屋宇署入則後可以立即開工嗎？批准、同意及施工前條件

屋宇署已批准圖則，是否代表承建商翌日便可以進場施工？

一般答案是不可以。

在一般改建及加建工程的入則程序中，「圖則獲批准」與「獲同意展開工程」是兩個不同階段。圖則批准主要確認所呈交的設計可獲接納；正式開工前，仍須取得建築事務監督的書面施工同意，並完成承建商委任、開工通知、監督安排及其他適用條件。

最簡單的理解是：

圖則批准解決「可以按哪套設計施工」；施工同意解決「是否已可以正式開始這項建築工程」。

即使圖則已蓋章批准，如果尚未取得所需施工同意，業主亦不應只憑承建商一句「批了圖就可以開工」安排拆卸、結構或其他受規管的建築工程。

如需了解由AP委任至完工呈交的整體程序，可先閱讀香港屋宇署入則完整指南。

1. 「入則批准」究竟批准了什麼？

日常所說的「入則批了」，通常是指屋宇署已批准由認可人士（AP）呈交的建築圖則。

獲批准文件可能包括：

• 一般建築圖則；

• 改建及加建圖則；

• 拆卸或擬議間隔圖；

• 結構圖則及計算資料；

• 排水圖則；

• 消防安全相關設計資料；

• 修改或豁免申請；

• 其他按項目需要呈交的圖則及文件。

圖則批准表示建築事務監督已按所呈交資料作出審批，但不等於以下事項已自動完成：

• 已取得施工同意；

• 已委任註冊承建商；

• 已提交開工通知；

• 已完成工地監督安排；

• 已符合批准信內所有條件；

• 已取得其他政府部門批准；

• 已取得業主立案法團或管理處同意；

• 已完成牌照申請；

• 已處理地契或大廈公契限制。

因此，業主收到「圖則批准」消息後，應先向AP確認目前處於哪一個法定階段，而不是立即要求承建商開工。

2. 圖則批准與施工同意有什麼分別？

兩者的作用可概括如下：

根據《建築物條例》第14條，除適用豁免或簡化程序外，建築工程一般須取得圖則批准及施工同意後才可展開。參考香港法例第123章《建築物條例》。

3. 取得施工同意前通常要準備什麼？

施工同意並不是在圖則批准後自動發出。AP須按項目情況整理及呈交相關資料。

常見準備事項包括：

• 已批准的最新圖則及文件；

• AP、RSE或RGE的委任資料；

• 合資格註冊承建商的委任；

• 施工方法及工程安排；

• 所需結構資料及穩定性證明；

• 工地監督計劃；

• 技術勝任人員安排；

• 批准信要求補充或完成的資料；

• 其他適用表格及證明文件。

屋宇署的指定表格清單把兩個程序清楚分開：

• BA5：申請批准建築工程或街道工程圖則；

• BA8：申請同意展開及進行建築工程或街道工程；

• BA8A：申請同步施工同意；

• BA10：通知註冊承建商委任、工程展開及承建商承諾。

可參考屋宇署新建樓宇及改建加建工程表格。

個別項目可安排同步處理部分申請，但即使圖則批准和施工同意在程序上互相配合，業主仍應以正式批出文件及AP確認為準，不能只看圖則上的批准日期。

4. 批准後開工前要完成哪些條件？

正式安排建築工程施工前，建議由AP與項目團隊逐項確認以下事項。

1. 已取得正式施工同意

業主應確認取得的是「同意展開及進行工程」的正式文件，而不只是：

• 圖則收件通知；

• 補件回覆；

• 圖則批准信；

• 顧問提交申請的證明；

• 屋宇署系統內的處理編號。

「已申請施工同意」與「施工同意已批出」亦不是同一狀態。

2. 擬施工圖則與批准版本一致

承建商使用的施工圖，必須與批准圖則及適用條件保持一致。

開工前應核對：

• 圖則編號；

• 修訂版本；

• 批准日期；

• 圖則上的標註及條件；

• 最新結構詳圖；

• 拆卸與新建範圍；

• 各專業圖則之間是否一致。

如果設計公司、AP、RSE及承建商各自持有不同版本，便容易在施工後才發現錯誤。

3. 已委任適當的註冊承建商

工程須由適用類別的註冊承建商負責。業主不應只核對公司是否有商業登記，還要確認：

• 承建商註冊資格；

• 註冊是否有效；

• 資格是否涵蓋該類工程；

• 報價公司與法定委任的承建商是否相同；

• 實際負責簽署及監督的人員安排。

可透過屋宇署註冊名單搜尋核對相關資格。

4. 已完成承建商及開工通知程序

BA10涉及註冊承建商委任、開工通知及承建商承諾。實際呈交時間及文件安排應由AP及承建商按個案確認。

業主可以要求項目團隊提供：

• 已簽署的委任資料；

• 呈交記錄；

• 實際開工日期；

• 屋宇署收件或確認資料；

• 現場使用的批准圖則版本。

5. 已完成適用的工地監督安排

部分工程需要提交監督計劃，並安排技術勝任人員按規定監督施工。

監督安排可能涉及：

• AP監督；

• RSE或RGE監督；

• 註冊承建商監督；

• 技術勝任人員；

• 指定檢查節點；

• 施工及檢驗記錄；

• 不符合事項及整改記錄。

屋宇署的表格資料亦列明，監督計劃適用於新建樓宇工程及第I級小型工程等指定範圍。參考屋宇署工地監督表格。

6. 已處理批准信所列條件

圖則獲批准後，批准文件可能仍包含須在特定階段處理的條件、註明事項或跟進要求。

例如可能需要：

• 在申請施工同意時補充資料；

• 在指定工程展開前提交詳圖；

• 完成其他部門協調；

• 提交測試、計算或證明；

• 按指定次序施工；

• 在完工前完成相關檢驗。

業主不應把「有條件批准」理解成所有條件已經解除。

7. 其他相關部門程序已處理

屋宇署批准主要處理《建築物條例》下的建築事項，不代表其他主管部門已同步批准。

按項目性質，可能另涉及：

• 消防處；

• 牌照事務處；

• 地政總署；

• 規劃署；

• 渠務署；

• 水務署；

• 機電工程署；

• 環境保護署；

• 運輸署；

• 其他牌照或監管機構。

如果工程與牌照申請並行，應由AP或項目顧問確認各項批准的先後關係，避免建築工程已完成，但營運牌照仍不能申請。

8. 已取得管理處或法團同意

即使屋宇署已批准圖則及發出施工同意，承建商進場前仍可能需要向管理處提交：

• 裝修申請；

• 承建商資料；

• 保險文件；

• 裝修按金；

• 施工時間表；

• 物料運送安排；

• 公用地方保護方案；

• 噪音及廢物處理安排；

• 圖則及政府批准文件。

管理處批准不能代替政府程序；政府批准亦不會自動免除公契及大廈管理要求。

5. 已取得施工同意，是否可以任何時間開工？

仍須確認施工同意是否有效，以及實際開工是否符合通知及項目安排。

根據《建築物條例》第20條，如已取得施工同意的工程未在指定期限內展開，或展開後停工超過相關期限，施工同意可能失效，需要申請續期。

目前法例所列的一般期限為三個月。實際個案應由AP核對：

• 施工同意發出日期；

• BA10所列開工日期；

• 工程是否已實際展開；

• 項目是否曾連續停工；

• 是否需要使用BA9申請續期；

• 復工前是否需要重新取得同意。

因此，數月前取得的施工同意，不能在未核對有效狀況下直接使用。

6. 施工同意批出後，是否要等指定日期才開工？

應以施工同意文件、開工通知及AP確認的日期為準。

業主可以在動工前向AP確認以下四項：

1. 施工同意是否已正式批出；

2. 承建商及開工通知是否已完成；

3. 最早可以開工的日期；

4. 首日可以進行哪些工程。

不要只根據管理處批出的裝修期、租約起租日或承建商空檔期決定法定開工日期。

7. 可以先做拆卸或清場，再等施工同意嗎？

不能一概而論。

部分純粹裝飾性、不影響結構及法定要求的工程，可能屬豁免建築工程或一般裝修；但拆牆、開洞、改動樓梯、外牆、排水、防火分隔或其他受規管構件，可能已屬建築工程的一部分。

施工前應把擬進行的工作逐項分類：

把拆卸工程稱為「清場」或「前期工程」，不會改變工程的實際法律性質。

如仍未確定工程分類，可閱讀裝修需要屋宇署入則嗎及小型工程需要AP嗎。

8. 批准後改設計，可以照原定日期開工嗎？

未必。

常見設計變更包括：

• 改變牆身位置；

• 擴大或移動開口；

• 更改樓梯位置；

• 改變結構方案；

• 增加設備重量；

• 改變廚房或廁所位置；

• 改動出口、走廊或防火分隔；

• 更改物料、尺寸或支承方式。

即使業主認為改動幅度不大，亦應由AP及相關專業人士判斷：

• 是否仍符合批准圖則；

• 是否需要提交修訂圖則；

• 是否可按適用程序記錄偏差；

• 是否影響已取得的施工同意；

• 是否需要更新監督及施工安排。

承建商不應只憑現場口頭指示改動受批准圖則規管的工程。

9. 圖則批准後仍未能取得施工同意，常見原因有哪些？

常見原因包括：

• 尚未委任合資格註冊承建商；

• 承建商文件不完整；

• 監督計劃尚未完成；

• 結構或施工資料未齊；

• 批准條件尚未處理；

• 其他專業人士尚未正式委任；

• 現場狀況與批准設計有差異；

• 項目期間修改了工程範圍；

• 需要先取得其他部門意見；

• 文件簽署、保險或施工安排仍未確認。

圖則批准後至正式開工前仍需要一段準備時間。業主編排租約、免租期及承建商工期時，不應把「預計圖則批准日」直接當作「工程開工日」。

如需估算整體審批及施工安排，可參考屋宇署入則要幾耐。

10. 業主在批准後應向AP索取什麼？

在正式開工前，建議向AP或項目團隊確認並保存：

• 最新圖則批准文件；

• 批准圖則副本；

• 批准條件或相關函件；

• 正式施工同意文件；

• AP、RSE及其他專業人士委任資料；

• 註冊承建商資料；

• BA10或相關開工通知記錄；

• 適用的監督計劃；

• 最終施工圖版本；

• 實際開工日期；

• 管理處及其他部門批准；

• 檢驗、測試及完工文件清單。

較理想的做法，是在開工前安排一次文件及施工協調會議，由AP、設計團隊及承建商確認：

• 哪套圖則可以施工；

• 哪些工程不可擅自修改；

• 哪些節點需要專業檢查；

• 哪些工程完成後需要測試；

• 由誰保存施工照片及記錄；

• 完工後由誰準備證明及呈交文件。

11. 開工前快速檢查表

承建商正式進場前，可使用以下清單作初步核對：

這張清單只能協助管理文件，不能代替AP按個案作出的專業確認。

常見問題

1. 屋宇署圖則批准後可以立即開工嗎？

一般不可以。通常仍須取得正式施工同意，並完成註冊承建商委任、開工通知及適用的監督安排。

2. 圖則批准與施工同意可以同時申請嗎？

部分項目可按適用安排提出同步施工同意申請，但兩者仍屬不同的法定事項。是否已可開工，應以正式文件及AP確認為準。

3. 管理處已批准裝修，可以先開工嗎？

不可以單靠管理處批准展開需要屋宇署批准及同意的建築工程。兩套要求須分別遵守。

4. 消防處或牌照部門同意後，是否可以施工？

不一定。其他部門同意不能自動代替《建築物條例》下所需的圖則批准及施工同意。

5. 可以在等施工同意期間先拆牆嗎？

不應自行假設可以。拆牆可能涉及結構、防火分隔、逃生或批准工程範圍，應先由AP確認工程性質及可施工日期。

6. 取得施工同意後是否永遠有效？

不是。如工程未在法定期限內展開，或施工後停工超過相關期限，施工同意可能失效，需要申請續期。

7. 施工期間想改圖，是否通知AP便可以？

通知AP只是第一步。AP及相關專業人士須評估改動是否需要修訂圖則、補充文件或更新施工同意，承建商不應先改後補。

8. 誰應該正式確認可以開工？

應由負責項目的AP根據圖則批准、施工同意、承建商委任、開工通知及其他適用條件，確認法定工程的開工安排。

圖則已獲批准，但不確定是否可以開工？

如你已取得屋宇署圖則批准，但仍不清楚：

• 是否已取得施工同意；

• 哪一份才是最新批准圖則；

• 承建商是否具備適當資格；

• BA10及監督安排是否完成；

• 批准條件是否已處理；

• 哪些拆卸或前期工作可以進行；

• 設計變更是否需要重新呈交；

可向鼎坤工程顧問有限公司提交批准文件、圖則、工程報價及擬議開工日期作初步了解。

我們可按個案協助：

• 核對圖則批准及施工同意狀態；

• 整理開工前所需文件；

• 協調AP、RSE及註冊承建商；

• 核對批准圖與施工圖版本；

• 跟進監督及工程文件安排；

• 評估設計變更的處理方法；

• 規劃施工及完工呈交程序。

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