裝修前如何查核核准圖則？AP評估現況與原圖則的方法

準備裝修、改間隔或申請牌照前，很多業主會先找設計公司畫平面圖。然而，設計圖只反映「打算怎樣裝修」，未必能證明單位現況與屋宇署記錄一致。

較穩妥的次序是：

1. 查閱屋宇署樓宇記錄；

2. 進行現場勘察及量度；

3. 把核准圖則、小型工程記錄與現況逐項比較；

4. 確認現有差異及擬議工程的處理方法；

5. 才完成可供施工或入則使用的設計圖。

核准圖則是法定樓宇記錄，現場量度圖反映目前實際布局，裝修設計圖則表達擬議改動。三者用途不同，不能互相代替。

如果只根據地產代理平面圖、舊租約附圖或裝修公司的手繪尺寸設計，可能到入則、牌照申請或施工階段才發現現況問題，導致改圖、延誤或增加整改成本。

1. 什麼是核准圖則？

核准圖則一般指已由屋宇署批准的樓宇或建築工程圖則。視乎樓宇及過往工程記錄，可能包括：

• 一般建築圖則；

• 樓層平面圖；

• 結構圖則及相關計算資料；

• 排水圖則；

• 改建及加建工程圖則；

• 後續修訂圖則；

• 小型工程記錄；

• 佔用許可證，即俗稱「入伙紙」；

• 其他與樓宇或個別工程有關的批准文件。

核准圖則可以協助了解當時獲批准的布局、用途、構件及相關設計，但查圖時不能只下載一張最早期平面圖便停止。

樓宇落成後可能曾經進行：

• 獲批准的改建或加建工程；

• 小型工程；

• 圖則修訂；

• 單位合併或分拆；

• 樓梯、樓板開口或結構改動；

• 廁所、廚房、排水或通風改動。

因此，應按項目需要查閱不同年份及不同類別的記錄，建立較完整的圖則脈絡。

2. 可以在哪裏查閱屋宇署核准圖則？

私人樓宇的核准圖則及相關記錄，一般可透過以下兩種方式查閱。

方法一：使用「百樓圖網」BRAVO

屋宇署的「百樓圖網」即 Building Records Access and Viewing On-line，簡稱BRAVO。登記帳戶後，可付費在網上查閱樓宇記錄及小型工程記錄，並申請所需副本。

適合：

• 需要先確認有哪些圖則記錄；

• 项目时间较紧；

• AP或顧問需要整理多份圖則；

• 裝修前要進行初步可行性評估。

可前往屋宇署百樓圖網登記及查閱。

方法二：透過屋宇署樓宇資訊中心

申請人亦可親身前往樓宇資訊中心，查閱樓宇記錄、小型工程記錄及佔用許可證。屋宇署同時提供預約查閱及一站式複印服務。

根據屋宇署樓宇資訊中心資料，中心備存大部分私人樓宇記錄，但部分樓宇類別未必有相關資料，例如：

• 戰前樓宇；

• 新界豁免管制屋宇；

• 部分房委會已出售樓宇；

• 部分由其他機構管理的樓宇。

找不到記錄不代表現場工程自動合規，亦不代表可以直接按目前布局施工。應再查核記錄缺失的原因，並由專業人士按現場、樓齡、構造及其他可用文件評估。

3. 查圖前需要準備哪些資料？

如要提高查圖效率，建議先整理：

• 完整物業地址；

• 大廈名稱及座數；

• 樓層及單位；

• 地段編號或屋宇署檔案編號，如有；

• 入伙紙或佔用許可證資料；

• 現有平面圖；

• 租約、買賣文件或舊裝修圖；

• 管理處提供的裝修記錄；

• 擬議裝修工程範圍。

地址資料應盡量準確。部分舊樓曾更改大廈名稱、門牌、座數或單位編號，如只用目前商業名稱搜尋，未必能完整找到記錄。

如委託AP處理，亦可提供現場照片及初步設計概念，讓AP判斷應優先查閱哪些圖則及文件。

4. 核准圖則、現場量度圖與裝修設計圖有什麼分別？

三類圖則應分開理解：

因此，「設計公司已經畫了圖」與「現況已經核對」是兩件事。

如已有裝修設計圖，可先閱讀已有設計圖為何仍可能需要AP評估，了解設計圖與法定圖則的分工。

5. AP如何核對現況與原有圖則？

AP評估通常不是只把兩張平面圖疊在一起。實際工作範圍會按樓宇、工程及委任內容而定，一般可包括以下步驟。

第一步：建立樓宇記錄清單

先整理取得的文件，例如：

• 原有核准一般建築圖則；

• 後續修訂圖則；

• 改建及加建批准記錄；

• 小型工程記錄；

• 結構圖則；

• 排水圖則；

• 佔用許可證；

• 與單位或所在樓層有關的其他文件。

這一步的目的，是確認應以哪些版本作為比較基礎，避免拿最早期圖則與現況直接比較，忽略其後已獲批准的工程。

第二步：現場勘察及量度

AP或其項目團隊會按需要記錄：

• 單位邊界及出入口；

• 房間及走廊布局；

• 牆身位置及厚度；

• 門窗位置及尺寸；

• 廚房及廁所位置；

• 樓板開口、樓梯或地台；

• 固定設備及重型裝置；

• 風管、排氣口及機房；

• 防火門、防火分隔及逃生安排；

• 其他與擬議工程有關的構件。

現場量度的深度應配合工程目的。一般室內設計量度未必足以判斷牆身結構、樓板狀況、防火構造或隱藏管線。

第三步：製作現況圖

現況圖應反映勘察當日可見及可量度的實際情況，並清楚標示：

• 現有牆身；

• 門窗及出入口；

• 現有用途；

• 主要尺寸；

• 設備位置；

• 未能確認或被遮蓋的位置。

如果部分構件被假天花、裝飾板、機櫃或固定設備遮擋，應把限制記錄下來，而不是假設其構造與原圖一致。

第四步：把現況與樓宇記錄逐項比較

AP會視乎工作範圍，比較：

• 間隔及單位邊界是否一致；

• 門窗或外牆開口有沒有改動；

• 廚房及廁所位置有沒有移動；

• 樓板、橫樑、柱或結構牆有沒有改動；

• 是否新增樓梯、地台、平台或開口；

• 逃生路線及出口有沒有被影響；

• 防火門或防火分隔是否仍然存在；

• 現有用途是否與圖則及相關文件相符；

• 改動是否有相應批准或小型工程記錄。

屋宇署建議業主先取得核准圖則及小型工程記錄，再與現場比較；如發現差異，可能涉及潛在僭建物，應尋求建築專業人士意見。參考屋宇署辨認僭建物的方法。

第五步：建立差異清單

核對後可把結果整理成差異表：

這類表格可協助業主、設計師及承建商分清：

• 已有記錄支持的現況；

• 可能屬豁免工程的改動；

• 曾按小型工程制度處理的部分；

• 需要進一步證明的差異；

• 可能需要還原、整改或另作法定處理的部分。

6. 圖則與現況不符，是否一定代表僭建？

不應只憑一項表面差異立即下結論，但亦不能忽略。

差異可能源於：

• 查閱的圖則版本並非最新；

• 後續批准圖則尚未納入比較；

• 有相關小型工程記錄；

• 工程可能屬豁免建築工程；

• 圖則以不同方式表達構件；

• 現場存在未獲批准的改動；

• 工程雖然毋須事前批准，但沒有依照適用程序進行；

• 現場量度或舊圖比例存在偏差；

• 部分樓宇記錄未能取得。

屋宇署指出，未經事先批准的加建或改建工程、未依照小型工程簡化程序進行的訂明工程，以及不符合相關建築標準的室內改動，均可能構成僭建物。參考屋宇署僭建物概覽。

因此，正確做法是逐項判斷工程性質、施工時間、現有記錄及適用法規，而不是把整個單位簡單標示為「合法」或「不合法」。

7. 找不到圖則怎麼辦？

樓宇沒有完整圖則記錄，不等於工程無法繼續，但評估方法可能需要調整。

AP可按個案考慮：

• 擴大查閱年份及文件類別；

• 查閱同層或同類型單位圖則；

• 查閱結構及排水資料；

• 向業主、管理處或前任顧問索取舊文件；

• 進行更詳細的現場量度；

• 查核構件、牆身或設備；

• 安排所需測試或開探；

• 在圖則清楚註明無法核實的位置；

• 重新評估擬議工程是否需要調整。

需要注意的是，同層其他單位或發展商售樓圖只可作參考，不能直接當作該單位的核准圖則。

AP亦不應在資料不足的情況下，單憑業主聲稱「一直都是這樣」便假設現況已獲批准。

8. 為什麼查圖應在設計前完成？

如先完成整套設計、報價及施工安排，才開始查閱核准圖則，可能出現以下問題：

• 設計建立在未確認的現有間隔上；

• 原定拆除的牆身可能涉及結構；

• 廚房或廁所位置不適合直接改動；

• 擬議房間影響逃生路線；

• 原有出口或防火門已被封閉；

• 樓板開口沒有相應記錄；

• 現況問題需要先處理；

• 牌照所需布局與核准用途不符；

• 承建商報價沒有包括整改及法定程序；

• 租約免租期不足以涵蓋重新設計或入則時間。

查圖不只是找出問題，也可以協助設計團隊提早排除不可行方案，減少後期改圖。

9. 查圖後，AP如何支援入則前準備？

完成現況核對後，AP可按實際委任範圍協助：

1. 確認擬議工程與現況的關係；

2. 判斷哪些部分可能屬一般裝修；

3. 判斷哪些部分可能屬小型工程；

4. 識別可能需要一般圖則批准的改建或加建工程；

5. 確認是否需要RSE或其他專業人士；

6. 向設計師提供法定限制及設計條件；

7. 整理現況圖、拆卸圖及擬議圖；

8. 建議業主先處理的現有差異；

9. 制定所需文件及呈交安排；

10. 協調施工及完工階段的專業工作。

如項目需要正式向屋宇署呈交圖則，可參考香港屋宇署入則完整指南，了解AP委任、圖則批准、施工同意及完工文件的分別。

10. 查圖是否等於完成合規審查？

不是。

查閱核准圖則是重要的資料搜集程序，但完整評估可能還需要考慮：

• 現場勘察結果；

• 擬議工程內容；

• 《建築物條例》及相關規例；

• 小型工程制度；

• 樓宇用途；

• 地契條款；

• 大廈公契；

• 管理處及法團要求；

• 消防、牌照或其他部門要求；

• 結構、排水、通風及機電安排。

屋宇署樓宇記錄亦不會代替地契、公契、租約或牌照資料。即使某項布局可在核准圖則找到，也不代表擬議營運用途已取得所有相關批准。

11. 裝修公司提供的圖則可以用作查圖嗎？

可以作為設計或現場資料，但不能自動取代核准圖則。

裝修公司圖則常見用途包括：

• 表達傢俬及設備配置；

• 標示拆牆及新間隔；

• 提供電力、燈具及飾面安排；

• 協助承建商報價及施工。

AP則需要按法定程序、樓宇記錄及工程影響評估圖則是否足以支持入則或小型工程安排。

如果圖則由不同團隊準備，建議在施工前確認：

• 哪一套是現況圖；

• 哪一套是設計圖；

• 哪些內容已由AP審閱；

• 哪些仍等待結構或其他專業確認；

• 哪一個版本可供報價；

• 哪一個版本可供施工。

12. 哪些裝修項目特別需要先查圖？

以下情況尤其適合在設計初期進行查圖及現況核對：

• 拆除牆身或改變間隔；

• 合併兩個單位；

• 改動廚房或廁所；

• 開放式廚房；

• 樓板開洞或新增內部樓梯；

• 安裝大型或重型設備；

• 改動外牆、門窗或招牌；

• 封閉或改動出口；

• 改變處所用途；

• 申請食肆、學校、院舍、宿舍或其他牌照；

• 舊樓或曾經多次裝修的單位；

• 現場與售樓圖或租約附圖明顯不同。

如不確定工程屬一般裝修、小型工程還是需要入則，可閱讀裝修工程法定程序分辨指南。

若承建商表示工程可以按小型工程制度處理，亦可參考小型工程是否需要AP，進一步核對工程級別、專業人士及承建商程序。

13. 委任AP查圖及現況評估前應提交什麼？

為了讓初步評估更有效率，可準備：

• 完整物業地址；

• 現有平面圖；

• 地產或租約附圖；

• 現場照片及影片；

• 擬議裝修設計；

• 裝修公司的工程清單；

• 已取得的屋宇署記錄；

• 小型工程文件；

• 管理處提供的圖則或裝修指引；

• 擬議用途及營運模式；

• 預計施工日期；

• 已發現的現況差異。

如未有任何圖則，也可以先提交地址、照片及裝修構思，由顧問按個案建議查圖及勘察範圍。

常見問題

1. 業主可以自行到屋宇署查核准圖則嗎？

可以。公眾可登記使用百樓圖網，或向屋宇署樓宇資訊中心申請查閱相關樓宇記錄。若不知道應查閱哪些版本及文件，可委託AP或工程顧問協助整理。

2. 地產代理平面圖是否等同核准圖則？

不是。地產平面圖主要用於展示物業布局，比例、尺寸及資料未必適合用作法定或工程評估。

3. 現場與核准圖則不同，是否一定要還原？

不一定。應先查明差異的性質、是否有後續記錄，以及適用的法定處理方法。部分情況可能需要還原，部分可能涉及小型工程、重新設計或其他程序。

4. 沒有核准圖則是否不能裝修？

不一定，但工程風險及所需調查可能增加。應由專業人士按現場、樓宇資料及擬議工程判斷可行安排。

5. 有核准圖則是否毋須現場量度？

不是。核准圖則與目前實際尺寸及布局可能不同，裝修設計前仍應進行現場勘察及量度。

6. 查圖後是否可以立即施工？

不一定。還需要確認擬議工程屬一般裝修、小型工程，還是需要圖則批准及施工同意，並完成適用的管理處及其他審批程序。

7. AP可以證明整個單位完全沒有僭建嗎？

專業人士可按獲提供及查閱的記錄、現場可見情況和委任範圍作出評估，但不應把有限度視察理解成對所有隱藏位置及歷史工程的無條件保證。

8. 查閱圖則一般應在何時進行？

最好在簽署裝修工程合約及確定最終設計前進行。如項目涉及租舖、牌照或改變用途，更適合在簽訂租約或投入大額設計費前進行初步可行性評估。

準備裝修，但不確定現況與原圖是否一致？

如你正在：

• 準備商舖、辦公室或住宅裝修；

• 設計間隔或改變用途；

• 計劃拆牆、樓板開洞或安裝設備；

• 申請牌照或準備屋宇署入則；

• 懷疑現場與核准圖則不同；

• 不知道應查閱哪些樓宇記錄；

可向鼎坤工程顧問有限公司提交物業地址、現場照片、現有圖則及擬議設計作初步了解。

我們可按個案協助：

• 查閱及整理樓宇記錄；

• 核對核准圖則與現況；

• 安排現場勘察及量度；

• 識別需要進一步處理的差異；

• 評估一般裝修、小型工程或入則程序；

• 協調AP、RSE及註冊承建商；

• 整理入則前所需圖則及資料。

了解認可人士（AP）服務

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