並不足以判斷樓宇狀況。

應該把現場狀況與相關樓宇記錄一併考慮。

3. Statutory Plan / Zoning 是否容許食肆用途？

除了 Government Lease 及 Occupation Permit，食肆選址亦需要留意 Statutory Plan（法定圖則）及相關 Notes（註釋）。

不能只看到：

「這裏是商業區。」

便直接推論：

「所以一定可以開餐廳。」

實際上，需要先確定處所所在的規劃地帶，再查看相關法定圖則及 Notes，判斷擬議用途是否屬該地帶容許的用途，或是否涉及進一步的規劃程序。

概念上可以理解為：

確認地址
→ 找出相關 Statutory Plan
→ 確認 Zoning
→ 查看 Notes
→ 判斷擬議食肆用途

所以租舖前的「用途檢查」，不能只看地產廣告寫的是 Shop、Commercial 或 Restaurant Premises。

4. Approved Plans 與現場是否一致？

這是很多餐廳租舖個案最容易忽略的一步。

現場現在是怎樣，不等於批准圖則就是怎樣。

例如你睇舖時看到：

• 已有廚房；

• 已有洗手間；

• 已有後門；

• 已打通兩個舖；

• 已有閣樓；

• 已有大型招牌；

• 已有抽風設備；

真正需要問的是：

這些現有設施和改動，有沒有相應的批准／法定記錄？

屋宇署的 Building Records 可以協助了解樓宇的相關批准記錄。

因此，對較複雜、舊樓、曾多次改建或現況明顯與原有格局不同的處所，單靠睇舖照片並不足夠。

較合理的方法是：

取得相關樓宇記錄
→ 與現場比較
→ 識別差異
→ 判斷是否需要進一步專業評估或整改

5. 有違例建築工程是否一定不能申請食肆牌照？

不能簡單理解成「有任何違建工程就一定永遠不能申請牌照」。

真正需要判斷的是：

• 現場有哪些改動；

• 是否屬違例建築工程；

• 改動的性質；

• 是否影響樓宇安全；

• 是否影響食肆顧客或員工安全；

• 是否需要拆除、糾正或進行其他法定程序；

• 是否會影響牌照申請。

屋宇署會就食肆牌照申請的樓宇安全提供意見。如果存在對食肆顧客或員工安全構成風險的違例建築工程，可能影響牌照申請，並需要先作相應處理。

食環署現行食物業牌照制度亦設有核證處所沒有違例建築工程的相關文件。

所以睇舖時如果發現現況與批准記錄存在明顯差異，最重要的不是立即得出「一定租不到」或「一定出不到牌」的結論，而是先查清楚問題性質。

6. 消防及逃生條件是否有明顯問題？

餐廳涉及公眾進出，因此消防及逃生條件是選址時不能忽略的一環。

睇舖時可以先留意：

• 主要出入口；

• 逃生路線；

• 樓梯位置；

• 防火門；

• 走廊；

• 現有消防設備；

• 廚房位置；

• 座位布局；

• 有沒有明顯阻塞逃生路線；

• 過往裝修有沒有大幅改動間隔。

這並不是說租客睇一次舖就可以自行判斷是否完全符合消防要求。

目的只是：

在簽租約之前，先識別是否存在明顯需要進一步評估的問題。

如果一個舖位需要大量消防整改，這些工程可能直接影響裝修預算及開業時間。

7. 通風、抽風及廚房工程做不做到？

對餐廳而言，「有廚房位」並不足夠。

真正要問的是：

你準備採用的煮食模式，在這個舖位能否建立合適的通風、抽風及相關系統？

例如：

簡單 Café／輕量煮食

與

大量油炸／快炒／重油煙餐飲

需要考慮的設備及工程條件可以有很大差異。

睇舖時可以先留意：

• 現有抽風設備；

• 廚房預計位置；

• 可用的設備空間；

• 風管可能的走向；

• 機房／設備位置；

• 現有通風系統；

• 是否需要大幅改動。

不要因為前租戶留下了一套抽風設備，就直接假設：

「可以照用。」

新餐廳的 Menu、Cooking Method、Equipment、Layout 及牌照要求都可能不同。

8. 排水、來水及洗手間是否合適？

食環署的食肆選址資料亦提醒申請人留意處所是否具備適當的：

• 食水供應；

• 排水系統；

• 沖水式洗手間。

這些看起來是基本設施，但如果舖位原本不是按餐飲用途設計，後期改造可能比預期複雜。

睇舖時可以先確認：

來水在哪裏？

排水位置在哪裏？

現有洗手間在哪裏？

廚房預計放在哪裏？

廚房與排水位置是否合理？

是否需要大幅改動喉管？

這些問題愈早發現，愈容易在簽租約前估計實際工程量。

9. 食肆舖位面積最少要多大？

不要簡化成：

「普通食肆一定至少 X 呎。」

食環署的選址資料對處所面積提供建議，其中普通食肆的淨樓面面積最好不少於約 30 平方米，小食食肆最好不少於約 20 平方米。

但這不應被理解為：

只要超過30平方米就一定可以申請普通食肆牌照。

面積只是其中一項考慮。

實際還需要視乎：

• 餐飲模式；

• Food Room；

• 廚房；

• 座位；

• 衞生設施；

• 通風；

• 消防；

• 樓宇條件；

• Layout；

• 其他適用發牌要求。

所以租舖時不應只用「幾多呎」判斷牌照可行性。

10. 前租戶有食肆牌，是否代表一定可以再出牌？

不代表。

前租戶曾經持有食肆牌照，是一項有用的背景資料，但不能當成新經營者必定可以取得牌照的保證。

原因是新項目可能已經改變：

• 經營者；

• 餐廳類型；

• Menu；

• Cooking Method；

• Layout；

• 座位數量；

• 廚房；

• 設備；

• 通風系統；

• 消防安排；

• 樓宇現況。

甚至在前租戶離開後，處所本身亦可能經歷其他改動。

所以比較合理的理解是：

「以前做過餐廳」可以提高這個地址值得進一步研究的價值，但不能取代新牌照的可行性檢查。

簽租約前，至少先確認這10項

如果正在睇舖，可以先用以下 Checklist：

任何一項出現疑問，都不代表這個舖位一定不能租。

真正需要回答的是：

問題能否處理？需要甚麼程序？需要多少工程？會否影響成本及開業時間？

睇舖時可以即場檢查甚麼？

第一次睇舖未必已經取得全部政府文件，但仍然可以先收集資料。

建議拍攝或記錄：

舖位基本資料

• 完整地址；

• 樓層；

• 單位；

• 實用／建築面積；

• 樓底高度。

出入口及公共位置

• 正門；

• 後門；

• 走廊；

• 樓梯；

• 消防門；

• 公共空間。

舖內現況

• 全景照片；

• 現有間隔；

• 廚房；

• 洗手間；

• 閣樓；

• 固定平台；

• 大型結構或設備。

機電及餐飲設備

• 抽風；

• 風管；

• 冷氣；

• 來水；

• 排水；

• 電力設備；

• 燃氣設備（如有）。

外牆及設備位置

• 招牌；

• 外牆設備；

• 冷氣機；

• 排風位置；

• 其他現有裝置。

如果可以取得前租戶的舊 Layout、牌照資料或工程文件，也值得保留作後續核對。

簽租約前，哪些資料值得先拿到？

如果一個舖位已經進入認真考慮階段，建議盡量取得：

• 完整物業地址；

• 地產代理提供的 Floor Plan；

• 現場照片及影片；

• 可取得的 Approved Plans／Building Records；

• Occupation Permit 資料；

• 前租戶牌照資料（如有）；

• 現有設備資料；

• 擬議 Menu；

• Cooking Method；

• 主要廚房設備；

• 預計座位數；

• 初步 Proposed Layout。

這些資料放在一起，才比較容易判斷：

「這個舖適不適合我的餐廳？」

而不是單純判斷：

「這個舖以前是不是餐廳？」

簽租約前是否一定要找 AP？

不是每一次睇舖都需要立即正式委任 AP。

但如果處所存在較複雜的樓宇、用途、圖則或工程問題，例如：

• 現況與圖則明顯不同；

• 曾經大幅改動間隔；

• 有懷疑違例建築工程；

• 需要樓宇工程；

• 涉及結構改動；

• 用途存在疑問；

• 政府記錄與現況需要專業判斷；

便可能需要由適當的建築專業人士進一步評估。

因此，比較合理的做法不是：

每睇一個舖都立即做完整牌照工程設計。

而是：

先做基本篩選 → 發現風險 → 再決定是否值得投入進一步專業評估。

發現問題，是否代表一定不能租？

不一定。

這是租舖前可行性評估最重要的一點。

例如發現：

• Layout 不理想；

• 現場與圖則有差異；

• 通風需要重新設計；

• 消防需要整改；

• 排水位置不好；

• 某些工程需要法定程序；

並不代表項目必然不可行。

真正的 Business Decision 應該是：

問題是甚麼？
↓
能否合法處理？
↓
需要甚麼工程／程序？
↓
大約會增加多少成本及時間？
↓
處理後是否仍符合開店預算及時間表？

有時候一個租金稍高、但牌照及工程條件較清晰的舖位，整體項目風險反而可能低於一個租金便宜、但需要大量整改的舖位。

所以牌照可行性評估的目的不是「幫你否決舖位」，而是：

在投入租金、按金及裝修費之前，把未知風險盡量變成可以評估的項目。

牌照可行性與租約是兩個不同問題

即使工程及牌照方向初步可行，租約本身仍然屬另一個商業及法律問題。

例如：

• 牌照未批期間是否已開始計租；

• 業主是否批准相關裝修；

• 外牆、風管或設備位置是否可以使用；

• 公共地方工程需要誰批准；

• 未能取得所需牌照時有甚麼安排；

都可能影響實際開店風險。

因此，在牌照可行性尚未確認前，可以考慮與自己的法律或租務顧問研究租約中與牌照、裝修及交舖條件相關的保障安排。

工程顧問的可行性評估不能取代法律租約審閱，兩者解決的是不同問題。

選好舖位後，下一步是甚麼？

如果完成初步選址後，決定繼續項目，下一階段才正式進入：

餐飲模式確認
→ 牌照方向
→ Layout
→ 工程設計
→ 牌照申請
→ 裝修／工程
→ 完成發牌要求
→ 開業

如需要了解由裝修、工程、牌照到開業的整體安排，可延伸閱讀：

餐廳開業必看：商用裝修與牌照申請全流程指南

如你已經進入食肆牌照申請階段，則可回到香港食肆牌照申請完整指南了解完整發牌框架。

租舖申請食肆牌照常見問題 FAQ

商業舖位一定可以申請食肆牌照嗎？

不一定。「商業舖位」本身不能證明一定符合食肆發牌要求。選址時仍應檢查 Government Lease、Occupation Permit、Statutory Plan、樓宇安全、消防、通風及其他適用要求。

前租戶有食肆牌，我是否一定可以再申請？

不一定。前租戶曾持有食肆牌照是一項有用背景資料，但新的經營者、餐飲模式、Layout、設備及處所現況都可能不同，因此仍應按新項目重新評估。

有違例建築工程是否一定不能取得食肆牌照？

不能一概而論。需要先確認改動性質，以及是否影響樓宇安全、牌照適合性或需要拆除、糾正或進行其他法定程序。涉及對食肆顧客或員工安全構成風險的違例建築工程，可能影響牌照申請。

簽租約前可以怎樣查 Approved Plans？

可以透過屋宇署的樓宇記錄查閱相關批准圖則及文件，再把記錄與現場狀況比較。較複雜的個案可考慮由適當建築專業人士協助判讀。

工廈或商廈可以開餐廳嗎？

不能單憑「工廈」或「商廈」名稱判斷。需要按具體地址檢查 Government Lease、Occupation Permit、Statutory Plan、樓宇及消防條件，以及相關用途和發牌要求。

普通食肆是否一定至少需要30平方米？

不應理解成一條單一的「30平方米便一定出牌」規則。食環署選址資料建議普通食肆淨樓面面積最好不少於約30平方米，小食食肆最好不少於約20平方米，但實際發牌仍取決於處所、Layout、食物室、衞生、消防、通風及其他適用要求。

租了舖才發現牌照有問題怎麼辦？

先識別問題屬於用途、樓宇、圖則、消防、通風、衞生還是工程範疇，再評估是否可以整改、需要甚麼法定程序，以及對成本和時間的影響。不要未釐清問題便直接開始大規模裝修。

簽租約前是否應該先找 AP？

視乎處所複雜程度。一般睇舖可先做基本資料及風險篩選；如果涉及用途、批准圖則、違例建築工程、結構或較複雜樓宇工程，便可能值得在簽約或投入大額裝修費前尋求適當建築專業人士意見。

準備簽租約／落訂？先檢查食肆牌照及工程可行性

如果你已經找到心儀舖位，但仍未正式簽租約，可以先整理以下資料：

舖位完整地址
＋ 地產 Floor Plan
＋ 現場照片／影片
＋ 前租戶資料（如有）
＋ 預計餐飲模式
＋ Menu
＋ Cooking Method
＋ 主要廚房設備
＋ 預計座位數

再初步識別可能影響項目的：

用途
＋ 批准圖則
＋ 樓宇狀況
＋ 消防
＋ 通風／抽風
＋ 排水
＋ 牌照及工程要求

目標不是在沒有完整資料的情況下「保證出牌」，而是在簽長租約及投入裝修費之前，先找出值得進一步處理的風險。

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WhatsApp 初步查詢：
你好，我準備租舖開餐廳，想先了解這個舖位申請食肆牌照及相關工程的初步可行性。

資料來源及說明

本文主要參考香港食物環境衞生署及屋宇署現行食肆牌照、選址及樓宇安全資料。

官方資料：

食物環境衞生署｜申請牌照指南

食物環境衞生署｜食肆牌照申請指南

食物環境衞生署｜牌照／許可證申請表格

屋宇署｜樓宇安全及牌照相關資料

實際食肆牌照及工程可行性會因處所地址、樓宇記錄、政府租契、法定圖則、現場狀況、餐飲模式、煮食方法、Layout 及相關政府部門要求而不同。本文提供一般工程及牌照資訊，不代表個別處所必定可以取得食肆牌照，亦不能取代個別項目的專業評估或法律意見。

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