屋宇署入則要幾耐？影響批准時間的因素及施工安排

屋宇署入則要多久，首先要分清你問的是「圖則審批時間」，還是「由委任AP到可以開工的總時間」。

按政府1823對改動及加建工程的說明，一般首次呈交圖則的處理時間為60個曆日；重新呈交通常為30日；申請同意展開工程則為28日。這些時間涉及批准或拒絕的決定，不能理解成到期便一定獲批或可以開工。

對業主而言，最實用的時間預算，還應包括圖則準備、資料查核、設計修改及施工準備。

本文集中說明時間預期及排期方法。完整申請階段可參考香港屋宇署入則完整指南。

屋宇署入則時間一覽：60日、30日及28日代表甚麼？

上述簡單改動及加建的30日安排，涉及工程不影響原有樓宇結構、AP／RSE確認符合《建築物條例》，以及毋須轉介消防處以外的其他政府部門等條件。是否適用，應由負責的專業人士確認。

資料來源：政府1823：現有樓宇改动及加建工程申請程序。

為甚麼「入則60日」不等於「兩個月後開工」？

業主開始查詢AP服務時，項目可能仍欠缺現場資料、確定方案或技術圖則。這些工作都可能發生在正式呈交之前。

若審批後需要修改，團隊亦要先完成回覆、改圖及相關協調，才進入下一次呈交。

所以，時間表應分開記錄：

• 準備時間： 由資料整理至具備呈交條件。

• 審批時間： 正式呈交後等待部門決定。

• 修改時間： 收到意見後，由團隊處理問題。

• 開工前時間： 確認所需同意、承建商及現場安排。

• 施工時間： 實際進行工程。

• 完工跟進時間： 檢查、文件及相關後續工作。

不能把其中一段的時間，直接當作整個項目的完成日期。

AP報價上的「處理時間」應怎樣問清楚？

如果建議書寫「預計六星期」或「約兩個月」，業主應確認這個估算的起點及終點。

可以直接問：

這個時間是由收齊資料開始計算，還是由正式呈交開始？預計完成是指提交圖則、取得批准，還是具備開工條件？

亦應確認估算是否假設：

• 業主已確認設計。

• 現場資料與現有圖則相符。

• 不需要額外調查或測試。

• 其他專業人士可按時提供資料。

• 不出現重大設計修改。

• 相關審批沒有額外往返。

有列明假設的時間表，才方便在情況改變時更新。

哪些因素最影響入則及批准時間？

以下是制定項目時間表時值得逐一檢查的因素，並非官方延誤原因排名。

1. 現有資料是否足夠

缺少現有圖則、現場尺寸或設備資料時，團隊可能需要先補充記錄、測量或查核。

業主可以提前整理現況照片、設計圖及擬議改動，並請AP列出待補資料清單。

若已有室內設計方案，可參考已有裝修設計圖，為何還要找AP？入則資料及委任前準備。

2. 設計是否已確認

如果房間布局、樓梯位置、設備型號或用途仍在改動，技術圖則及計算亦可能需要跟着修改。

較有效的做法，是先確定關鍵條件，再推進相關設計。日後如需改動，應先了解對圖則及時間表的影響。

3. 是否需要結構評估或其他調查

涉及結構或現況不明的工程，可能需要額外資料、調查及計算。

這部分時間應由負責的專業人士按工作範圍估算，不能直接套用另一個項目的完成時間。

4. 不同專業文件能否同步

建築、結構及其他設備文件可能互相影響。若其中一方使用舊版布局，重新核對及修正便會增加工作。

建議由指定聯絡人維護最新圖則清單，列明版本、日期及待確認事項。

5. 部門意見需要補資料，還是改方案

補充一份已具備的文件，與重新設計樓梯、出入口或結構方案，所需時間可能相差很大。

收到意見後，應先列出工作範圍，才更新預計呈交日期。

如已收到不批准通知，可閱讀屋宇署圖則被拒怎麼辦？補件及重新提交流程。

6. 業主決策及其他安排是否及時

即使技術團隊已提出修改方案，仍可能需要業主確認預算、使用空間或施工方法。

管理處協調、現場進入安排、承建商檔期及材料供應，也應分開列入項目時間表，避免全部籠統歸類為「等屋宇署」。

如何制定入則時間表？

建議要求團隊提供以下進度表，而不是只提供一個預計開工日期：

每次更新時，最好同時寫明：

已完成甚麼、目前等甚麼、由誰負責、下一次何時更新。

能否把60日、30日及28日直接相加？

不宜把這些數字直接相加，當作所有項目的標準總工期。

原因包括：

• 未必每個項目都需要重新呈交。

• 團隊修改時間不在這些數字之內。

• 個案可能有不同申請及準備安排。

• 部門決定可能是批准，也可能是不批准。

• 施工準備未必在收到決定當日便完成。

較合適的做法，是請AP按實際項目制定不同情境，並列出每個情境的假設。

例如：

這些是排期情境，不是對批准次數或結果的預測。

等待審批期間，可以先做甚麼？

部分準備工作可以安排在等待期間，減少之後才開始處理的時間。

例如：

• 比較承建商報價及資格。

• 了解材料供應時間。

• 整理管理處的進場要求。

• 討論施工順序及現場安排。

• 更新預算及付款節點。

• 準備業主需要作出的決策。

但對可能受圖則修改影響的訂單，應先了解變更及取消條件。

涉及拆改或實際施工的工作，則須由負責團隊確認具體範圍及開工條件，不能單憑「已入則」便安排進行。

何時適合落實承建商開工日期？

建議把日期分成三種狀態：

暫定日期

用於初步預留承建商檔期，須列明仍待審批或確認的事項。

更新預測日期

收到部門回覆、完成主要修改或確認其他條件後，按最新情況調整。

正式確認日期

由團隊確認相關工程已具備所需開工條件，再落實進場及施工安排。

與承建商溝通時，應明確使用「暫定」或「已確認」，避免雙方對排期有不同理解。

租約、搬遷及開業日期應怎樣配合？

商舖或辦公室項目，往往同時受租金、交樓及營運日期影響。

安排時間時，建議把以下事項分開：

• 圖則及相關申請。

• 工程施工。

• 設備安裝及測試。

• 完工文件。

• 如適用的牌照及其他營運要求。

• 搬遷及正式使用。

可以由目標使用日期向前倒排，標示哪些工作需要先完成，並由負責人士評估所需時間。

若目標日期已非常接近，應先讓團隊說明有哪些可調整範圍、哪些步驟不能省略，再決定方案。

如何減少可避免的延誤？

在呈交前確認主要設計

把影響圖則的布局、用途及設備要求先定下來，減少反覆修改。

集中提供資料

由指定聯絡人整理文件，避免不同人士提供互相矛盾的版本。

為業主決策訂下回覆日期

當團隊需要確認方案或預算時，清楚列明回覆日期及逾期影響。

每項部門意見都指定負責人

確保沒有事項因AP、RSE、設計師或其他團隊之間的理解不同而被遺漏。

修改前先評估時間影響

增加功能或更換設備前，先問是否影響計算、圖則及呈交安排。

把收費與工作範圍寫清楚

額外工作若需要重新報價及確認，亦會影響排期。可參考AP收費及報價指南，了解哪些跟進工作應在委任時列明。

入則時間超出預期，應先問甚麼？

不要只問「還要等多久」。可以要求團隊逐項回答：

1. 現在處於哪個階段？

2. 最近一次正式呈交是甚麼日期？

3. 是否已有部門書面回覆？

4. 尚未完成的事項有哪些？

5. 每項事項由誰負責？

6. 下一個可確認的時間節點是甚麼？

7. 原定施工日期是否仍然可行？

8. 如需調整，哪些安排應先通知承建商或業主？

這樣才能分辨問題出在資料、設計、決策、審批還是施工準備，並針對原因處理。

常見問題

屋宇署入則一定要等60日嗎？

不應把60日當作每個個案的固定等待時間。它是一般首次呈交的處理時間說明；實際結果及適用安排，須按該次申請確認。

重新呈交30日，是否包括AP改圖時間？

不包括團隊在重新呈交前的準備。應分開記錄改圖開始、完成及實際重新呈交日期。

AP收到訂金後，是否已開始計算屋宇署審批時間？

付款或委任日期不等於正式呈交日期。應向AP取得實際呈交記錄及參考編號。

圖則已批准，是否代表可以立即安排拆牆？

仍須確認該工程適用的開工同意及其他條件。圖則批准與施工安排應分開核對。

小型工程是否也要等一般入則審批時間？

不能直接套用。小型工程採用不同的簡化程序，應由負責人士按工程級別及項目說明文件安排。

可否保證某一天一定開工？

排期應列出尚未確定的條件。當審批、設計或現場仍有未決事項時，適宜提供暫定日期及更新節點。

怎樣知道延誤是否來自屋宇署？

核對正式呈交記錄、部門回覆及團隊工作表。若文件仍在準備或等待業主確認，就不應把該段時間全部當作部門審批時間。

想為裝修或改建工程制定時間預算？

查詢時可先提供：

• 物業地址及用途。

• 擬議工程內容。

• 現有圖則及設計進度。

• 是否已委任AP及其他專業人士。

• 是否已正式呈交。

• 已收到的部門文件。

• 目標開工、搬遷或使用日期。

鼎坤工程顧問有限公司可按個案協助整理工程及文件狀態，釐清影響排期的事項，並協調所需專業工作。

了解認可人士（AP）服務及入則跟進安排，為項目建立清楚的時間節點。

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