外牆修葺需要申報小型工程嗎？批盪、外牆磚及防水工程要求

香港大廈進行外牆批盪修補、外牆磚維修或防水工程時，是否需要按小型工程監管制度處理，不能單憑「外牆維修」或「做防水」判斷。

如果工程涉及鋪設、修葺或移除外牆批盪或外牆磚，工程高度是其中一個重要分界。符合指定條件而最高點距毗鄰地面或屋頂不超過 3 米的工程，可以屬指定豁免工程 Item 7；超出 Item 7 範圍的外牆批盪或外牆磚工程，則可能涉及第 II 級小型工程 Item 2.34。

至於「防水」，則要進一步看實際施工內容。純粹塗上防水物料、鑿除外牆批盪後再做防水，以及拆除外牆磚後重新鋪設，涉及的工程範圍並不相同。

如想先了解整個制度，可參考香港小型工程完整指南。

外牆修葺是否屬小型工程？

可以屬於，但不是所有外牆維修都需要使用同一套小型工程程序。

屋宇署現行制度有專門處理：

• 外牆批盪；

• 外牆牆磚；

• 屋頂飾面；

鋪設、修葺或移除的指定工程項目。

例如大廈出現：

• 外牆批盪空鼓；

• 批盪剝落；

• 外牆磚空鼓；

• 外牆磚鬆脫；

• 外牆磚剝落；

• 因滲水需要鑿除及重新修補外牆批盪；

便不應只把工程理解成一般油漆或美容維修。

實際應先確認要拆甚麼、修甚麼、重新鋪設甚麼，以及工程位置有多高。

外牆修葺一定屬同一級小型工程嗎？

不是。

以外牆批盪及外牆磚為例，最重要的初步分界之一是 3 米。

屋宇署現行技術指引明確指出，外牆批盪或外牆磚最高點與毗鄰地面／屋頂距離不超過 3 米的工程，可符合 Designated Exempted Works Item 7；Item 2.34 則處理不屬 Item 7 的相關工程。

因此：

外牆修葺不是簡單以「第幾層樓」決定級別，而要按實際施工位置及工程內容核對。

如想了解小型工程不同級別的整體制度，可參考一級、二級及三級小型工程詳細比較。

外牆批盪剝落或空鼓，需要申報嗎？

視乎修葺位置及工程範圍。

如果只是看到外牆表面有裂紋，未必代表需要大面積鑿除批盪；但如果檢查後發現批盪已經空鼓、鬆脫，需要：

1. 找出有問題的範圍；

2. 切割修葺位置；

3. 鑿除鬆脫或有缺陷的批盪；

4. 處理基面；

5. 重新鋪設批盪；

便已經不只是一般表面油漆。

屋宇署 Item 2.34 技術指引亦列出以敲擊方式識別鬆脫／有缺陷範圍、切割修葺邊界、鑿除 defective rendering，再進行修補的程序。

如果相關工程最高點距毗鄰地面或屋頂不超過 3 米，並符合其他指定條件，可以屬 Designated Exempted Works Item 7；超出該範圍的相關工程，則可能涉及 Class II Item 2.34。

外牆磚空鼓、鬆脫或剝落屬小型工程嗎？

可以涉及小型工程。

外牆磚空鼓並不只是外觀問題。如果牆磚黏結失效，存在鬆脫或墜下風險，通常需要先確認 defective area，再決定移除、修補或重新鋪設範圍。

屋宇署 Item 2.34 技術指引亦包括以敲擊方式識別出現 hollow sound 的 defective tile areas，以及移除和重新處理有問題牆磚的施工程序。

因此，如果大廈準備進行：

• 外牆磚空鼓檢查；

• 鑿除鬆脫牆磚；

• 重鋪外牆磚；

• 同時修補底層批盪；

應先確認工程位置及範圍，再判斷屬指定豁免工程還是第 II 級 Item 2.34。

特別是法團或物業管理公司進行整幢大廈外牆修葺時，更不應只以「外牆翻新」作為一個籠統工程名稱。

只做外牆防水，需要申報小型工程嗎？

不能單憑「防水」兩個字判斷。

這是外牆工程很容易混淆的地方。

例如以下三種工程都可能被業主稱為「外牆防水」，但實際工程並不相同：

情況一：只做表面塗層

例如清潔牆面後直接塗上防水 coating，而沒有鑿除、增加或重新鋪設外牆批盪。

這種工程不能因為施工位置在外牆，就直接套用 Item 2.34。

屋宇署技術指引亦明確指出，外牆油漆如沒有移除或增加批盪，並不視為建築工程。

但實際防水工程是否完全只涉及表面塗層，仍應按施工方法確認。

情況二：防水前需要鑿除批盪

例如：

滲水 → 找出空鼓 → 鑿除批盪 → 修補裂縫／基面 → 重新批盪 → 防水塗層

這時即使工程目的主要是「止漏」，施工範圍已經涉及外牆批盪修葺，因此需要按批盪工程本身判斷。

情況三：同時拆除及重鋪外牆磚

例如：

外牆滲水 → 鑿除牆磚 → 修補底層 → 重鋪牆磚 → 防水處理

則要進一步核對外牆牆磚及批盪相關工程。

所以：

判斷是否涉及小型工程，應看實際施工方法，而不是工程報價上寫了「防水工程」還是「外牆維修」。

外牆滲水維修與小型工程有甚麼關係？

「滲水」是問題；「小型工程」則是處理問題時可能涉及的法定工程程序。

同一個外牆滲水問題，可以有不同成因，例如：

• 外牆裂縫；

• 批盪老化；

• 外牆磚接縫；

• 窗邊；

• 排水管；

• 防水層；

• 其他外牆構件。

因此，不應看到「滲水」便立即決定要進行 Item 2.34。

應先確認：

滲水來源 → 所需修葺方法 → 實際建築工程 → 適用的小型工程項目。

如果最後發現問題來自外牆排水管，而不是批盪或牆磚，則應按排水工程另外判斷。可參考更換或改動排水管屬小型工程嗎？級別、申報及完工文件。

工程高度為甚麼會影響外牆修葺分類？

對外牆批盪及外牆磚工程而言，3 米是一個重要分界，但並不是以「樓層數」計算。

Designated Exempted Works Item 7 使用的條件是：

外牆批盪或牆磚的最高點與毗鄰地面或毗鄰屋頂之間的距離不超過 3 米。

所以不能簡單理解成：

「地下／一樓一定豁免，二樓以上一定申報。」

例如工程位於：

• 平台；

• 天台附近；

• 裙樓；

• 高低差位置；

真正相關的是工程最高點與指定毗鄰地面或屋頂的實際距離。

超出 Designated Exempted Works Item 7 的範圍後，外牆批盪或外牆磚鋪設、修葺或移除便可能涉及第 II 級 Item 2.34。

外牆油漆與外牆批盪修葺是否一樣？

不一樣。

這是報價時尤其需要分清楚的一點。

外牆油漆

如果只是重新髹油，而沒有：

• 鑿除批盪；

• 新增批盪；

• 移除牆磚；

• 重鋪牆磚；

• 改動其他受規管構件；

屋宇署技術指引指出，單純外牆油漆而沒有移除或增加 rendering，並不視為 building works。

外牆批盪修葺

如果需要：

• 敲擊檢查；

• 鑿除空鼓位置；

• 切割批盪；

• 修補基面；

• 重新批盪；

則屬另一種工程性質。

因此，如果承建商報價只寫：

「外牆翻新工程」

最好進一步拆分究竟包括油漆、防水、批盪、牆磚還是結構修補。

這不但影響價錢，亦直接影響所需專業人士、承建商資格及文件程序。

外牆覆面板與外牆磚是否使用同一個小型工程項目？

不一定。

External cladding 與一般 external rendering / external wall tiles 在小型工程制度中是不同類別。

屋宇署現行資料顯示，external cladding 可涉及：

• 第 I 級 Item 1.48；

• 第 II 級 Item 2.48；

• 第 III 級 Item 3.31；

而一般外牆批盪／外牆磚則主要按 Item 2.34 及 Designated Exempted Works Item 7 等條件判斷。

因此，如果工程涉及的是：

• 金屬覆面板；

• 外牆 cladding system；

• 以固定件安裝的外牆板材；

不要直接當成普通「外牆磚修補」。

天台防水是否與外牆防水一樣？

不完全一樣。

屋宇署另有 Designated Exempted Works Item 29，專門處理部分屋頂表面的防水層工程。

如果工程是鋪設或更換：

• liquid-applied waterproofing layer；或

• membrane-applied waterproofing layer；

而不涉及鋪設或移除任何瓦／磚層或 screeding layer，可以符合 Item 29 的指定豁免工程條件。

但如果天台防水工程同時需要：

• 鑿除 screeding；

• 移除屋頂飾面；

• 重鋪屋頂飾面；

• 改變原有飾面厚度；

• 處理其他結構工程；

便不能只因為工程名稱是「天台防水」便套用 Item 29。

例如屋頂飾面工程可以另外涉及 Class II Item 2.34；若鋪設或修葺後的屋頂飾面厚度超過原有設計，則可能涉及 Class I Item 1.62。

外牆修葺需要搭棚時，還要注意甚麼？

小型工程申報只是外牆工程需要處理的其中一部分。

如果工程需要在外牆設置棚架，亦需要處理施工安全及現行防護物料要求。

截至 2026 年，屋宇署 PNRC 85 要求安裝於外牆棚架的 protective nets、screens、tarpaulins 及 plastic sheeting 符合認可的阻燃效能標準。

而由 2026 年 2 月 23 日起，Class I／II 小型工程使用更新版本 MW01／MW03；當工程涉及橫跨三個或以上連續樓層的棚架時，表格亦加入相關確認要求。Class III 工程如涉及這類棚架，註冊承建商亦有相應的測試報告及通知要求。

因此，大型外牆修葺工程的報價不能只看：

「每平方呎維修多少錢？」

亦應確認棚架、防護、測試、申報及相關文件是否已包括在工程範圍內。

外牆修葺需要找哪類承建商或專業人士？

首先要確定真正的工程項目。

如果屬第 II 級 Item 2.34，屋宇署現行資料列明工程類型為 Type A、F，業主或代理人須委任具相應資格的第 II 級訂明註冊承建商。

如果實際工程還包括：

• 結構修補；

• 外牆覆面；

• 排水；

• 窗戶；

• 其他指定小型工程；

則可能需要核對額外項目及相應資格。

所以不應只問：

「這間公司有沒有小型工程牌？」

更重要的是：

其註冊級別及工程類型是否涵蓋這次實際工程？

委任前可參考如何選擇註冊小型工程承建商。

外牆修葺需要提交甚麼小型工程文件？

如果工程屬 Designated Exempted Works Item 7，符合完整指定條件時，可毋須按照小型工程監管制度的簡化呈交程序辦理。

如果屬第 II 級 Item 2.34，現行程序為：

委任相應第 II 級 Type A／F 訂明註冊承建商

→ MW03 + 文件及照片

→ 開工前 7 日呈交

→ 進行工程

→ MW04 + 文件及照片

→ 完工後 14 日內呈交。

如果同一項目同時包含其他第 I、II 或 III 級小型工程，則應按相應項目處理所需文件。

如需要完整了解 MW01 至 MW05，可參考小型工程申報流程及所需文件。

外牆已經修好了，但沒有申報怎麼辦？

不要先假設所有外牆工程都需要「補申報」。

第一步應該先確認當時實際做過甚麼。

例如只是：

外牆重新髹油

與：

鑿除空鼓批盪 → 重新批盪 → 重鋪牆磚

在法定工程分類上並不相同。

建議先整理：

• 工程地址；

• 施工位置；

• 工程前後照片；

• 修葺高度；

• 修葺面積；

• 原有及完成後物料；

• 是否鑿除批盪；

• 是否拆除／重鋪外牆磚；

• 是否涉及 cladding；

• 是否涉及結構修補；

• 原承建商資料；

• 報價及發票；

• MW 表格或其他工程文件。

之後再判斷原工程是否涉及指定小型工程，以及現時適合採取甚麼處理方式。

如工程已完成而申報紀錄不清楚，可參考小型工程未申報的處理方法。

外牆修葺施工前最好準備甚麼資料？

如果準備找顧問或承建商評估，可先準備：

• 工程地址

• 大廈樓層

• 外牆位置

• 現場遠景照片

• 缺陷位置近照

• 是否屬批盪、外牆磚、cladding 或純防水

• 是否有空鼓

• 是否已經剝落

• 是否出現滲水

• 大約修葺面積

• 工程最高位置

• 是否需要搭棚

• 是否需要鑿除原有批盪

• 是否需要拆除或重新鋪設外牆磚

• 擬使用的防水施工方法

• 是否同時涉及窗戶或排水管

• 原有圖則或維修紀錄

• 現有承建商報價

• 工程是否已經開始或完成

如果已有工程報價，最好直接提供完整 Scope of Works，而不是只提供總價。

這樣較容易核對承建商所報的「外牆維修」究竟包括哪些實際工程。

外牆修葺小型工程常見問題 FAQ

外牆修葺需要申報小型工程嗎？

可以需要。外牆批盪或外牆磚的鋪設、修葺或移除，如果符合 Designated Exempted Works Item 7 的完整條件，可以毋須使用小型工程簡化呈交程序；超出該範圍則可能涉及第 II 級 Item 2.34。

外牆防水屬小型工程嗎？

不能單憑「防水」判斷。如果只是表面塗層，與需要鑿除批盪、拆除牆磚再重新修補的工程性質不同。應按實際施工方法判斷，而不是按報價名稱分類。

外牆批盪剝落需要申報嗎？

視乎工程位置及範圍。外牆批盪的鋪設、修葺或移除有相應的指定豁免工程及第 II 級小型工程分類；3 米是其中一個重要高度分界。

外牆磚空鼓需要申報嗎？

如果需要移除、修葺或重新鋪設外牆磚，可以涉及相關小型工程制度。應先確認 defective area、工程高度及實際修葺方法。

只是外牆油漆需要申報嗎？

屋宇署技術指引指出，外牆油漆如沒有移除或增加批盪，並不視為 building works。若施工同時涉及鑿除批盪、牆磚或其他建築工程，則要另外判斷。

外牆修葺屬第幾級小型工程？

沒有一個級別適用所有外牆工程。一般外牆批盪及外牆磚工程可涉及 Designated Exempted Works Item 7 或 Class II Item 2.34；external cladding、結構修補等則有其他指定項目。

外牆修葺一定要搭棚嗎？

不一定。是否需要棚架取決於施工位置、方法及安全安排。但如使用外牆棚架及相關 protective materials，須同時遵守現行安全及阻燃效能要求。

已經完成外牆維修但沒有申報怎麼辦？

先確認實際施工內容及原工程是否屬小型工程，不要直接假設只需要補一份表格。應整理施工照片、報價、工程高度、物料、承建商及現有文件，再判斷處理方向。

📞 準備進行外牆修葺或防水，但不確定是否需要申報？

如果你：

• 發現外牆批盪空鼓、剝落或裂損；

• 發現外牆磚空鼓、鬆脫或有墜落風險；

• 正準備處理外牆滲水或防水問題；

• 不確定工程屬指定豁免工程還是小型工程；

• 法團或物業管理公司正準備安排大廈外牆修葺；

• 已收到外牆工程報價，但不清楚是否包括申報、棚架及完工文件；

• 外牆工程已經完成，但找不到相關小型工程紀錄。

可向鼎坤工程顧問有限公司提交工程資料作初步評估。

我們可按個案協助：

• 核對外牆修葺涉及的小型工程項目；

• 分辨外牆批盪、外牆磚、防水及 cladding 的工程範圍；

• 確認工程是否符合指定豁免工程條件；

• 確認所需專業人士；

• 核對承建商註冊資格；

• 檢視現有工程報價及 Scope of Works；

• 準備適用圖則及呈交文件；

• 跟進開工通知及完工證明；

• 協調施工、監督及文件記錄。

【了解小型工程代辦及申報服務】

【WhatsApp 提交外牆修葺／防水工程資料作初步評估】

資料來源及說明

本文主要參考香港屋宇署現行「小型工程監管制度」、Designated Exempted Works，以及外牆批盪、外牆磚、屋頂飾面、external cladding 和棚架防護物料的相關技術資料。

外牆批盪及外牆磚的工程分類主要涉及實際施工內容、位置及高度；「外牆防水」本身不是足以判定小型工程項目的法定分類名稱。個別工程如同時涉及結構、窗戶、排水、cladding 或其他構件，可能需要另外核對相關指定項目。

本文提供一般工程及小型工程制度資訊，不能單憑文章內容替個別工程確定法定項目、施工方法或申報要求。