強制驗樓 vs 屋宇署命令有甚麼分別？法定通知、整改責任及處理流程比較

強制驗樓法定通知與屋宇署命令並不相同。

強制驗樓是針對指定樓齡私人樓宇的法定檢驗及修葺制度；屋宇署命令則是建築事務監督因應僭建物、樓宇危險、失修、排水欠妥或其他指定問題，要求有關業主進行調查、清拆、修葺或糾正工程的法定文件。

兩者都不能忽略，但涉及的：

• 發出原因；
• 專業人士；
• 檢驗或工程範圍；
• 文件呈交；
• 遵辦程序；
• 法律條文及刑罰；

均可能不同。

強制驗樓和屋宇署命令是否一樣？

不一樣。

最簡單的分辨方法是：

• 強制驗樓法定通知：要求業主委任註冊檢驗人員（RI）進行訂明檢驗，並完成檢驗後認為需要的訂明修葺。
• 屋宇署命令：針對文件列明的問題，要求業主在指定期限內完成調查、清拆、修葺或其他糾正行動。

兩者都可能由屋宇署送達，亦同屬《建築物條例》下的法定程序，但不能把所有屋宇署文件統稱為「驗樓令」。

甚麼是強制驗樓法定通知？

強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme，MBIS）適用於樓齡達30年或以上的私人樓宇，但不高於三層的住用樓宇除外。

樓宇被選定後，屋宇署會向相關業主送達法定通知，要求業主在通知列明的指定期限內：

1. 委任註冊檢驗人員。
2. 由 RI 親自進行訂明檢驗。
3. 確定樓宇是否已變得危險或可變得危險。
4. 如有需要，委任註冊承建商進行訂明修葺。
5. 由 RI 監督訂明修葺。
6. 提交適用的報告、證明書及指明表格。

強制驗樓的檢驗範圍可能包括：

• 外部構件及其他實體構件；
• 結構構件；
• 消防安全構件；
• 排水系統；
• 指定範圍內的僭建物；
• 公用部分、外牆、伸出物或招牌。

收到強制驗樓通知不等於屋宇署已判定整幢樓宇即時危險，而是業主須依照法定程序完成檢驗，並處理檢驗發現的安全問題。

詳細流程可參考：強制驗樓完整指南

甚麼是屋宇署命令？

「屋宇署命令」不是單一種類的文件，而是業主對不同法定命令的通稱。

屋宇署可按樓宇或處所的實際問題及適用法例，發出不同命令，例如：

• 清拆僭建物的命令；
• 危險樓宇修葺令；
• 樓宇勘測令；
• 排水渠修葺或勘測命令；
• 危險招牌相關命令；
• 危險斜坡修葺令；
• 其他要求調查、糾正或修葺的法定命令。

因此，不能只看見「屋宇署命令」幾個字，便假定一定要找 RSE、一定要搭棚，或只需要找裝修公司拆除。

正確的第一步是閱讀命令全文，確認：

• 命令根據哪一條法例發出；
• 被指明的違規或危險情況；
• 涉及的處所或樓宇部分；
• 要求進行調查、清拆還是修葺；
• 是否要求委任指定類別的專業人士；
• 是否需要提交圖則、建議書或完成證明；
• 命令指定的完成期限。

如剛收到命令，可先閱讀：收到屋宇署命令代表甚麼？業主處理流程

強制驗樓與屋宇署命令比較

如何從文件名稱分辨收到的是哪一類？

收到屋宇署文件後，可先查看首頁標題及法律條文。

可能屬於強制驗樓的字眼

• 強制驗樓計劃；
• Mandatory Building Inspection Scheme；
• 訂明檢驗；
• 訂明修葺；
• 註冊檢驗人員；
• 《建築物條例》第30B條或相關強制驗樓條文。

可能屬於屋宇署命令的字眼

• 清拆令；
• 修葺令；
• 勘測令；
• 排水渠修葺或勘測命令；
• Removal Order；
• Repair Order；
• Investigation Order；
• 指定清拆、糾正、修葺或調查要求；
• 《建築物條例》第24、26、26A、28條或其他相關條文。

實際判斷仍應以文件全文為準。業主不應只憑信封、文件顏色或物業管理公司的口頭描述決定處理方法。

兩者分別應找哪類專業人士？

強制驗樓：主要委任RI

在強制驗樓計劃下，訂明檢驗須由註冊檢驗人員負責。

RI 一般負責：

• 親自進行訂明檢驗；
• 記錄樓宇缺損；
• 確定是否需要訂明修葺；
• 制定或確認修葺要求；
• 監督訂明修葺；
• 簽署及提交適用文件。

如須進行訂明修葺，業主還須委任合資格的註冊一般建築承建商，或就相關工程具有適當註冊資格的註冊小型工程承建商。

了解服務：註冊檢驗人員（RI）服務

屋宇署命令：按命令內容決定

不同命令可能需要不同人士處理：

以上只屬一般分流，最終應按命令條文、工程性質及屋宇署書面要求決定。

如不確定要找哪一類人士，可參考：收到屋宇署命令後要找誰？AP、RSE、RI及註冊承建商分工指南

強制驗樓發現問題後，是否會收到另一張屋宇署命令？

不一定，而且不能理解成固定程序。

RI 在強制驗樓期間發現需要修葺的缺損，通常會在強制驗樓通知的程序下：

1. 列入檢驗報告；
2. 確定所需訂明修葺；
3. 由業主委任註冊承建商；
4. 在 RI 監督下完成工程；
5. 提交修葺完成文件。

這些工作本身未必需要屋宇署再發出另一張修葺令。

不過，如果檢驗或屋宇署巡查同時發現：

• 嚴重危險；
• 不屬原通知正常修葺範圍的問題；
• 僭建物；
• 欠妥排水系統；
• 未經批准的結構改動；
• 其他須獨立執法的違規事項；

屋宇署便可能按適用條文另行發出命令、警告信或採取緊急行動。

因此，同一幢樓宇可以同時存在強制驗樓法定通知及一項或多項屋宇署命令，但兩者須分開跟進及分別確認遵辦狀況。

哪些情況可能同時收到兩類文件？

常見情況包括：

強制驗樓期間發現僭建物

RI 在指定檢驗範圍內須辨識僭建物。如相關情況需要獨立執法，屋宇署可能另行跟進。

大廈已有未遵辦命令

樓宇收到強制驗樓通知前，可能已有尚未履行的清拆令、修葺令或排水命令。

外牆出現即時危險

即使大廈正在進行強制驗樓，如外牆突然出現混凝土或批盪鬆脫，屋宇署仍可能採取緊急行動或按情況發出勘測令或修葺令。

檢驗發現未經批准的結構改動

如果問題不只是樓宇失修，而涉及未經批准的改動或加建工程，可能觸發另一套執法程序。

同時涉及公用部分及私人範圍

強制驗樓通知可能涉及公用部分，但個別單位另有僭建或危險構築物命令，責任人及工程範圍可能不同。

收到兩類文件時應如何安排？

不要把兩份文件合併成一個籠統的「大廈維修工程」。

建議建立文件對照表：

即使兩份文件涉及相近位置，也應要求顧問說明：

• 哪些工作用於遵從強制驗樓通知；
• 哪些工作用於遵從屋宇署命令；
• 是否可以共用棚架或現場設施；
• 哪些專業費及工程費可以合併；
• 哪些證明書必須分開提交；
• 每份文件由誰負責跟進。

法律責任有甚麼不同？

不遵從強制驗樓法定通知

根據屋宇署公布的現行資料，任何人如無合理辯解而不遵從送達予他的強制驗樓法定通知，即屬違法，可被處：

• 第五級罰款，目前最高港幣50,000元；
• 監禁一年；
• 如罪行持續，每日另處罰款港幣5,000元。

實際判罰由法庭按個案決定。

不遵從屋宇署命令

屋宇署命令種類不同，相關罪行及最高刑罰亦可能不同，不能以單一數字代表全部命令。

例如，屋宇署資料顯示：

• 部分危險樓宇修葺命令的最高刑罰，可包括第五級罰款、監禁一年及持續罪行的每日罰款；
• 不遵從某些清拆僭建物命令，最高刑罰可達監禁一年、罰款港幣200,000元，以及持續罪行每日罰款港幣20,000元。

因此，文章或報價不能只寫「不遵從屋宇署命令最高罰款五萬元」。業主須按實際命令所引用的法律條文判斷。

屋宇署亦可能在業主失責或緊急情況下安排工程，然後追討工程費用、監督費及適用附加費。屋宇署法定命令常見問題

哪一種文件的風險比較高？

不能單純以「強制驗樓風險較低、屋宇署命令風險較高」概括。

風險取決於：

• 文件指定期限；
• 是否已逾期；
• 樓宇是否存在即時危險；
• 是否涉及公眾安全；
• 業主有沒有開始安排專業人士；
• 工程是否已完成但文件尚未提交；
• 屋宇署是否已發出警告或展開檢控；
• 命令是否已在土地註冊處登記；
• 是否涉及物業交易、按揭或保險。

一份尚有充足處理時間的修葺令，未必比一份已嚴重逾期且完全未委任 RI 的強制驗樓通知更急。正確做法是按文件期限、現場風險及執法狀況排序。

兩者的費用如何計算？

強制驗樓費用

通常可能包括：

• RI檢驗及專業費；
• 圖則及樓宇記錄查核；
• 接達設施或棚架；
• 測試及檢驗；
• 訂明修葺；
• RI監督費；
• 報告、證明書及文件費用。

詳細可參考：強制驗樓費用大約多少？報價及隱藏收費指南

屋宇署命令費用

則取決於：

• 命令類型；
• 違規或危險問題；
• 是否需要 AP、RSE或其他專業人士；
• 是否涉及圖則及法定呈交；
• 清拆、還原、加固或修葺範圍；
• 棚架及臨時安全措施；
• 註冊承建商費用；
• 測試、證明及覆檢；
• 是否已進入逾期或檢控階段。

因此，不應使用「小型整改數萬元、結構工程數十萬元」作為所有個案的通用價格。未查看文件及現場前，這些數字不能反映實際工作範圍。

延伸閱讀：屋宇署命令工程費用如何計算？AP／RSE收費及報價因素

文件已過期應先處理哪一項？

如通知或命令已逾期，應同時採取以下行動：

1. 整理全部文件及屋宇署往來記錄。
2. 核對每份文件的指定期限及現時狀況。
3. 確認是否已委任 RI、AP、RSE或承建商。
4. 取得現有檢驗、圖則及工程資料。
5. 制定可以執行的工作時間表。
6. 由適當專業人士評估現場有沒有即時危險。
7. 按個案需要向屋宇署提交進度及工作計劃。
8. 分別跟進每份通知或命令的遵辦文件。

如現場涉及鬆脫外牆、構件可能墜下、結構不穩或其他即時安全風險，應先採取安全措施，不應只等待一般報價程序。

常見誤解

誤解一：兩者都是屋宇署發出，所以找同一間承建商便可以

承建商未必具備所需註冊資格，亦不能代替 RI、AP或RSE履行法定專業職責。

誤解二：完成強制驗樓便會自動解除所有屋宇署命令

不會。每份通知或命令都有獨立範圍及遵辦要求。

誤解三：完成清拆僭建物便等於完成強制驗樓

不一定。強制驗樓還涉及其他指定構件的訂明檢驗、所需修葺及文件呈交。

誤解四：收到強制驗樓通知代表大廈已被評定為危樓

不一定。通知要求由 RI 進行訂明檢驗，確定樓宇是否已變得危險或可變得危險。

誤解五：所有屋宇署命令都必須找RSE

不一定。是否需要 RSE，須視命令、結構影響及工程類型而定。

誤解六：工程完成便一定已正式解除文件

不一定。仍可能需要提交報告、證明書、指明表格或回覆補充資料，並確認屋宇署的遵辦記錄。

收到文件後的快速分流

文件提及「訂明檢驗」及「註冊檢驗人員」

大多屬強制驗樓法定通知，應優先安排 RI。

閱讀：收到強制驗樓通知怎麼辦？業主第一步、期限及RI委任流程

文件要求清拆違例建築工程

可能屬清拆令，應按拆卸規模安排適當 AP、RSE及註冊承建商。

文件要求調查結構或樓宇危險

可能涉及勘測令或修葺令，應先確認是否需要 AP或RSE提交調查及修葺方案。

文件要求處理欠妥排水系統

可能屬排水渠修葺或勘測命令；複雜個案可能需要 AP及合資格承建商。

文件同時列出多個問題或條文

不要自行假設只需要一種工程。應把每項要求拆分，確認專業、施工及文件責任。

常見問題

1. 強制驗樓是否屬於屋宇署命令？

日常用語中有人會把所有屋宇署法定文件稱為「屋宇令」，但在合規程序上，強制驗樓法定通知與清拆令、修葺令或勘測令並不相同，不能混合處理。

2. 強制驗樓發現外牆剝落後會否收到修葺令？

不一定。一般可按 RI 檢驗結果，在原有強制驗樓程序下完成所需訂明修葺。但如存在即時危險、其他違規或獨立執法問題，屋宇署可能另行採取行動。

3. 強制驗樓和屋宇署命令可以同時處理嗎？

可以協調檢驗、棚架、承建商及部分工程，但須分開核對每份文件的法定要求、責任人及完成文件。

4. 兩者都由RI處理嗎？

不是。強制驗樓主要由 RI 負責；屋宇署命令則視問題而定，可能需要 AP、RSE、註冊承建商或其他合資格人士。

5. 收到命令後應先找承建商報價嗎？

不一定。若命令要求調查、提交方案或涉及結構，應先由適當專業人士確定工作範圍，否則承建商報價可能遺漏法定文件或專業工作。

6. 已完成工程，為甚麼命令仍未解除？

可能尚欠完成證明、圖則、測試記錄、專業人士確認或屋宇署要求的補充資料。應核對已提交文件及遵辦記錄。

7. 屋宇署命令會否影響物業買賣？

法定命令可能被記錄於土地註冊處，準買家、律師及按揭機構可能在查冊時發現。實際交易影響須按命令內容、遵辦進度及相關機構要求判斷。

8. 不知道收到哪種文件怎麼辦？

應提交文件所有頁面，包括首頁、附表、圖則及其後往來信件，由合適專業人士辨認法律條文、範圍及期限。

不確定收到的是強制驗樓通知還是屋宇署命令？

初步評估前可準備：

• 屋宇署文件全部頁面；
• 通知或命令編號；
• 物業地址；
• 文件指定期限；
• 附圖及附表；
• 屋宇署其後發出的警告或催辦信；
• 現場照片；
• 過往檢驗、維修或清拆記錄；
• 已取得的專業人士及承建商報價。

鼎坤工程顧問可按文件協助辨認通知類型、整理所需專業人士、工程範圍、報價及文件跟進安排。

了解註冊檢驗人員（RI）服務

了解屋宇署命令解除及整改服務

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