改建加建工程一定要找AP嗎？香港業主施工前判斷指南

不一定所有被稱為「改建工程」的工作，都需要同一套AP委任安排。 關鍵是工程實際改動哪些部分，以及應採用一般圖則審批、小型工程還是豁免審批程序。

需要循一般程序向屋宇署提交圖則的改建加建工程，應安排認可人士（Authorized Person，AP）處理；涉及結構工程時，亦可能需要註冊結構工程師（RSE）。指定小型工程則按級別安排訂明建築專業人士及註冊承建商；符合豁免審批條件的簡單工程，不會單因工程被稱為「改建」便必須委任AP。

對業主而言，施工前最有用的問題是：

我的工程需要哪些專業人士？誰負責判斷程序、準備文件、監督工程及確認完工？

本文集中說明委任及責任安排。如果你仍在分辨工程類別，可先閱讀裝修需要屋宇署入則嗎？一般裝修、小型工程與改建加建如何分辨。

改建加建工程是甚麼？

「改建加建」常見英文為 Alterations and Additions，簡稱 A&A；屋宇署亦使用「改動及加建」這個名稱。

工程可能涉及改變現有樓宇布局、增設構築物，或改動樓宇設施。例如打通樓層、改裝樓宇、增設外牆構件，以及改動逃生或進出通道。

工程名稱本身不能決定申請方式。部分改動及加建如符合指定小型工程項目的條件，可採用簡化程序；其他工程則可能需要正式申請批准及同意。參考屋宇署改動及加建資料。

因此，向顧問查詢時，最好提供具體改動，例如「在樓板開洞加樓梯」，而非只說「做少量改建」。

甚麼情況需要委任AP？

可先按以下方向理解：

小型工程的三個級別具有不同的委任及文件安排，不能把「小型工程」理解為全部都不用專業人士參與。參考屋宇署小型工程監管制度簡介。

工程預算低、面積小或施工時間短，都不足以單獨判斷是否需要AP。

哪些工程值得在設計初期先諮詢AP？

涉及結構牆、樑柱或樓板

如果方案涉及拆除或改動結構牆、樑柱，應在設計定案前安排AP及RSE評估。

樓板開洞亦須核對適用程序：符合指定條件的開洞及加建樓梯工程，可能屬第I級小型工程，不能一概認定全部必須走一般入則程序。具體安排須按項目條件判斷。參考屋宇署住用處所改動及加建常見問題。

對業主而言，最需要及早確定的是：方案能否保留、需要哪些計算及調查，以及施工安排是否需要修改。

涉及逃生、防火分隔或公共通道

有些工程沒有改動主要承重構件，仍可能影響樓宇安全安排。

例如改動出入口、重新安排通道，或拆改原有防火分隔。這類方案應先評估整體影響，避免設計完成後才發現出口、門的位置或間隔安排需要重做。

涉及天台、平台或外牆加建

擁有天台或平台的業權，不等於可以自行加建。屋宇署提醒，相關工程須查核批准圖則、公契及地契等限制。參考屋宇署改動及加建注意事項。

諮詢時可先提供構築物的位置、用途、尺寸、物料及固定方式，讓專業人士判斷評估範圍。

AP、RSE與承建商分別負責甚麼？

比較工程方案時，可用以下方式釐清角色：

以上是理解工作分工的方式；實際法定責任須按工程及委任安排確認。

報價寫上「包AP」仍不夠清楚。 業主應知道實際獲委任者是誰，以及服務由哪個階段開始、到哪個階段結束。

已找RSE，還需要AP嗎？

如果工程程序同時要求AP及RSE，單獨取得結構報告並不能代替AP的工作。

兩者處理的問題不同：結構評估關注承重及結構方案；整體工程亦可能涉及建築布局、防火、逃生及圖則程序。

建議向現有工程師確認：

• 報告是初步可行性意見，還是供正式提交使用？

• 是否包括結構圖則及計算？

• 是否需要另行委任AP？

• 是否包括施工階段的跟進？

• 哪些文件需要其他專業人士負責？

這些問題應在接受報價前釐清，避免完成一份報告後，才發現仍欠另一階段服務。

裝修公司說「我們會安排AP」，業主應核對甚麼？

由裝修公司或顧問協調專業團隊，可以方便聯絡。但業主仍應取得清晰的委任資料。

建議核對：

1. 具名專業人士： AP姓名、註冊資料及聯絡安排。

2. 工程依據： 評估或報價使用哪一版圖則。

3. 服務範圍： 包括哪些申請、圖則及跟進工作。

4. 其他專業： RSE、測量、測試等是否另行安排。

5. 責任界線： 誰回覆部門意見，誰處理現場變更。

6. 交付文件： 業主可取得哪些圖則、信件及記錄。

7. 額外收費： 改方案、增加工作或更換承建商如何計費。

不必只追問「包不包入則」，應要求對方將實際工作寫進建議書。

何時委任AP較合適？

建議在方案初步成形、但尚未落實拆改工程及主要施工承諾前，先確認是否需要AP。

可考慮分階段安排：

第一階段：工程可行性及程序評估

先整理擬議改動，確認資料是否足夠、有哪些主要限制，以及下一步需要哪些專業工作。

此階段的交付成果應寫清楚，例如書面評估、待補資料清單或建議程序。不要把一次初步諮詢理解成已完成全部技術審查。

第二階段：設計、圖則及提交工作

在方向確認後，才按需要深化方案、協調專業設計及準備提交文件。

第三階段：施工及完工跟進

確認施工階段的專業委任、監督安排、變更處理及完工文件由誰負責。

如需了解各階段的銜接，可閱讀香港屋宇署入則完整指南。

委任AP前，業主應準備哪些資料？

第一次查詢不一定已有完整技術文件，但最好先提供：

• 物業地址、樓層及現有用途。

• 現況及擬議平面圖。

• 清楚標示的拆除、加建及改動位置。

• 現場照片。

• 已取得的批准圖則或相關記錄。

• 設備尺寸、重量及用途，如工程涉及設備。

• 管理處或法團的書面要求。

• 政府通知、命令或相關往來文件。

• 預計使用時間及施工安排。

如果某些資料尚未取得，直接註明「未有」即可，讓顧問列出需要補充的項目。

提供資料時，亦應區分現況、原有圖則及擬議方案，避免不同版本混用。

AP報價應包括哪些工作？

以下清單可協助比較報價，並非每個項目都必須購買所有服務：

同一個「AP服務費」名稱，可以代表不同範圍。比較總價前，先統一交付要求。

詳細可參考認可人士AP收費及報價指南。

三個委任安排示例

以下為說明性情境，並非實際項目紀錄。

示例一：業主想打通上下層單位

業主先提交擬議樓梯位置及現有圖則，讓專業人士確認樓板改動、可行性及適用程序。

比較報價時，應把結構評估、設計、提交工作及施工跟進分開列明，避免只得到一個「開洞連樓梯」施工價。

示例二：商舖希望重新安排出入口

設計師已完成效果圖，但出入口改動可能牽涉公共地方及逃生安排。

適合先確認建築及管理限制，再落實門、間隔及裝修物料訂單。AP的評估應與設計師、管理處及施工團隊協調。

示例三：承建商提出按小型工程處理

業主應要求列明小型工程項目編號、級別及適用條件，並確認所需專業人士、承建商資格及文件安排。

重點是取得可核對的工程依據，讓各方按照同一範圍報價及施工。

開工前，業主應取得哪些確認？

在安排拆改前，可要求團隊用書面列明：

• 本次工程採用甚麼程序。

• 實際使用哪一版圖則。

• 已委任哪些專業人士及承建商。

• 所需批准、同意或呈交程序目前完成到哪一步。

• 哪些工作已具備開工條件。

• 哪些事項仍待確認。

• 發現現況與圖則不同時，應由誰決定下一步。

• 完工後由誰整理及交付文件。

「AP已看過」、「文件已交」及「可以開工」可能代表不同進度，應要求明確說明。

常見問題

改建工程很小，也要找AP嗎？

是否需要AP取決於工程內容及適用程序，不能只按面積或金額判斷。可先要求列明改動及程序依據。

第II級或第III級小型工程一定要另聘AP嗎？

就小型工程制度的委任安排而言，這兩個級別一般由訂明註冊承建商處理，並非一律要求另聘AP。如果同一項目還包含其他工程，須另行確認其需要。

找了AP，是否代表一定可以加建？

不代表。委任AP是評估及處理工程的安排，能否實行仍須考慮現場、設計及相關限制。

AP可以在工程完成後才補簽嗎？

不應預設可以。AP需要有足夠資料及適當的參與，才能履行相關責任。已施工工程應如實交代施工內容、日期及記錄，再評估可採取的處理方式。

管理處同意，是否已完成所有程序？

應分別核對大廈管理要求及工程適用的法定程序。取得其中一方同意，不應直接當作其他程序已完成。

AP費用是否包括RSE及施工？

不一定。應要求報價分列AP、RSE、測試、承建工程及其他支出，並標明是否包括施工及完工階段的工作。

尚未有完整設計圖，可以先諮詢AP嗎？

可以先提供現場照片、簡單布局及擬議改動，確認初步評估範圍。正式設計及提交所需資料，則由團隊按工程列出。

計劃改建加建，先確認專業委任範圍

如果你正準備打通單位、改動樓板、增設構築物，或調整商舖及住宅布局，可以先提交現況照片、擬議圖則及工程要求。

鼎坤工程顧問有限公司可按個案協助整理資料、釐清所需專業服務，並協調後續評估及報價安排。

透過認可人士（AP）服務，了解工程評估、圖則及相關跟進範圍。

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